点评一下官方的申请购买深圳住房常见问题

点评一下官方的申请购买深圳住房常见问题

广东华商律师事务所周争锋

2021年9月9日在深圳市房地产信息平台上，出现了购房资格申请的栏目，点开后，有申请购买深圳住房条件和常见问题的说明。今天就上面公布的常见问题做个点评。

为什么我要对这些常见问题做一个点评？主要是因为在申请购房资格这个模块中显示的办理依据，只有2018年的7.31限售政策，2021年的7.15政策和7.29通知限购政策，以及2021年3月11号深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的疫情期间的社保认定标准。但是，缺少了深圳市住建局在7.15以后出台的很多补丁。导致这些常见问题对有些问题阐述的不符合目前审核的实际情况。为此，我个人结合后面9.04,1.19, 1.20,2.08及因2.08引发备案不能的网友反馈的信息，并结合2021年9月8日深圳市住房公积金管理中心培训的内容和玺玥华府开发商的销售方案，对该常见问题做个补充说明。

本人水平和了解到的内部消息有限，点评有遗漏或错误的地方，望方家指点。

注意：黑体字是我自己的点评，其他的来自深圳市房地产信息平台。

 一、社保（个税）类

1.深户居民家庭在我市购买商品住房，对社保参保年限或个人所得税缴纳年限有何要求？

答：深户居民家庭中夫妻一方在我市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，限购2套商品住房。

深户居民家庭夫妻双方入户均未满3年的，能提供购房之日前在本市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明，限购1套商品住房。

点评: 这是7.15政策的原文内容，后面住建局在7.29通知中又增加了断缴3个月的补救规则。入深户时间应为户口簿上迁入深圳的时间。个人所得税目前在东莞已经不再作为认定购房资格的依据。对于社保不满足条件的在深圳退休人员或达到一定年龄无法在深圳继续缴纳社保的人士，在深圳还可以纳税的方式取得购房资格。

 2.深户单身人士在我市购买商品住房，对社保参保年限或个人所得税缴纳年限有何要求？

答：深户成年单身人士（含离异）在我市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，限购1套商品住房。

深户成年单身人士（含离异）入户未满3年的，能提供购房之日前在本市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明的，限购1套商品住房。

点评：这里的单身包含未婚、离婚及丧偶。结婚状况证明需与户口本本人页婚姻状况一致。丧偶的，如户口簿上婚姻状态注明“丧偶”，无需提供相应婚姻证明材料；如户口簿上未注明“丧偶”，则需提供结婚证及配偶死亡证明材料。

3.非深户居民在我市购买商品住房，对社保参保年限或个人所得税缴纳年限有何要求？

答：非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）能提供购房之日前在本市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明，限购1套商品住房。

点评：在购房资格方面，夫妻二人有一个是入深圳户口且社保或个税都满3年的，才是深户家庭。即便户口是深圳的，但是入深圳户口不满3年的，比照非深圳户计算。在购买一手房时，依据现在的一手房积分规则，夫妻双方都是深户的积10分；只有一方是深户的积5分。一手房积分规则中的深户，是哪种理解，现在也没有一个明确的说法。

 4.社保补缴的月份，能否视为正常缴纳？

答：不能。连续缴纳和累计缴纳均不含补缴情形。

点评：依据现在一手房的积分规则，社保记录每月积0.1分，但每个人累积不能超过20年。夫妻二人的社保可以累积积分。

5.因换工作或单位操作失误而造成社保出现断缴的，会影响购房资格吗？

答：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）在购房之日前 3 年内出现社保断缴但不超过 3 个月（含 3个月）的，如在购房之日前 3 年半内累计在我市缴纳社保满 36个月且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。

非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）在购房之日前 5 年内出现社保断缴但不超过 3 个月（含 3 个月）的，如在购房之日前 5 年半内累计在我市缴纳社保满 60 个月且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。

点评：这是对因客观原因导致社保断缴补救措施所做的说明。对非个人主观因素导致社保断缴的宽容，从以前的秘而不宣只有个别中介人员知悉，到媒体采访时的否认，再到大方的发文通知，有一个逐步的过程。

具体规则，深户：提供连续36个月或42个月（前36个月累计断缴不超三个月）内累计36个月的个人所得税或社会保险缴纳明细；非深户：提供连续60个月或66个月（前60个月累计断缴不超三个月）内累计60个月的个人所得税或社会保险缴纳明细。

特别补充一个社保小知识。对于单位漏缴社保不超过3个月,在加收滞纳金补缴后，系统不显示为补缴状态，按照正常缴纳。具体为：第一，每月23日（节假日顺延）开始深圳市社保费的批扣服务，选择批扣（银行托收）方式缴纳社保费的缴费人应在每月23日前存足钱款，确保社保扣费成功。第二，社保未能缴费成功的，将按照社会保险法以及相关规定按日加收万分之五的滞纳金。第三，3个月内（不含第3个月）的社保费如发生欠费，将于次月一起重新托收，到账后不会造成社保缴费记录中断。第四，欠费累计达到3个月的，第3个月起社保机构将暂停征缴，不再继续扣费，参保人结清欠费后自动恢复参保。

