2024年深圳楼市的“三个风险点”

来源：朱罗纪

1月23日，我当时在视频号谈到了2024年深圳楼市的“一个机会点和三个风险点”，当时只谈了前半部分，后来完全把下半部分给忘记了，直到有粉丝催我，我才想起来。“三个风险点”给我弄哪去了，这里补上。

请注意，如下观点是我在1.23形成的。在我改定成文之前，我重新检查一遍，发现不需要做任何修改。反而，房地产正在发生的事实，在陆陆续续验证我的判断。

01

我当时说，今年房地产的第一个风险点是，行业继续出清的风险。只要开发商还都在搏命卖房子还债务，这个行业出清就结束不了，今年可能还是会有开发商暴L。

在我说这些话的时候，万科还“好好的”。但最近这一段时间，连万科都开始让市场感到忧心了。

我依然坚定相信，2024年万科一定能够平安扛过去，后续万科也一定会有非常大的动作（这一点在即将召开的业绩会上便能看到）。

但是如果这样的市场行情一直这样持续下去，就算万科能继续活，其它开发商也难说。即是说，虽然这个房地产行业已经出清了两年半，但是依然看不到底。

开发商暴L的风险，继续是2024年的头号风险。因为，每一个开发商违约，都会对市场信心和交投量构成严重的冲击，进而形成负循环：开发商暴L违约——买家减慢购房，市场成交下滑——开发商楼盘更加卖不动，债务清偿更加恶化，加速暴L违约……

所以，对于新盘销售而言，我认为不会有什么好办法，主旋律一定还是积极销售。“不要抱任何侥幸心”，是我这几年给到同行、粉丝最多的建议。千方百计的“活下去”，需要斩钉截铁的行动力，首鼠两端、瞻前顾后，是令人巨大内耗的事情。

今天需要的一定是战略上做对，而不是战术上，战术上对，战略上错，代价会不可承担。一套房子、一个楼盘，多卖少卖了一些钱，在时间的长河里，不那么重要。

也许你的房子卖到了低谷，但是你收获了Cash。Cash，是当下和未来唯一重要的东西。你手里有这个，就会比别人拥有更多的机会，甚至你会越来越发现，你可以买到你以前不敢想的东西——那是一件多么美妙的事。

02

今年房地产行业的第二个风险点是，通S的风险。通S非常的可怕。我们这一代人（80后），大学毕业之后，是没有经历过任何所谓的通S、衰T的，整个职业生涯的绝大部分，都处在“黄金年代”的大周期、顺周期里，根本不明白通S为何物，自然也不懂如何面对“假如顺风没了呢”的时代。

通S的情况下，企业和个人都是不敢贷款的，只会优先选择清偿债务，持有现金不消费/尽量减少消费。你手里的钱在变“贵”，但同时你的债务也在变“贵”，通胀能化债，通缩能加债。这是对个人而言，而对企业而言，通S即意味着，价格总水平下跌，你的东西要降价卖，那你的利润就会被压缩甚至亏钱。你怎么养活你的那些员工？

而且，如果经济一直这么缩下去，对企业、个人，都有可能出现“债越还越多”的情况——今天的200万债务，到了明年的今天，购买力可能就相当于届时的210万，啥都没干，债务白白“多了”10万。

这就是现在人们真实的心态，担惊受怕的心态。也许很多人搞不明白通S的门道，但是这时候拿着钱不要乱花，他是知道的。

银行更清楚，你别看银行现在天天嗷嗷叫的催人去搞信用贷、经营贷，但是你让他们去接一下开发商的资产试试，他躲得比谁都快。

1-2月的CPI看起来有一个好的苗头，转正了，但是PPI的跌幅是扩大的。能不能扭转过往连续三个季度的负增长，看起来很有挑战。

尤其是房地产，1-2月的数据非常的不好看。住宅销售额不到9300亿，扣掉2020年特殊因素，至少是2018年以来最低值。商品住宅新开工面积掉倒了不到6800万平米，下跌也超过3成。

