阳台具有专有和共有双重属性

阳台具有专有和共有双重属性

华商周争锋律师

这篇是资料收集。

2023年3月28日，四川省高级人民法院就绿城物业状告成都城投绿城诚园首户封窗一案进行了终审宣判（2023）川民再13号，这场从2021年11月开始，关于业主能不能擅自“封阳台”的诉讼，再审以业主败诉告终。

对于封阳台到底是公事还是私事，四川高院在该判决中指出：“阳台具有建筑物专有部分和共有部分混合属性，即阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。”

从契约和诚信角度而言，四川高院在该判决中认为：“对于封窗的表决和业主自治方式有明确约定并予以承诺的，应遵守契约。高某擅自封闭阳台，既违反了《诚园小区前期物业服务协议》《诚园小区临时管理规约》的约定，又超出了业主专有权行使的合理限度。”

从业主权利行使的角度来看，四川高院在该判决中认为：“权利行使的便捷必须以公共利益为限，业主的个体权利应在诚信原则以及不危及小区全体业主整体利益的前提下行使。如果小区业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。

同时，擅自封闭阳台也会带来外立面脱落等额外潜在安全风险。在小区业主未表决同意让渡建筑物共有部分的相关权利的情况下，高某擅自封闭阳台的行为，已经超出其专有权范围，构成了权利滥用，有违《民法典》第一百三十二条关于权利不得滥用的规定。”

对于封阳台是否影响项目价值，四川高院在该判决中也给出明确回应：“随着社会经济发展，房屋不仅具备供人居住使用的基本功能，同时也或多或少兼具资产保值功能。小区楼栋外立面是否美观一定程度将会影响房屋价值，故封闭阳台的行为直接作用于建筑外立面的共有部分，不仅改变了建筑外观，往往也会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。”

四川高院这份判决中，也首次明确了，阳台具有专有和共有的双重属性，业主在行使对阳台的专有权利时也要顾及公共利益。

（2023）川民再13号判决实体法律依据，来自《民法典》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”，以及第二百七十二条规定：“业主对其建筑专有部分享有占用、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权益”，以及《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定。

封阳台案件其他主要的法律条文：

法律：《中华人民共和国城乡规划法》

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

行政法规：《城市市容和环境卫生管理条例（2017修订）》

第十条 一切单位和个人都应当保持建筑物的整洁、美观。在城市人民政府规定的街道的临街建筑物的阳台和窗外，不得堆放、吊挂有碍市容的物品。搭建或者封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定。

地方法规：《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》

第二节　建筑物容貌

第二十六条 临街建（构）筑物和其他设施应当保持整洁、完好、美观，并与周围环境相协调。临街建筑物的业主或者管理单位对破损、残缺的建（构）筑物和设施，应当按照规定修整或者拆除。未按照规定修整或者拆除的，由市、区城管和综合执法部门责令限期改正；逾期未改正的，处一千元以上五千元以下罚款。

临街建（构）筑物和其他设施应当保持外观整洁。建筑物的业主或者管理单位应当按照有关规定对外立面进行清洗、粉刷。未按照规定清洗、粉刷的，由市、区城管和综合执法部门责令限期改正；逾期未改正的，处五百元以上二千元以下罚款。

临街建筑物阳台摆放物品超出阳台立面的，由市、区城管和综合执法部门责令改正；拒不改正的，处一百元以上五百元以下罚款。

在建筑物屋顶、阳台共有部分以及外立面结构上搭棚、设架或者杂乱堆放物品，不构成违法建筑或者设施的，由市、区城管和综合执法部门责令限期改正，逾期未改正的，按照占用面积处每平方米二百元罚款；构成违法建筑或者设施的，由市、区规划土地监察部门依法查处。

深圳市出租屋管理若干规定（2019修订）

第九条 禁止违反国家规定在生产经营、仓储场所内设置员工宿舍。

出租人和承租人不得违反建设工程规划许可规定。未经建设工程规划许可，不得擅自改变出租屋使用功能，不得进行开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、棚盖或者在天台上搭建建（构）筑物等行为。

住建部的部门规章：《住宅室内装饰装修管理办法（2011修订）》

第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。