依据公积金中心培训资料显示，提供个税证明的规则：

个税入库时间在税款所属期月份的次月底前的，视为该月正常缴交。个人所得税出现断缴，参照社保断缴标准审核。当月申报个人所得税未达到纳税起征点，纳税额为零的，审查当月社保缴纳情况，当月社保已缴纳的，不视为断缴，当月社保未缴纳的，视为断缴。

需要注意，社保和纳税不可累计积分。个税纳税额为零断缴，当月有社保记录不算断缴，但是不能反过来说当月社保断缴，申报有纳税不算断缴，此时还是算断缴。

 6.对疫情期间无法按时缴纳社保的如何处理？

答：疫情期间无法按时缴纳社保，在社保局规定缴纳时间内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。

点评：在本地疫情解除后3个月内完成补缴,这个具体的时间段，到现在我也不知道法律上深圳的疫情什么时候算结束。但是，依据2020年3月11日深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知第七条：”本地疫情期间非深户居民购房者无法按时缴纳社保，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。”结合该通知称:“本措施所称“本地疫情结束时间”以市疫情防控指挥部门确认的时间为准。本措施自发布之日起实施，有效期至2020年12月31日。”因此，一般认为，要在2021年3月前要有补缴行为。

政策依据：7.29深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知第四条:“疫情期间无法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个月内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。”

7.退休人员购买商品住房也有缴纳个税或社保的要求吗？

答：在我市退休的，户籍居民如能提供退休之日前在我市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明。

非户籍居民如能提供退休之日前在我市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。

 点评：这里面的标的符号有问题。退休人员不论是深户还是非深户，均要求在深圳市办理的退休手续。

另外，依据公积金中心培训资料显示，在1999年1月1日前在深圳退休的，无需提供社保或纳税证明。退休人员在深圳可以通过纳税，解决购房资格问题。

政策依据：7.29深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知第三条的第三款：“（三）在我市退休的，户籍居民如能提供退休之日前在我市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，非户籍居民如能提供退休之日前在我市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。”

8.少儿医保和大学生医保，能否计入社保参保年限的计算？

答：不能。购买商品住房所要求的社会保险证明，是指在本市就业缴纳的社会保险，不包括少儿医保和大学生医保。

点评：购房资格审查中要求的社会保险是指养老保险、医疗保险、工伤保险中的任意两个险种的结合，连续满足3年或5年。

9.领取失业保险金期间，社保有何要求？

答：领取失业保险金期间，社保仅需审核医疗保险缴纳情况。

 二、婚姻类

1.夫妻双方只有一方符合购房条件，能否联名购房？

答：不能，只能登记在符合购房条件的一方名下。

点评：在住建局的7.17政策解读中是“夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。”在深圳市住房和建设局2020年1月19日给深圳市不动产登记中心的回函中有变化，明确：”居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。”

目前，除了审查以家庭为单位的购房资格外，还要考察购房者个人为单位的登记资格。特别是涉及到三年内有离婚、再婚经历的群体，买房时，要关注自己个人的登记资格。

在深圳市住房和建设局2021年2月8日给深圳市不动产登记中心的复函中，对离异人士再婚和复婚做了更加细致的规定，明确:”不符合购房条件的离异人士再婚或复婚的，如其再婚或复婚对象有购房资格，可按现有家庭住房套数计算，但购买的商品住房只能登记在其再婚或复婚对象名下。”

但是，很长一段时间有一个疑难问题，悬而未决。比如，男女深户社保双三均有购房资格，2020年离婚时家庭有一套登记在女方名下。离婚后，男方买了一套。女方2021年卖房后，双方复婚，可否再买一套写男方名下？男方是双三，复婚后是深户家庭，是不是男方可以落名2套房？

经网友，主要是2.08以前购买一手房有此类情况不能备案的网友，在咨询住建局有关人员后反馈给我的信息，在2021年5月份以后，认定为男方没有第二套房的登记资格。理由是男方离婚后，不论是再婚前还是再婚后购买，名下又买了一套后，就变成了不符合购房条件的离异人士——“若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房。”

2.家庭成员包括哪些?

答：家庭的成员包括夫妻双方及未成年子女（未满18周岁）。

点评；简单点理解，就是未成年人名下有房产，也算是夫妻二人名下有房产。离异后，未成年人名下的房产，计入取得抚养权的一方名下。

依据目前深圳一手房积分规则要求，如离异的有未成年子女，需要补充法院判决书、离婚协议书等子女抚养证明文件。这里的等主要是变更抚养权公证书。

3.离异单身人士在离异3年内购买商品住房，可购住房套数如何计算？

答：从离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，且符合其他购房条件，离异后任一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房。

若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房。

若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。

点评:这是住建局在7.29通知里的内容，只规定了离婚时房产登记在夫妻一方名下的情形，没有规定夫妻联名登记的情况。

后来住建局在对不动产登记中心的9.04复函中对联名登记的情况进行的规定：“离异前家庭在本市有1套商品住房，若该房产登记在夫妻双方名下且离异时未分割的，离异后需转移登记在一方名下后，无房一方可购买一套商品住房；离异后直接转让给第三人的，经双方协商一致后可以购买一套住房，登记在符合购房条件的任一方或双方名下。”