这些数据都再次说明了，人们继续不愿意花钱，房子继续卖不动，企业继续无动力增加投资。过往的货币政策刺激，突然之间在这个阶段，变得不那么有用了。

这些数据也说明了：尽管有一线城市的高频数据显示市场开始有复苏苗头，但是整个盘面来看，显示过往的支持政策并没有起到预想的效果。如果想让接下来的市场真正有起色，非常简单，必须继续给出超预期的政策。

何以解通S？短期唯有超级政策，长期唯有自由创新。

这是市场第二个风险点。

03

第三个风险点在于，是房地产市场结构化的风险。简单说就是：一方面是商品房卖不动，另一方面是保障房大幅加天量。这个不仅仅是深圳，全国都如此，深圳最突出。

图方便，咱们只讲深圳。

关于保障房制度设计方面的探讨，在我先前的文章里《有望“超级便宜”的新型保障房杀到，无房“打工人”全都看过来！》、《“14号文”将是中国房地产的重大分水岭》，大家在精选里也可以看到。

这里只谈风险冲击。

人们谈的比较多的是商品房市场调整的风险，但这里面有周期性的因素，也有结构性的因素。只是大家常常只聊到前者，而忽视了后者——“分水岭”级别的改变。在深圳，这个结构性冲击，对于买家、对于房东，以及对于开发商，影响都是立竿见影的。

我在上面的视频里说，今年是深圳历史上保障房最齐聚的一年，光是可售型房产，就有安居房、人才房以及新型保障房。

去年深圳大约推售了1.5万套的人才房，相当于商品住宅成交量的一半。今年深圳还有大约同等规模的人才房，再加上去年底动工的大约1万套新型保障盘（注意，这里我没有加安居房），如果今年都卖，那总量必定超过去年了。

从市场反响看，多么的简单，谁便宜我买谁。前海的山樾湾，卖4.2万/平米，比深业云海湾5.5万/平米，又少了1.3万/平米，大家都知道，深业云海湾是前海唯二的最便宜的定价，但是简单大数对比，4.2万/平米：9.2万/平米=0.46，5折都不到。

你弄一堆这玩意儿，商品房还玩什么？

道理上，在商品房市场调整的时候，市场规律自然要求减少供给。但是现在不仅是相反，而且是在大量增加供应的同时通过权力手段大幅降低售价。这就明摆着是：保障房和商品房抢客户，那商品房自然是毫无还手之力。

是以，在今年，我们还会时不时看到冰火两重天。一边是商品房市场大部分去化不容易，另一边则是良好地段的保障房遭到疯狂抢购。

04

以上三个风险点，决定了个人和开发商在2024年的操作，将会非常的有挑战。

作为开发商，你需要筹划好自己的偿债计划、现金流安排、成本压缩，以及如何更加有效的促进销售。

作为房东卖家，你需要规划好自己的收入覆盖率，确保自己的能力建设维持不下滑。

有些不值得拿着的房子该出掉要果断的出掉，有些价格该降要果断的降下去《当前，什么样的房子必须要卖掉，什么样的房子又要防止错杀？》。我深知，做这样的决定，非常不容易，但必须做。

开发商更难，危机时代，一定是个儿大的死得越快。我们像蚂蚁一样小，活下去的机会比恐龙多，也不需要太恐慌。

而作为买家，选择同样很困难。因为市场在发生重大变化，你需要了解的更多，原有的那些在大周期里形成的知识、经验已经不足够，甚至许多都可以归零抛却了。

你需要在商品房、安居房（包括人才房）、新型保障房之间，做出大量艰辛的调查对比工作，并且要继续承受未来房价波动、交房团建……等等的未知风险。做出这样的抉择，更加的困难。

但这就是我们要面对的市场。以上三个风险点任何一个发生了改善，我们都可以变得比原来更加的乐观。

未来不一定会更好，但你应该更努力。