打骨折也要卖，开发商不等了

一位想买房的粉丝，最近发现，自己收藏夹里的几套房源，都卖掉了。

她不安地问，年后市场成交到底如何？

呆呆的回答只能是：

春节之后，深圳的小阳春开始得让人猝不及防，算正式启动了，

二手笋盘加速成交，新盘开发商求生欲望极强，打骨折也要走量。

01

二手成交回暖

深圳的成交量回暖，主要叠加了两个政策。

2月7日，深圳出台限购放松政策，不少人回老家过了个年，回深圳后就被送了个购房资格。

呆呆当时年前最后一篇文章也说了，小阳春可能会提前启动。

没有想到，

节后刚上班，房贷利率下降的政策又来了，不管利率是否降到了底，但首套购房者在深圳的购房利率可以低到3.95%，已经是20年来最低利率了。

政策+传统的小阳春季节，市场显然被刺激到了，二手表现最明显。

蔡女士收藏夹里的几套房子都成交很正常。

如果关注了贝壳平台房源的人估计都有这个感受，那就是二手笋盘的成交速度加速了。

前几天，呆呆一位朋友说，看到附近（南山）有一套小房子，40多平不到290来万，当即心动，想买给老人家住，结果，她还没出发看房，房子在她知道消息的当晚就卖出去了。

一位中介的买房群里，也不断有发布关注房源成交的消息。

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（关注房源多的人，最近会经常看到这些）

几个研究机构的数据也可以来一波证明：

深房中协发布的数据则显示：

（深房中协的数据）

上面表格显示，深圳第八周，二手住宅一周合同签约量已经从春节的193套窜到951套。虽然环比增长近四倍这个数据说出来有点夸张，毕竟上一周是过年，但“951套”这个数据本身是很不错的。

乐有家研究中心最新的数据显示：

二手成交在春节后迅速恢复，上周（2.19-2.25）二手住宅成交量已经接近2023年3月的“小阳春”水平，对比春节前上涨近8成，对比2023年春节后首周上涨63%。门店二手带看量对比春节前上涨近200%，对比2023年春节后首周上涨3成。

虽然乐有家这些数据都是增长率，没有套数，不够全面，但确实也能部分显示楼市回暖的迹象。

此外，乐有家和贝壳两家机构都预测了小阳春成交，乐有家营销总裁贺玲表示，预计3月的实际成交量有望突破5000套，创下两年来的新高；

贝壳深圳研究院院长肖小平也公开表示，就目前的成交热度，3月份二手成交5000套稳了。

二手住宅成交过5000套，是深圳楼市成交回到正常的一个标志，也是信心建立的一个基础。

不过，呆呆观察到，目前的二手成交房源，基本都还是笋盘为主，等笋盘消化完毕，能不能持续成交才是市场如何走的关键。

02

开发商花样自救式卖房

 二手确实回暖了，新房也没闲着。

刚开年回来，呆呆就问了几个开发商，成交都是不温不火，开发商对政策也没有抱有很大希望，但呆呆很快就发现：

这一届开发商很拼！

他们不想再等，也想抓住这个珍贵的小阳春机会，开发商已经开始用自救模式启动市场了，打折、高佣金、看房就送卡等优惠都上了。

全深圳的中介，这段时间，只要勤快点带客看房，就算不成交，估计都能收获不少购物卡。

因为，开发商为了客户上门，花样很多，只要带客户上门就送购物卡，发个楼盘视频也送购物卡，积分多了，还有更多礼物送。

总之，开发商秉承的是，只要你有客户到访，我就有购物卡或礼物送。

“我们经纪人手里一堆的购物卡，带客户去看房就有，现在都发愁。”一位中介公司朋友告诉呆呆。

（花样拉客户到现场）

当然，要抓住这一波提前到来的小阳春，送购物卡只是前菜，还需要更多的直接有力的措施。

这一次，开发商也很干脆，房价能打骨折就不五折，能高佣金绝对不啰嗦。最明显的就是坪山玺悦台，从4万降价到2.38万/平，直接6折，当然，开发商发了声明澄清是中介所为，但大家一看就心知肚明；

除了坪山，龙岗打折也不手软，坪地某盘就直接打折到2.36万/平，这价格，和马鞍岛差不多了，比人才房还便宜。

而且，2万多的楼盘现在在龙岗也不是孤例，新生片区也出了一个。对于低收入群体，也是一种福利吧。

（最近的楼盘海报）

除了打折，开发商还发动一切资源卖房子，启动全民营销，鼓励员工带亲戚朋友买房，总之，能用的资源都不放过。

楼盘的营销进度也肉眼可见明显在加速。

2月25日，中洲湾迎海二期开放了异地样板房，宣布3月底入市，实地样板房也会在3月上旬开放，异地和实体的时间就差了半个月，开发商依然不想错过这半个月的机会，希望提前吸引客户前往。