4.夫妻双方在港澳台登记的结婚证明文件能直接用于购房资格申请吗？

答：不能。在香港、澳门登记结婚的婚姻证明文件应当由中国委托的香港、澳门律师楼出具，并由司法部中国法律服务（香港、澳门）有限公司进行确认、转递。

在台湾地区登记结婚的结婚证明文件应当经海基会转递，由中国公证员协会或各省公证协会确认。

点评:也就是说，没有经过法定认证程序，香港、澳门、台湾地区登记结婚的，婚姻关系在中国大陆境内不会得到承认，还是两个单身。

5.夫妻双方在外国登记的结婚证明文件能直接用于购房资格申请吗？

答：不能。外国的登记的结婚证明文书在中国内地使用，一般情况下须由文书出具国当地办理公证认证手续后，再由中国驻该国使、领馆办理领事认证。结婚证明文书应附有中文译本。

三、港澳台外籍

1.港澳台居民能否在本市购买商品住房，有何要求？

答：可以。港澳台居民在境内只能购买一套用于自住的住房。

点评：港澳台居民一直以来在深圳购买住宅，都不要求提供一年以上的工作证明。港澳台居民是以成年人士个人为单位限购的，主要原因是他们不是法定的夫妻财产共同制。依据国家限外令的要求，港澳台居民在中国大陆全境只能购买一套住宅，实际上执行中只要求提供《关于所购房屋为自用用途的承诺书》就可以了，主要原因是不动产信息没有全国联网。

港澳台居民能提供家庭成员证明显示家庭在深圳只有一套的，契税按照首套计算。

提供中国护照及侨务办公室出具的华侨身份证明的华侨人士，也适用本条。

2.外籍人士购房能否在本市购买商品住房，有何要求？

答：可以。外籍人士在境内只能购买一套用于自住的住房，并需提供有关部门出具的在境内工作超过一年的证明。

点评：依据深圳市公积金中心的培训资料具体为：

（1）发证满1年的《外国人工作许可证》（俗称就业证）；

（2）若《外国人工作许可证》发证不满一年的，还需提供签署满1年的在深劳务合同及购房之日前12个月以上个税证明（可为零申报）；

（3）外籍人士如持有“外国人永久居留身份证”（俗称中国绿卡），无需审查在华工作时间。

  四、其他

1.通过赠与形式转让商品住房的，受赠人是否需要购房资格？

答：通过赠与形式转让商品住房的，受赠人应当符合我市限购政策规定的购房资格。

点评：赠与分一般赠与和直系亲属赠与。一般赠与视同买卖，纳税和买卖要求的一样。直系亲属之间的赠与，只有3%的契税，其他税费减免。但是，直系亲属之间的买卖，可以按照原登记价申报纳税，契税还可以享受首套优惠政策，其他税费也是减免的。

在深圳，法拍房的竞买人也要求有购房资格。竞买人的购房资格，很多拍卖公告中要求的是竞买当天有购房资格。

2.驻深现役军人能否购买商品住房？

答：部队驻地在我市的现役军人，可购买一套商品住房，无需提供社保或纳税证明。

点评：按照目前一手开发商销售方案中的积分规则，在深退役军人在深服役时间及在深缴纳社保（个人所得税）年限可以进行累加。

 3.家庭拥有的住房套数怎样认定？

答：居民家庭已拥有的住房包括家庭成员名下在本市已完成房屋产权登记的住房和已完成购房合同网签尚未完成产权登记的住房。

点评：以前发生过在很短的时间内，购房者利用开发商录入网签合同不及时的漏洞，同时申请两套一手房，或同时购买一手房及二手房，主要用来规避积分规则的限制，享受贷款和税费优惠政策。目前开发商在销售方案中均明确：“如客户在成功购买本项目前已成功购得其他项目，导致购房资格或积分计算结果改变，须主动放弃购买本项目。如客户未主动放弃，在网签备案时发现客户名下已有有效住宅，则开发企业有权依约没收定金，取消其购房资格、收回房源并重新对外销售。”

 4.非家庭成员联名购房，多个购房人是否均需具备购房资格？

答：均需要。

点评：共有人之间转让房产的限售知识。三年限售期内房产共有人之间份额转让的（除夫妻关系外）都受限售政策限制。即非夫妻关系的共有人之间转让房地产份额的，拟转让份额须处于可售状态（即不受限售条件约束），转让后受让方形成的新份额限售情况与其原享有的产权份额限售情况一致，即原产权份额限售的，转让后形成的新份额纳入限售范围，限售时间起算时点为受让方原产权份额登记日期。

 5.深汕合作区的商品住房是否计入深圳市范围内家庭名下已拥有住房套数？

答：不计入。

 6.非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，其所拥有的房产套数如何计算？

答：各计为一套已拥有住房。

——周争锋2021年9月22日写于深圳港中旅大厦

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