解读深圳市《不动产“带押过户”登记申办指引》

解读深圳市《不动产“带押过户”登记申办指引》

华商周争锋律师

纯粹是出于爱好的解读，解读不到位的可以提出来，共同研讨。解读也是种学习。

不动产“带押过户”登记申办指引

来源： 深圳市规划和自然资源局 日期： 2023-05-10 　

       为进一步方便申请人申请办理不动产“带押过户”相关登记，制定本指引。

      解读：2023年1月5日，深圳市发布《深圳市推广二手房 “带押过户”模式的工作方案》，在二手房“带押过户”过程中，推行 “顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”模式。此次，是在前面实操的基础上，总结经验，对具体流程和资料的细化，便于操作。

　　一、适用范围

　　深圳市范围内（不含深汕合作区）存在抵押登记的不动产，转让方、受让方、贷款银行协商一致，申请办理不动产 “带押过户”相关登记的，适用本指引，无需先行注销原抵押登记。

     银行以外的单位或个人作为贷款人的，可以参照本指引办理。

       解读：深圳的适用范围比较广，只要买卖双方和抵押权人银行（含银行以外的单位或个人），三方协商一致就可以办理。

       网络上流传的，深圳市办理带抵押过户的四大条件，是虚假信息。自媒体流传的四个条件是北京市的四大条件，不是深圳市的条件。深圳的买受人可以使用公积金贷款，深圳市在《深圳市推广二手房 “带押过户”模式的工作方案》明确，买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。

      北京银监局、央行营管部、市规划自然资源委、市住房城乡建设委3月31日联合发布《关于推进个人存量住房交易 “带押过户” 有关工作的通知》京银保监发〔2023〕45号适用情形：1. 房子是个人产权，公司产权不行；2. 只能有一次抵押，二抵的不行；3. 房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；4.买方必须是全款或者纯商贷。

     《民法典》第四百零六条 “抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定” ，是带抵押过户的法律依据，该条并没有对带抵押过户的房产类型和抵押次数、买卖双方贷款种类做出任何的限制。

      二、服务模式

　　不动产“带押过户”登记业务实行全市通办。当事人可以根据自身实际选择合适的“带押过户”模式，相关的登记事项可以一并申请组合办理。

　　抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形，可以选择抵押权变更模式；贷款购买商品房或其他不动产的，可以选择顺位抵押模式或双预告模式。

        解读：1. 同原来的工作方案相比，这次多了一个抵押权变更模式。抵押权变更模式，说白了就是2003年到2007年流行的 “转按揭” 业务。本解读提到的转按揭，是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。互联网上对什么是转按揭，我查了一下至少有五种以上的解释。

     2.离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形，可以选择抵押权变更模式，也就是转按揭模式。等情形，想一下，还有哪些情况，让与担保行不行，以房抵债的行不行，单纯的赠与行不行。实际上，上述房产转移登记后，对抵押权人而言，抵押品没有变化，只要抵押权人同意都可以带抵押过户。《民法典》第四百零六条规定，抵押财产转让的抵押权不受影响。

      3.这里的一次性全额付款购房，指的应该是购房者监管全部的购房款，在办理带抵押过户后，用监管的购房款，偿还抵押贷款，只是交易模式上，买受人不用在过户前自己替出卖人赎楼，或双方另行委托担保公司赎楼。该模式，房产带抵押过户给买受人后，办理抵押变更手续，抵押人变更为买受人，用买受人的监管款，偿还出卖人的该笔抵押贷款，解决的是先过户还是先给钱的问题。

      4.在抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠，经银行同意，可以带抵押过户，因前述法律行为均不属于买卖关系，不会对银行的购房信贷政策造成影响。但是，一旦买受人需要贷款的买卖关系也可以用这种模式交易，也就是，购房者只需支付处理抵押以外的房产净值，则很可能变相突破现有的信贷政策。比如，前手是首次购房，后手是二套购房，则此模式下，实际上后手二套变成了首套贷款。