甚至，还有年中才能入市的楼盘，也想释放一波消息，让购房者知道楼盘动态，例如，位于宝中的中铁能建项目宣布将在3月初开放异地展厅和样板展示中心。

不过动作最大的是鸿荣源，营销快、狠、准，两盘同时启动，位于沙井的珈誉府二期开放新的样板房，位于龙华的鸿荣源尚云也要推出二期，周末两个楼盘的现场都挤满了看房的人。

之所以这么多人去现场，是鸿荣源的折扣和佣金都很吸引人，尚云的团购价可以减20万，员工推荐也能有8万购物卡，位于沙井的珈誉府也给出了2.5个点的佣金。

总之，为了卖房，开发商给优惠和高佣金绝对不含糊。

看到最高的佣金 ，是中洲湾迎海二期，只要带客成交，就能拿到12万的购物卡，另外，鸿荣源的客户，只要和销售协商，成交了也可以从销售那里分到5万左右的购物卡。

中洲和鸿荣源送购物卡的方式，等于反哺自己的商业，未来，这两个开发商的商业估计要迎来一波消费潮，送出的卡看上去有点多。

当然，除了购物卡，还有直接高佣金的，这也是让经纪人过年就开足马力干活的一个原因。

（开发商的全民营销）

呆呆获悉，带客成交的佣金，已经从1个点到2个点，有的甚至开到了4个点。

（龙华某盘的成交佣金）

即将入市的新盘已经开启各种营销攻势，已经开盘的成交也还不错。

2月25日，位于南山中心区的卓越九珑开盘，成为春节后首个入市的新盘，开发商海报说卖掉了183套，总共推出了240来套，看数据是不错的。

（九珑开盘现场）

而在售的楼盘，许久不见的热销海报，最近也开始陆续出现了。

（开发商最新海报）

尽管，目前还不能显示开发商的各种营销结果，但有一点是可以肯定的，那就是开发商在2024年这一波小阳春到来时，已经卯足了劲，想尽快出货，不管用什么手段。

03

购房者重新涌现

如果没有涌入楼市的客户，开发商一切动作都白搭。

二手和新房成交能热起来，当然是因为购房者多了。

限购放开很多人有了名额是一个重要原因，也有很多人是觉得房子价格跌去太多，确实可以入手了，最近呆呆这里收到的买房咨询明显增加，而且是刚需为主。

深圳楼市现在大部分楼盘相对高峰时期的价格，都跌去了20-40%，不少楼盘价格甚至出现了腰斩，最有名的就是诺德假日花园60多平的两房户型，高峰期，1100多万，现在成交550万，真正的做到了腰斩。当然，还有一些比腰斩更疼的，不知名的小盘，影响力没这么大而已，所以，任何时间，买房谨慎选择标的都很重要，尽量不要一窝蜂买房。

（图片数据来自买房群截图）

大跌和普跌给大家的教训就是：有能力，尽量买核心区的好房子，抗跌性确实要好很多，例如香蜜湖、深圳湾的豪宅，跌幅相对要小一些，但也只是相对，遇到业主要出货，分分钟都可以七折砸盘。

能在这一波调整里幸存的，都是强者，前不久深铁懿府一套约97平的房产拍卖时，溢价36%，成交价约1059万，超过了买入价约1023万，这个成交价跑赢了2020-2022年入市的很多盘，据说，拍卖成交的当天，深铁懿府的业主群洋溢着欢乐和幸福。

当然，也有人会担心楼市还没调整到位不敢出手，一位购房者就对呆呆说，觉得可以出手了，又生怕买了后还会继续下降。“普通人承受不起几万、几十万这样跌法，会崩溃。“不过她也害怕房价会涨，所以最近也开始在看房。

有这样想法的购房者确实不少，未来的预期那么飘渺，而钱却不如预期的好挣，有纠结是正常的。买房是人生的大事，要是纠结的话，也不用着急，整体来说，深圳楼市调整是差不多了，未来会怎么样，取决因素有点多，但可以肯定的是，市场的信心很难像以前一样，极速恢复，不着急，我们慢慢选。

当然，着不着急买，需要买房的，都建议你们提前做好规划了，自己想买的片区、价格、具体楼盘、具体户型、总价，前提工作都可以先准备，不要临时抱佛脚，遇到反转时候匆忙上阵，瞎买一气。

这一轮调整下来，会发现，买房真的还是一门学问，最容易卖错房子的时间，反而是在楼市好的时候。