这行情，房子还能不能买？

来源： 朱罗纪

今天坪山楼盘业主跌价维权的新闻，刷爆了舆论。也有几位粉丝问我：这市场买了就贬值，那买房子还合适不？大家都是苦逼的刚需，这形势不敢下手。

我们聊三个问题。其一，怎么看这个跌价维权。其二，正确的问题。其三，我们怎么思考买卖。

怎么看这个跌价维权。我的看法一直都不变，坚守契约精神。但是今天也跟大V“呆呆咖啡馆”争论了一会儿（推荐大家关注她的公众号），她的大意是：要允许人家表达情绪，房价跌了发泄个情绪怎么了？不用什么都讲道理。

后来我觉得，她讲的也对。这个事儿，大部分争论可能真的跑到两茬子去了。情绪的层面和道理的层面，在这个事儿上，和以往，都一样。刚需辛辛苦苦攒够了六个钱包买了一套房子，跌成了负资产，搁到谁身上，都非常难受。这个情形下，抒发个情绪，心情是可以理解的。至于说这个是不是能得到支持，那是另一回事了，这部分其实不需要讨论，道理大家都懂。

我之前也说过多次：买房子这事儿，无论刚需还是投资，涨了都开心，跌了都难受。这是人性使然，从无不同。从某种程度上，这也恰恰印证：房地产从来也不是一个自住品那么简单，FZBC大家都是嘴上说说，身体是诚实的。

还有一点，我要说出来，其它的市场也未必就很“讲理”。这样的大幅下跌，香港曾经出现过，当时的故事是，几十万负资产苦主走上了街头。相比之下，还是那句话，人性都差不多。

这样想，这个争论倒也不用那么非此即彼的对立了。道理是道理，感性是感性，都亏了那么多钱，就不要那么较真争个道理长短了，互相放过。

回到第二个问题，这个形势下买房子还合适不？

允许我直白一点说：这个问题问的不对。这么问，谁也回答不了，我是不知道怎么回答，因为我没有办法帮你把你的约束条件说到面面俱到。而多数情况下，大家这么问的时候，背地里都是“价格”的思维，实质上等于在问：价格有没有跌到底。

正好，老巴在最新的致股东信里有这么一段话，我觉得很好，一直也是我所想，摘过来给大家：“我们在伯克希尔的目标很简单：我们希望拥有享有良好、基本和持久经济效益的企业，要么全部拥有，要么持有一部分股份。在资本主义体系中，一些企业将会长期蓬勃发展，而另一些则会被证明是无底洞。要预测哪些企业会成为赢家、哪些会成为输家比你想象的要困难得多。那些声称他们知道答案的人通常要么是自欺欺人，要么是江湖郎中。”

一句话，我没有那个能力预测底部，我也不想当个江湖郎中，所以，我多数情况下都在自我警告不要去做这样的事。关于这样的案例，我可以一拉一大把。无论股市还是楼市，你和那些成熟的参与者交流的越多，你越会发现，他越是常常表现出敬畏，在面对你的问题时，他越是经常显得惜字如金。原因无它，那都是拥有“丰富的亏损经验”的人，一眼就能看出来的。

所以，我需要跟小白粉丝们提一个建议：转换一下思维方式，让答案从正确的问题开始。我的看法是，买房子合不合适，内比外重要，先问自身的约束条件，再说其它。详细展开后面再说，今天只说一个最重要的：资金。

让我举个例子，比如股王贵州茅台，人人都说好，20年涨了几百倍。但你拿1手，在2007-2016年（它累计几乎没怎么涨）你扛不扛得住那么久？或者在什么情况下你扛得住？（我不举最近的例子，因为我同样也不知道现在是不是底）。

这里面有人性的因素，有波动的因素，房地产是一样，持续向上的大周期里一样波动频仍。你要想拿得住，就得确保你的心态能承受得了，资金在安全范围可以帮助你更有希望做到这一点（当然即便如此大多数人还是会做不到，只是有了这层因素，会更有机会一点）。

我的意思是，买房子，投资用也好，自己住也好，你都要使用能够承受的了的钱，不要借贷自己还不起的钱。有多大的力量，就买多大的房子。如果你这时候买房子，不如问问自己这个，如果买了还在继续跌，我扛不扛得住。怎么做到这一点，我有个小技巧，在你决定买房子之前，最好提醒自己一句：如果我亏了钱，别人是不会赔给我的（这会让在售楼部的你立即清醒过来）。

最后一个问题，我们关于买房子的思考。

如果你做好了上述的准备，房子当然可以继续买。当然，如果你觉得下面的话是我“在房言房”，屁股决定脑袋，那就不要往下看了。我说深圳的房子可以继续买，并不是在暗示现在是底部，我又不是想卖房子给你。

同样，详细后面再专文说，这里只讲一点：买房和租房的对比。如果是刚需，我认为其它所有的因素——国际的/国内的、宏观的/微观的、通缩的/通胀的……都不要再考虑，重点结合自身家庭条件对比这个就足够了，这是第一步的问题。

有一个流行的观点指：房价不涨的情况下，买房不如租房。我的答案很简单：能买房我是绝对不租房的。我之前谈过全球大都会的房价情况，那些跟你讲，国外的人都不买房只租房，也都是“江湖郎中”。两个条件下，人们会推迟买房，第一，买不起，第二，房价常年不涨。这两个条件，只要改变其中一个，人们都会去买房子。如果不信，各位去对照一下德国、日本，乃至新加坡的房价历史走势，就明白。

买房子是不需要教的天然需求，是人性里的自然需求。你只要不能摆脱地心引力，你就得住房子，哪怕是挖个窑洞。本质上，买房子跟买个漂亮包包没有区别——某类包包的确可以在小城市换一套房。人生在世，都希望能拥有一点私有财产，希望拥有一个称之为“家”的场所，以及，都想着能拥有一个除了劳动之外可以为自己生钱的法子……土地（房子）是这个很朴素的愿望的载体。

这当然无法全然使用数学计算，而计算，恰恰是上述流行观点所犯的错误。即便是数学计算上，也是同样的逻辑：租房子，你永远都在为别人创造财富，买房子，至少拥有了一个为自己的机会。

所以，那些开口提到“买房不如租房”的论点，莫要忘了，大部分本质上不过还是“择时”罢了。房价一旦涨起来，或者他自己买得起，那个时候你就会看到，人们无论年轻与否，都愿意做出趋同的选择。个人的年龄阅历、认知见识、财富积累、读书修行，慢慢会完成自我教育，根本不需要人教。

我想，刚需在买房子之前，可以先琢磨这些。琢磨明白了，就是我上次说的《房子该买还是买，该卖也要卖》。至于说，什么时候买，买什么房子，慢慢淘呗。一时半会，这房价也涨不起来，无比的从容，这不挺好的事么？