     （一）抵押权变更模式

　　抵押权变更模式是指当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让方。

　　1、登记事项

　　不动产转移登记、抵押权变更登记（抵押人变更）。

　　2、申请主体

　　不动产转移登记+抵押权变更登记（抵押人变更）组合办理由转让方、受让方和转让方贷款银行共同申请。

　　转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行出具了同意带押过户书面材料的，该银行无需共同申请。

　　3、申请材料

　　申请人一次性提交以下材料，登记机构一次性受理：

　　①不动产登记申请表；

　　②身份证明材料；

　　③不动产权证书；

　　④不动产登记证明；

　　⑤不动产权属转移的证明材料；

　　⑥纳税申报材料或者纳税凭证或者减免凭证；

　　⑦其他必要材料。

　　转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行未共同申请的，还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

　　4、办理时限

　　3个工作日。

       解读：1. 抵押权变更模式，主要是离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠类的房产适用，银行同意用抵押权变更模式，就意味着，银行不再审核新产权人的还款能力。该模式，如一般的买卖也能适用，会让很多收入不高，原本不符合申请按揭贷款购房条件的人，通过该模式成功购得房产，信贷政策对第二套首期款的贷款限制也将无法执行，前手业主是首套贷款，后手业主自然也享受首套待遇。原来的转按揭，为何在2007年被叫停，也就是基于此理由。银行监管部门，一直不允许办理变相突破信贷政策的转按揭业务。

      2.购房者只支付房产净值，就可办理带抵押过户，办理抵押权变更登记，抵押人由原业主换成新业主，由新业主代替原业主继续偿还剩余的按揭贷款，有变相突破住房信贷政的嫌疑，也就是以前的转按揭模式。银行的主管部门，估计不会同意。

       3. 抵押权变更登记（抵押人变更），这是为了区分抵押权转移登记所做的说明。

抵押权人转移登记，是指债权转让导致抵押权转让的，债权人发生变化后，申请抵押权人变动的情形，也就是抵押权人转让其债权，新的抵押权人申请登记的情况。抵押权人转移登记，是在2016年《不动产登记暂行条例实施细则》，首次提出的概念，以前的此类登记，一直叫抵押权变更登记。

        本指引的抵押权变更登记，是指抵押人变更。而《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》《不动产登记操作规范（试行）（2021修订）》，关于抵押权变更登记的章节，债务人发生转移的抵押人变更，不属于抵押权变更登记的事项。

        担保主债权的债务人转让债务导致债务人改变，需要办理抵押权变更登记，这是2011年《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》,里面的规定，也就是，债务人变化，抵押人没有发生变化，重新登记的情况。没看到，其他文件对抵押权人不变，债务人变化或抵押人变化的情形有过规定。

       4.我国现有的法律法规及部门规范性文件，对抵押权变更登记和抵押权转移登记存在相互打架的规定，实在是难以区分。抵押权转移登记是在2016年提出的新概念，法院系统也不知道这个新概念。

    （1）法〔2019〕254号全国法院民商事审判工作会议纪要

      62.【抵押权随主债权转让】抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

   （2）不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）第六十九条 因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。 

    （3）城市房地产抵押管理办法（2021修改）

       第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

       抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

       5. 转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行未共同申请的，还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

      如何理解指引中反复出现的该句话，根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。民法典在2021年1月1日生效，所以规定在此之前的，必须取得抵押权人同意带押过户的书面材料。至于2021年1月1日以后的，则看不动产登记簿上有没有记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，有了按照约定办理，没有则不需要理会。

       实际上，本指引只说了半截话，没有明确抵押登记在2021年1月1日以后的规则，是看不动产登记簿上的记载事项。因此，在抵押权变更的模式中，只要抵押权人出具同意带押过户的书面材料，不需考虑转让方贷款抵押登记日期。

　　（二）顺位抵押模式

　　顺位抵押模式是指当事人协商一致，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让方，并办理受让方贷款的顺位抵押登记，待受让方贷款银行放款将转让方借款还清后，注销原抵押登记。

