真实成交价、二手房参考价、网签合同备案价、计税评估价

业主挂牌价、真实成交价、二手房参考价、网签合同备案价、计税评估价、银行贷款评估价

周争锋律师

关于深圳市在5月11日调整计税评估价的讨论，近期曾在媒体上短暂地引起热议，但随后热度逐渐消退。接下来，我希望能为大家详细解释一下与二手房交易相关的几个价格概念，以便大家能更清晰地理解。

首先，近期媒体在探讨计税评估价调整时，引用了我的观点和一些自行研究或AI生成的内容。但值得注意的是，其中一些观点存在明显的错误。这些错误观点主要源于对2018年“三价合一”政策的错误解读，这一误解最初由主流媒体提出，并持续影响至今。”三价合一”政策中的评估价实际上是指贷款评估价，不是媒体解读的计税评估价。而这种错误至今仍在产生影响。因此，我觉得有必要对此进行澄清。

在深圳购买二手房时，我们通常会遇到以下几个价格概念：

业主挂牌价

这是业主与房地产公司和中介公司在委托销售合同上约定的价格，通常会设定一个价格区间，可以上下浮动一定的区间。

这个价格的主要作用是，在买受人或出卖人发现中介擅自加价或减价出售涉案房产损害其合法利益时，可以用合同上约定的价格追究中介公司的责任。

如果中介在业主的挂牌价格基础上自行加价赚取额外佣金，那么这部分差价造成的损失，中介公司需要负责向也向中介支付佣金的买受人赔偿。

真实成交价

这是买卖双方和中介公司经过协商后达成的实际交易价格。这个价格只有买卖双方和中介参与人员知道，过户后面的税务纠纷，通常是这三拨人举报引发。

在诉讼过程中，真实成交价通常会被认定为合同的真实价格，作为审理的依据。

然而，在实际合同履行过程中，出于避税或贷款等多种考虑，后续的文件中双方展示的合同价格可能会有所调整。

二手房参考价

2021年2月8日，深圳住建局发布二手房参考价政策，该价格成为中介公司对外挂牌展示和银行审批按揭贷款的重要依据。

在此政策下，中介公司必须按照政府的参考价对外展示房源。自2024年5月6日起，才可以按照业主真实的意愿挂牌。

在2021年3月至2023年4月20日期间，银行在审批买受人贷款时，会以银行委托评估公司的评估价和二手房参考价中较低者作为贷款评估标准。

这一政策对深圳二手房交易产生了深远的影响，有效压缩了二手房高评高贷的规模，避免引发系统性金融风险。

在此期间，真实成交价低于二手房参考价的房产，其网签合同价往往会被拉高到二手房参考价水平，能否办理高评高贷一度成为房屋出售的一大卖点。5.06政策后，二手房参考价威力大减。

网签合同备案价

是买卖双方在正式网签合同上明确标注的价格，这个价格随后会被记录在房产证上。网签合同价格具有一定的灵活性，可以根据双方的意愿进行调整。

出于避税的目的，双方可能会将网签合同价格设定为接近计税评估价的水平。若需要办理高评高贷，双方也可以协商将网签合同价格提升到银行可接受的贷款评估价范围内，可能高于实际交易价格。

价格设定过高可能导致需要支付更多的税费；而价格设定过低，则可能使得首付金额增加，同时减少应缴税费。

随着抵押经营贷和消费贷的流行，一些买家选择一次性付款购房，并按照计税评估价来设定网签合同价格。

购房后，他们再利用房产进行抵押经营贷款或消费贷款，以规避住房按揭贷款政策造成的资金压力。其优点在于可以先还利息后还本金，且利率极低，因此吸引了大量购房者。

计税评估价

也称存量房计税参考价格，制定该价格的目的主要是为了防止买卖双方通过签订虚假合同来逃避税收。

在此计税评估价政策实施之前，房地产市场存在一个不正常的现象，无论房产经过多少次转手，房产证上的价格始终是最初购房者的购买价格。

为了打击利用阴阳合同逃税的行为，深圳市地方税务局在2011年推出了不动产计税评估价制度。当网签合同价格低于计税评估价且无正当理由时，将按照计税评估价来计算税费。

反之，如果网签合同价格高于计税评估价，则按照网签合同价格来计算。这一制度主要是为了保障国家的税收利益。同时，在司法实践中，该计税评估价也常被用作法院拍卖房产的起始价格。

银行贷款评估价

在2021年2月8日深圳市推出二手房参考价之前，各银行会与合作的评估公司合作对买受人所要购买的房产进行价值评估，以决定最终的贷款数额。

当买受人向银行申请按揭贷款时，评估公司会派人前往房产现场进行实地评估。评估得出的价格将作为银行审核买受人贷款的依据。

自2021年3月起，银行开始采用深圳市推出的二手房参考价作为贷款评估的标准。但到了2023年4月20日以后，由于市场价格下跌，二手房参考价普遍高于实际成交价，继续使用此标准容易引发高额贷款风险。

因此，银行不再以二手房参考价作为审核标准，贷款评估价的决定权重新回到了银行委托的贷款评估公司手中。

2018年实施的三价合一政策中的 “三价”，主要指的是真实成交价、银行贷款评估价以及网签合同价。

该政策明确规定，贷款额度将根据网签备案合同价款和房屋评估价中的最低值来确定。

这里的房屋评估价特指银行委托评估公司所提供的评估报告上的贷款评估价格。由于真实成交价难以准确衡量，因此政策主要着眼于确保银行贷款评估价与网签合同价的一致性。

这意味着银行在发放贷款时，必须核实购房者的网签合同上的价格是否与银行申请的价格相符。

不过，在2018年的三价合一政策中，对于历史遗留件并未明确关闭窗口时间，因此，在现实中，仍存在走原双轨制流程、实现高评高贷的情况。

在2018年3月28日深圳实行三价合一政策前，贷款审批和递件过户纳税审批实行的是双轨制。

即购房者在银行申请贷款时，无需提供网签合同价格，而只需提供双方私下签订的买卖合同的价格，该价格可随意填写，只要得到银行委托的评估公司的认可就可以正常审批贷款。

而在办理网签合同备案时，为了规避税费，网签合同上的价格往往按照最低计税价格来填写。

三价合一政策的主要目的，是要求银行在放贷时，必须审核购房者的网签合同价格是否与银行贷款审批的价格一致，如不一致，则按照两者中的最低值发放贷款。

值得注意的是，该政策实施初期给了银行处理历史遗留问题的时间窗口，仍有人可以按照旧的双轨制流程进行房产交易。

直到2020年7月15日，7.15政策提出新要求，进一步完善了交易价、贷款评估价、登记价 “三价合一”制度。该政策规定，房屋抵押合同必须通过房地产信息平台进行网签，否则不予办理产权登记手续。

这一举措限制了银行擅自做主的权限，从而真正实现了三价合一。

此外，需要澄清的是，媒体在2018年对三价合一政策进行解读时出现了误解。

媒体将政策中的评估价错误地理解为计税评估价，并进行了大量宣传，误导了公众。

实际上，三价合一中的评估价指的是银行委托评估公司给出的贷款评估价，并非计税评估价。正确理解这一点对于理解整个政策至关重要。

本文的主要目的就是澄清这一误解，明确三价合一中的评估价指的是贷款评估价，而非计税评估价。