深圳市住房购买时间满五年认定的时间起点及终点问题

深圳华商周争锋律师

前一段碰见这个问题，为当事人写了个情况说明，问题解决了，写的东西不能浪费，刊发下。

可以提出意见和建议，本文只是我个人的看法。

一、 深圳市住房购买时间满五年认定的时间起点问题

依据《深圳市地方税务局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发〔2005〕374号第一条的规定，深圳市住房购买时间，可以是房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间，通常购房时间在前。

需要特别说明的是，深圳市房产证上登记的购买时间，一直也不是网签合同的录入时间，而是买卖双方在办理递件过户时提交给登记中心时，纸质合同上的落款时间。网签合同在双方没有签订前，对双方不产生法律效力。二手房网签合同的录入时间，没有任何法律意义。

针对一手房的再次交易，深圳限售三年政策的时间起点是房产证的登记日期，计算满五唯一核定税费的时间起点是房产证上标注的购房日期，这是深圳房地产市场一直遵循的政策规定。

文件原文：根据国税发[2005]89号文第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间；契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。

个人可持《房地产证》和身份证向国土房管产权登记部门要求核查本人购买住房时间，国土房管产权登记部门根据住房登记档案资料在《房地产证》上据实备注购买日期并加盖公章确认。

二、深圳市住房购买时间满五年认定的时间终点问题

关于在深圳市二手房认定满五唯一的时间终点的问题，在2021年9月13日实行二手房网签合同备案制度以后，主管部门认定满五年的时间终点就是二手房网签合同的备案时间。在二手房网签合同备案制度以前，是递件过户时买卖双方在网签合同上的落款时间，以时间在后的落款时间为准，这个时间也就是新购房者的房产证上标注的购房时间。

2021年9月13日实行二手房网签合同备案制度，网签备案后，不能在系统重新录入新的网签合同。如网签合同没有完成备案，可以在不撤销原网签合同的前提下，随时生成新的网签合同。因此，没有备案的网签合同，在法律上也没有任何意义。

1.在2021年9月13日实行二手房网签合同备案制度，操作流程是买卖双方在交易系统中录入网签合同，取得网签合同流水号，然后依据网签合同流水号，买受人在系统上提交验证购房资格的资料，经核查买受人具备购房资格后，才可以打印该网签合同，由买卖双方签字确认，然后上传签字确认页，或选择直接在网上办理签约手续，完成网签合同备案手续，备案后递件过户时不用重新提交网签合同。

该流程，也即录入网签合同后，该网签合同在买卖双方之间不发生法律效力，真正发生法律效力的是，买受人依据该网签合同号查验购房资格后双方在合同上签名的时间时。网签合同如没有签名，则对双方没有法律约束力，不能以网签合同录入时间作为计算满五的终点。

2.在2021年9月13日之前，在深圳二手房交易系统可以同时录入多个网签合同，不是只能生成一份网签合同，也一直以最终提交的网签合同上最后的签字时间为新购房人的购房时间。这一点可以在2018年深圳实现三价合一的流程中体现，该政策要求申请贷款时，银行依据网签合同号锁定对应的网签合同，因为在深圳二手房交易系统中，一直可以同时录入多份网签合同。