尖岗山，“平民化”的豪宅区

曾经戴着顶豪区的帽子，尖岗山却在这一轮楼市大挪移中走向“平民化”。

促使它跌落的原因有很多，有曦城等别墅区的学校、商业配套不够强势高端；曾经的深圳地王泰禾院子的“夭折”；以及政府在规划方面的调整，自2020年以来，尖岗山地块拍卖全都变成了容积率较高的刚需产品……

▲如果尖岗山的景观能打100分，恐怕商业和教育是不及格的程度

尖岗山，从豪宅宝座走下来，走向更大众，未必不好，但一个区域从等级图上连下几个台阶，却值得深思。对新与旧、豪与贫的矛盾，更不容忽视。

尖岗山，走向刚需的价格曲线

我们来看几个尖岗山楼市有史以来的代表性楼盘：

●2006年曦城一期入市，开盘价格3.5万/平，打响尖岗山豪宅区第一枪。到2010年，单价已到10万/平。

●2014年中海九号公馆入市，价格6-7万/平，除了联排别墅，还有大平层、复式等产品。

●2015年新世界名镌入市，价格9-15万/平，除了联排和双拼别墅，还有超200平的洋房。一期的别墅门槛高达3000万+/套。

●2020年尖岗山壹号入市，约79-136平3-4房，均价约8.8万/㎡，单价在8.2-9.5万/㎡，总价在679-2075万/套。

●2020年入市的越秀和樾府，110-140平3房，当时预售价洋房均价10.7万/平，高层均价约9.1万/平。

●2021年万科都会四季入市，75-95-115平3-4房，总价区间在524-1113万元/套，单价7.5-9.7万/㎡。总价不足600万就能上车3房，不足1000万拿下4房2厅。

●2022年9月凤鸣水岸开盘，75-95-120平3-4 房，总价510万-1200万/套，最小面积75平总价在510-590万/平，也就是单价6.8万/平起。

●2022年11月27日，万科未来之光首次开盘，建面约73-98㎡3-4房，首次开盘7.46万/平起，均价8.57万/平。总价539万起。第二次开盘总价559万/套起。

●2022年12月首轮出售型人才房选房，安居鸿栖台4.29万/平的均价，直接为板块房价的6折。

若把这些楼盘从一手新房开盘到转入二手市场之后的价格，连成一条价格曲线。那么我们可以明显看出，其一开始高高在上傲视深圳楼市，以及在过去几年不断“平民化”，向深圳一手新房均价靠近。

除了上面入市的新盘，尖岗山的“豪”还离不开一个话题——地王。从2003年开始，尖岗山产生了5个地王。2015年，泰禾更是一掷千金，以57亿拿下两宗地块，楼面地价分别为79907元/平和51331元/平，其中较高价的地块，还一举成为当年全国地王。

可是这个名噪一时的全国地王，却时运不济。本想打造深圳顶豪的泰禾深圳院子，遭遇深圳楼市调控政策频出，市场也急转直下。同时，泰禾自身也身陷囹圄，终于深圳院子在2020年开盘前烂尾。

直到今年4月，泰禾深圳院子所属公司转变股东，原股东深圳泰禾房地产开发有限公司的99%占股归属一家国企背景的芜湖长维投资中心。至此，深圳院子或许迎来新的转机。

▲泰禾深圳院子，从2020年以来一直封存着

尖岗山一开始定位颇高，创深圳建筑密度新低，打造“城市中风光优美的乡野生活”，所以推出地块都是低密度，开山鼻祖曦城就是纯别墅盘，后有中海、新世界、泰禾以别墅加入，可多年下来，高端会所、品牌学校、高端商业都寥寥无几。

2015年的泰禾地王，或许是转折点。之后楼市调控，而政府推出的尖岗山地块容积率也做了调整——往高层住宅走。官方表示：

“之前的尖岗山开发都是以低密度住宅，高档住宅区为主，像曦城、新世界名镌等都是1点几的容积率。现在随着国家要求，深圳居住用地紧张情况，包括产城融合发展需要，都在不断提高尖岗山片区开发强度，由原来高档的低密度住宅区，逐步地向相对高端的人才居住商品房区域转变。从更大程度上给城市功能做配套。”