　　1、登记事项

　　不动产转移登记、抵押权变更登记（抵押人变更）、抵押权首次登记（顺位抵押）。

       解读：具体流程就是，经出卖人抵押权人同意并和买卖双方共同申请，在原抵押不解除的情况下，办理转移登记产权人变为新买家，并办理抵押权变更登记，抵押人变更为新买家，原抵押权人银行地位不变，同时给新买家设置本次贷款合同为基础的抵押，此新设抵押的抵押权人为买家的贷款银行，新设抵押权登记后，新设抵押权银行放按揭贷款，用按揭贷款和前面监管的首期款，偿还原抵押权人的债务，不考虑前面的抵押次数和抵押贷款的种类，只要首期款和贷款金额足以覆盖前述抵押的，前面的抵押全都注销。

      买卖双方的贷款银行不是同一家时，双方的银行要签署相关的协议，提前约定下发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，避免新的贷款金额加首期款不能覆盖前面的出卖人的抵押金额。

　　2、申请主体

　　不动产转移登记+抵押权变更登记（抵押人变更）+抵押权首次登记组合办理由转让方、受让方和双方贷款银行共同申请。

       转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行出具了同意带押过户书面材料的，该银行无需共同申请。

      解读：1. 出卖人的贷款银行和买受人的贷款银行是同一家银行，则本次交易的主体是买卖双方及抵押权人银行三方。抵押权人银行的利益不会受损，抵押权人银行积极配合交易，也不会流失客户，在房产升值的情况下，属于业务量增加，抵押权银行一般会积极配合。但是，买受人选和出卖人不是同一家银行，则实际上，交易会导致出卖人的银行流失客户，其完全没有动力配合。

        2.抵押权人是同一家银行时，交易流程优选顺位抵押模式。不论是顺位抵押模式还是双预告登记模式，均属于买受人的抵押登记在过户前已经提前申请，可有效解决目前二手房买受人在过户后，故意不向原申请贷款银行办理抵押登记，而找其他机构和自然人抵押贷款的诈骗行为。

　　3、申请材料

　　申请人一次性提交以下材料，登记机构一次性受理：

　　①不动产登记申请表；

　　②身份证明材料；

　　③不动产权证书；

　　④不动产登记证明；

　　⑤不动产权属转移的证明材料；

　　⑥主债权合同和抵押合同；

　　⑦纳税申报材料或者纳税凭证或者减免凭证；

　　⑧其他必要材料。

　　转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行未共同申请的，还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

　　4、办理时限

　　3个工作日。

       解读：1. 深圳市的指引，没有限定出卖人的抵押次数和出卖人的抵押种类，在适用范围中明确银行以外的单位或个人作为贷款人的，可以参照本指引办理。

       也就是，本指引不只是局限在出卖人的抵押是住房按揭贷款上面，可以是消费贷或经营贷，并且抵押的次数也不受限制，只要买受人的首期款加后面的银行按揭贷款，足以覆盖前面的贷款就可以进行带抵押过户。

       2. 深圳市的指引，也没有排除出卖人的贷款是组合贷款还是纯商业贷款，只有后面的贷款能够覆盖前面的债务，均可以操作。

       3. 依照《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》自然资发〔2023〕29号的要求，要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。可见，带抵押过户不是只局限在住宅领域。

       4.该指引中，没有提及公证机关的提存公证，不论是顺位抵押模式还是双预告登记模式，买卖双方和银行一块申请带押过户组合登记就可以完成。公证机关的介入，实际上损害了银行的利益，第一，公证机关监管首期款，买受人的贷款银行将无法按照监管机构的要求审查首期款的资金来源；第二，首期款监管在银行，监管期一般没有利息，银行相当于拉了一笔无息存款业务。

　　（三）双预告模式

      双预告模式是指当事人协商一致，办理转移预告和抵押权预告后，受让方贷款银行放款存入约定的监管账户，在不注销原有抵押登记的情况下，办理双预告转本（正式过户和顺位抵押），划款结清转让方借款，注销原抵押登记。

