宝能公馆停车位纠纷的核心争议点谁也没有交代

宝能公馆停车位纠纷的核心争议点谁也没有交代

深圳周争锋律师

我的很多群友都很关注这个宝能城公馆停车位纠纷，在我的几个微信群讨论的挺热闹。我看了很多人写的东西。但是发现很多基本问题，核心争议点都没有交代。我还是发表一下个人看法。这是作为一个房产诉讼律师，从诉讼的角度，谈下这个问题。

一、两个争议的业主是不是同一个小区的，争议的停车位，规划的时候属于住宅的配套，还是属于商务公寓的配套

第一，两个争议的业主是不是同一个小区的？要看一下本次争议小区的建筑区规划情况。

就是要看一下公寓和住宅是不是在同一个地块宗地号上，就是在法律上他是不是同一小区。同一个小区的住宅业主、公寓业主之间的矛盾，是一个法律关系。两个小区的住宅业主、公寓业主之间的矛盾，是另外一个法律关系。

主要依据是《民法典》第276条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。这里的业主肯定是本小区的业主，你跑到别的小区给人家争停车位，那你没有任何道理。

第二，争议的停车位，规划的时候属于住宅的配套，还是属于商务公寓的配套？

如果是同一个小区的住宅业主和公寓业主的纠纷，接下来要看一下楼盘规划的时候，配套的停车场是怎么的规划，哪一部分属于住宅业主的配套停车位，哪一部分属于公寓业主的配套停车位。

查清楚了争议停车位，属于住宅业主还是公寓业主的配套设施，那么这个情况谁有道理，就很清楚了。很多人说我不知道如何查这个停车位的规划，实际上你在签订买卖合同过程中，开发商给你的预售合同及其附件和相关的资料内容中能够体现出来，你所购买的物业那一栋房子配建的停车位情况。实在不行去档案馆查询一下小区的规划，弄清楚争议车位，究竟是哪一栋房产的配套设施。

为什么会由此怀疑？主要是因为他的入伙时间不一样，差距有点大，肯定不是同一期的。另外就是他的性质不一样，一个是住宅，一个是商务公寓。那他是不是规划的是同一个小区。这个要先搞清楚的。不然的话，讨论了半天，南辕北辙。

舆论喧闹发酵了两天了，但是对于上述两个基本的问题，从来没有人交代。那么到底是不是同一个小区的两个业主之间的纠纷，不知道。争议的车位，在规划中究竟是属于住宅业主的配套设施，还属于商务公寓的配套设施，目前也不知道。在此情况下，律师如何有针对性点评？实际上是无法点评。

二、争议停车位的性质，是经过规划的车位，还是没有规划的车位，还是人防车位

第一，小区内有规划单独的车位，可以办理产权证的。依据《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划与停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。民法典的该条文虽然没有明确规划的车位和车库归开发商所有，但是这里面说可以由当事人出售和赠与，那肯定是你的，你才能够这样干，他隐藏了规划的车位、车库归开发商所有的含义。

实际上，这一点不难理解，它的主要法律理由是《民法典》第231条规定的因事实行为设立的物权，开发商自己建造的，按照规划建设的建筑物从建造成功之日起，产权当然归自己所有。

问题出在什么地方？问题出在《建筑物区分所有权的司法解释》第2条上，该条规定建筑区划内符合下列条件的车位，才属于专有部分，具有构造上的独立性，具有利用上的独立性，能够登记成为特殊业主所有权的客体。

深圳目前小区的停车位基本上都没有登记所有权，也就是说不满足成为专有部分的第三个条件，你开发商建造成功以后也不能登记在你名下，确认是单独所有的产权。那么其他业主就很容易认定，在深圳凡是没有办理产权证的停车位、车库均属于共同共有。

深圳停车位不能够买卖和赠与的实例，一说就懂的，就是深圳的小区停车位所有权，从来没有在淘宝上京东上被法院拍卖过，法院都不说这个东西是谁的 ，如果是你某个业主的肯定可以拍卖，但是实际情况是法院从来没有拍卖过深圳的停车位所有权。

经查询得知，深圳市只要少量拍卖停车位使用权的情况，分别是宝安区人民法院和福田区人民法院在淘宝上拍卖的停车位使用权，竞买人限定在小区的某几栋业主，还不是全小区业主都可以竞买。拍卖的依据是业主和开发商之间的协议书，也就是《民法典》第275条，认定是被执行人通过协议取得。

但是，在淘宝和京东，外地拍卖的停车位基本上都是有产权证的，拍卖的标的是车位的所有权，人家真的是有正式的产权证。

第二，原本就没有上规划的车位，属于后面占用了全体业主共有的土地增设的停车位，或签订土地出让合同或规划时，就明确开发商建设的车位和车库，属于小区配套设施，开发商出售房产以后，配建的停车位属于全体业主共有，不存在开发商单方面约定赠与或买卖的情况。这个主要是在土地出让合同中，土地出让部门和开发商直接约定了，开发商建设的停车位的所有权归属，这是深圳新楼盘最常见的模式。

第三，属于人防车位。依据《人民防空法》，人防车位属于国有资产，产权归政府。但是他有一个原则，谁投资谁受益。虽然说所有权归国家所有，但是因为开发商投资兴建的占有使用收益都归开发商所有。

那么对于人防车位的出售和赠与，实际上是处分车位的使用权收益权的问题，现在很多地方法院认为开发商有权利，把使用权和收益权赠与或者出售给小业主。并且，公开认定这些赠与和买卖合同合法有效。当然了，也有相反的判决。甚至还有些地方，出台地方文件，小业主购买的人防车位可以办理产权证。

三、维权结果的不确定性，导致此类纠纷只有通过自力救济，成为社区治理的一大顽疾

依法正常的维权途径，就是我认为买了这个车位，被其他人占用，应该去法院起诉占有人侵权，请求排除妨碍、赔偿损失。但是，恰恰是没有人选择这个最正确的维权路径，为什么，因为你去维权了，你这个车位权利来源是不是合法，首先要考虑一下自己的举证责任。

如果你有停车位的产权证，你去维权了，没有任何问题。关键是你没有产权证，只有和开发商或物业管理公司签署了一纸协议，这个协议有没有效，受不受法律的保护，其实每一个当事人都会在其心里想一想的，有些人想开了就放弃通过公权力维权。

如果去法院，经法院审理认定，你这个权利来源，就是说你获得车位的来源不合法，主张的权利不应该被保护，就要首先接受审查，贸然维权很可能就鸡飞蛋打了，基于这个目的，那只有私下解决，都不愿意在司法层面解决。

这个问题既有现实的困境，也有历史遗留的难题。想通过制定某一部法律、出现某一个判例解决掉所有的问题，几乎是不可能。在行政层面和司法层面，对这个问题，也始终没有理清楚权属关系和法律规定的权利界限在哪里，相反的认定和判例满天飞。那么，现在就造成了这种混乱，究竟谁说的对，没人知道。

类似的车位维权情景剧，天天都在上演，但是最终维权的结果是什么？最终怎么解决的，我们都不知道。基本上是私下协商解决了，相互妥协的结果，究竟谁是对的，谁是错的，没有人关注。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

《中华人民共和国人民防空法（2009修正）》

第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。