针对沙井海岸城维权问题的集中答复

针对沙井海岸城维权问题的集中答复

广东华商律师事务所周争锋律师

沙井海岸城开创了一个不好的先例。签订认购合同以后，就和购房者发生纠纷，在购房者强烈要求下，经媒体报道，发酵后，被迫修改了自己经过政府备案公示的预售合同。

这说明负责合同备案的审核机关，其实根本就没有看开发商提交的合同内容有没有明显违反《民法典》的强制性规定，只是送来了就备案，真的是备案机关。

【1】购房款不包含公摊面积、业主不享有公摊面积产权的不合法条款；

答：依据《商品房销售管理办法》第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

依据该条规定，开发商可以按照套内面积出售，但问题的核心是开发商去政府主管备案的时候，备案价格是按照套内面积计算还是按照建筑面积？如果备案的是建筑面积，而出售的时候按照套内面积，就违反了《商品房销售明码标价规定》第八条规定的“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”属于使用虚假或不规范的价格标示误导购房者，利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

【2】保修条款中“装修工程”的保修年限，竟然是“保修0年”，明摆着告诉你不保修！

答：依据《建设工程质量管理条例（2019修正）》第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《商品房销售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

法律、法规有相关强制性规定的，应当适用强制性规定。即使开发商在合同中没有约定房屋的保修期，也必须执行国家的强制性规定，强制性规定也视为合同的内容。但是开发商明知国家有强制性规定而不在合同中约定，这实属不该。

【3】合同中要求全体业主同意将“共有部分”无偿且不可撤销地给开发商使用，开发商有权以任何方式自行或授权他人使用或利用；

答：《民法典》第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2017年广东省高院审理此类案件的裁判指引明确，商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反《民法典》第二百七十一条和二百七十八条的规定,应当认定该约定无效。

【4】合同中由出卖人统一管理使用共有部分；

答：该约定违反《民法典》二百七十八条的规定,这属于业主大会表决的事项，开发商出售房产后，其成为小区的一个业主，必须遵从业主大会的决议，合同的该条款应当认定该约定无效。

【5】除占用全体买受人共有的道路用于停放汽车的车位之外的其他停车位(包括地下室车位和规划停车位)、车库的所有权归出卖人所有，出卖人依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；

答：这个没有明显的问题。

《民法典》第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十四条明确规定共有部分：即道路、绿地，除非属于城镇公共道路或明确为个人所有。《民法典》第二百七十五条对车位、车库进行了特殊规定，对其归属取决于开商法和业主的约定，一般而言，车位、车库建成之时，属于开发商原始取得、初始权利由开发商享有;若是占用业主共有的道路或其他场所的车位，属于业主共有。

【6】出卖人有权在本小区共有部位公共场地无偿设置广告；

答：该约定违反《民法典》二百七十八条的规定,这属于业主大会表决的事项，开发商出售房产后，其成为小区的一个业主，必须遵从业主大会的决议，合同的该条款应当认定该约定无效。

【7】项目所在小区及所在楼宇的建筑物冠名权、更名权归出卖人享有。

答：该约定违反《民法典》二百七十八条的规定,这属于业主大会表决的事项，开发商出售房产后，其成为小区的一个业主，必须遵从业主大会的决议，合同的该条款应当认定该约定无效。

【8】而海岸城官方公众号发出的户型图中，一二单元01和02户型图互换放错，导致这两套户型，91平的变成93平，93平的变成91平，而且朝向一个东北，一个西北。户型乌龙让面积差了2个平方，这买了93平的直接缩小了面积的怎么算呢？

答：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符处理规则，在新的《商品房买卖司法解释》中被删除了，但是一般政府预售合同的示范文中具有约定，因此这个问题看合同对面积差异的约定，一般误差在3%内的正常结算购房款。但是开发商明确承认是自己户型图放错的，买受人可以用重大误解撤销合同。

——周争锋2021年10月31日写于深圳

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