      解读： 这句话透露的最大信息就是，深圳带抵押的房产，现在可以办理预告登记手续了，二手房领域的预告登记僵尸制度终于被激活。

      虽然《民法典》第二百二十一天和《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第二十五条明确规定，二手房买卖可以办理预告登记，但是现实生活中，深圳不动产登记中心一直不给办理预告登记手续，即便是红本在手的，咨询多次也不好好的给办理。

       现在该指引明确规定，只要出卖人的抵押权人同意带押过户，带抵押的房产可以办理转移预告登记和抵押预告登记。律师和中介从业人员要充分利用法律规定的预告登记制度，保护买受人的合法权益。

　　步骤一：申请办理双预告登记

　　1、登记事项

　　不动产转移预告登记、抵押权预告登记。

　　2、申请主体

　　不动产转移预告登记+抵押权预告登记组合办理由转让方、受让方、受让方贷款银行共同申请。

　　3、申请材料

　　申请人一次性提交以下材料，登记机构一次性受理：

　　①不动产登记申请表；

　　②身份证明材料；

　　③不动产权证书；

　　④不动产权属转移的证明材料；

　　⑤主债权合同和抵押合同；

　　⑥预告登记约定材料（在相关转移证明材料、抵押合同中已有约定条款的，无需单独提交）。

　　4、办理时限

　　1个工作日。

       解读：1. 买卖双方和买受人贷款银行申请不动产转移预告登记、抵押权预告登记，可以有效解决买受人在过户完成后，不向原贷款银行申请抵押，而找其他主体或自然人办理抵押的诈骗行为。也就是避免出现，类似于东莞南城业主卖房尾款被诈骗案件。

       2.本环节的申请主体是买卖双方和买方的贷款银行，买受人选择和出卖人的抵押权银行为不同银行办理按揭贷款时，应优先选择双预告模式。

　　步骤二：申请办理预转本登记

　　1、登记事项

　　转移预告登记转本登记事项包含不动产转移登记、注销转移预告登记、抵押权变更登记（抵押人变更）；抵押权预告登记转本登记事项包含抵押权首次登记、注销抵押权预告登记。

　　2、申请主体

　　不动产转移登记+注销转移预告登记+抵押权变更登记+抵押权首次登记+注销抵押权预告登记组合办理，由转让方、受让方和双方贷款银行共同申请。

　　转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行出具了同意带押过户书面材料的，该银行无需共同申请。

　　3、申请材料

　　申请人一次性提交以下材料，登记机构一次性受理：

　　①不动产登记申请表；

　　②身份证明材料；

　　③不动产权证书；

　　④不动产登记证明（包括原抵押权登记、转移预告登记、抵押权预告登记）；

　　⑤不动产权属转移的证明材料（无需重复提交）；

　　⑥主债权合同和抵押合同（无需重复提交）；

　　⑦纳税申报材料或者纳税凭证或者减免凭证；

　　⑧其他必要材料。

　　转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（不含）之前，贷款银行未共同申请的，还需提交该银行同意带押过户的书面材料。

　　4、办理时限

　　3个工作日。

       解读：1. 没有明白这里面的抵押权变更登记是啥意思，没有这个抵押权变更登记，交易流程就完全不用出卖人的抵押权人参与了，出卖人的抵押权银行只需要出具同意带抵押过户的证明，及结清证明就可以了。

      规定了抵押权变更登记，实质又回到了顺位抵押登记环节，把顺位抵押的流程又走一遍，这比一开始公布的工作方案流程要复杂很多。估计是，如不让出卖人的抵押权人银行参与，就无法核实，出卖人的抵押权人银行出具同意带抵押过户的证明及结清证明的真实性。

      2. 《民法典》担保制度司法解释明确规定预告登记权利人对抵押财产享有优先受偿权的情形，解决了司法实践中关于抵押权预告登记效力问题的长期争议，意义重大。买受人银行在取得抵押权预告登记证明后，可以直接放抵押贷款，无需前面多一个抵押权变更登记环节。

       3. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条， 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

       当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

附件：不动产登记申请表填写样例（双预告模式之预转本登记）

深圳市不动产登记中心

2023年5月9日