就这样，尖岗山单价从10万+走到4.29万，门槛也从单一的千万级别墅，拉低到550万左右小三房。这种变化，不仅是产品的改变，更是客群从富豪转向了更为大众的刚需和人才们，是尖岗山定位的转变，是平民化的足迹。

除了豪宅，尖岗山还有什么？

过去因为曦城这个超级别墅盘占据了尖岗山大部分面积，大家都把尖岗山等同于曦城，正如二手平台网站也直接把尖岗山写成曦城板块。但如果把“豪宅区”的帽子摘掉，尖岗山还有什么？

事实上，尖岗山可以有很多标签：前海后花园、产业新城、宝中辐射区。

是时候，重新认识尖岗山。

前海后花园，坐拥深圳境内最大水库。

尖岗山属于新安街道，属于宝安区。从地图上看，一半山一半水的尖岗山，完全是整个小前海圈的后花园。

这里有深圳境内最大水库铁岗水库，森林覆盖率高达76%，负氧离子高过平均值60%。

▲森林面积相当于5个莲花山，300个香蜜湖

绿色和蓝色组成的是尖岗山特有的生态资源，也是某一段被写上豪宅的DNA。在2015年，尖岗山就凭借自然生态环境，入选美国奢侈品杂志世界十大豪宅区。

▲看看尖岗山的半城山水，摄影师@未来城视

深港合作第3极，被重点纳入都市核心区。

在深圳，没有一个片区会是平庸之辈。尖岗山北就是低密度豪宅区，尖岗山南就是产业集聚区。

早在2021年，尖岗山片区被纳入深圳国家高新区，成为深圳高新区潜力增长极，也是深港合作中的第三极。

在最新宝安区城市规划编制中，已将尖岗山重点纳入都市核心区域，从产业能级到多元配套，获得进一步实力提升，为片区高规格发展奠定坚实基础。

片区内还有多个重大更新改造项目：华润雪花啤酒总部、甲岸工业园项目、艾可工业区项目、71区、33区项目、上合英发工业园目等。

其中，像甲岸科技园，就集中了宝安主要的制造业企业，已进驻企业 35家，其中属国家高新企业、规上企业合计 11家，已形成以新一代信息技术、检验检测为主导的新兴产业业态。

正在推进的华润雪花啤酒总部，就是87.3万㎡的产业综合体雪花科创城，集产业研发、啤酒酿造、工业生产、生态休闲等功能于一体的综合体。

届时，华润雪花啤酒总部将从北京迁往雪花科创城，打造为总部办公和总部研发基地，通过强大的吸附力，实现产业园就是产业链、上下楼就是上下游，构建起一个中国啤酒行业领先的创新产业生态。

尖岗山还缺什么？

就拿吃的来说，尖岗山的土豪们可能不好叫外卖，因为板块内餐厅实在不多。

实际上，刚需3宝——地铁、学校、商业，尖岗山都欠缺。地铁站点还不够近，学校成绩还不够好，商业还不够高端……但这都是眼下的困局，假以时日可以扭转。

按照规划，地铁9号线、地铁15号也都将在尖岗山片区设立站点。

现在，交通“代餐”就有万科未来之光与西部公交合作，带来首末站“拾光车站”，候车区有LED显示屏显示公交线路及车次。目前已经确定的两条公交线路，一条通达宝安中心，另一条可达5号线兴东地铁站。

商业上，雪花科创城带有约 4.8万平米以酒为主题的开放式商业街区，为城市级的商业中心；其他街区式商业，万科都会四季、越秀和樾府都有一定的体量。

教育上，宝安中学（集团）实验学校、南科大附中宝安学校这些公立学校都比较新，成绩上升空间还是有的，看看深圳家长们怎么鸡娃了。

虽然刚需三宝现在还不够，但刚需最看中当然是价格。房价到位了，刚需只会说“真香”。

回过头来看，尖岗山的平民化，豪宅区变得触手可及之后，尖岗山变成了居住区+产业新城。每个深圳人都清楚，产业可以改变很多。哪里有产业哪里才有人。

更何况，尖岗山平民化之后，刚需们的涌入，也给片区带来全新的力量。尖岗山不再曲高和寡，转身成宜居产业新城也未可知。