竞买法拍房需要知道的核心知识点

竞买法拍房需要知道的核心知识点

广东华商律师事务所 周争锋

法拍房的话题，屡次有人采访，今天就再谈几个点。只说要点，具体的法理就不进一步展开了。

竞买人的因素：

第一，参与竞买时要具备购房资格，不然没办法办理房产证。竞买后取得购房资格很多地方也不给办理，要求的是竞买时有。

第二，要在竞买前联系银行，提前审批一下自己的贷款资料，法拍的贷款流程相对于二手房按揭要严格一点，确保后续资金能够到位，或做好其他途径筹钱的准备。

标的物的因素：

第一，看一下是个人产权还是公司产权，是住宅还是非住宅。提前了解下关注目标房产的税费问题，住宅和非住宅计算标准不一样的，尤其要注意公司产权房产的土地增值税很高。另外，关注下公告中有没有关于历史税费也要求竞买人承担的。竞买深圳之外的法拍房，还要关注被执行人的房产是如何取得的，原来是直系亲属过户、继承或赠与取得的房产，再次交易有些地方要求补税的。

第二，看房产的占有使用情况，就是核实收房有没有困难，法院包不包清场。不能盲目信任法院公示中说的包清场。包清场就没有了自行通过诉讼寻求物权保护的途径，只能依靠执行法院清场，而法院最终能不能清场还有很多种情况。

对买卖不破租赁的规则谈下看法。有几种租赁是对抗不了竞买人的：第一种是抵押在前租赁在后；第二种是查封在前租赁在后；第三种是租赁在前查封在后，但是承租人尚没有占有使用；第四种是租赁合同签订在前，但是竞买人占有在前；第五种是以租抵债的；第六种是不定期租赁，到期后没有续租的也属于不定期租赁。

租赁关系只要是真实的就可以对抗，租赁合同备案不是审核租赁合法性有效性的依据，只是加强真实性的参考因素，租赁合同没有备案不影响租赁权利人的对抗效力。

第三，要看一下房产有没有违法建筑和其他的权利瑕疵。法拍房是按照现状拍卖的，法院出了执行裁定书以后，竞买人再发现里面有违法建筑办理房产证困难，或者说其他权利瑕疵，只有自己承担法律风险。有些法拍房有较大面积的违法建筑，拍卖公告中可能已经披露被查违机关查封，需要拆除违法建筑以后，才能够办理登记手续。而有些违法建筑是固有一体的，无法另行拆除，拆除了会损害房产本身的价值。

第四，要大致了解下房产和其他人还有没有未了结的产权纠纷，或拍卖程序本身是否有瑕疵，有没有可能在拍卖过程中，竞买人给了拍卖款，在法院出具执行裁定书以前，有人提出执行异议之诉，导致竞买人钱给了法院，但是法院迟迟不出执行裁定书。此时房产还不是竞买人的，也没有金融属性，竞买人的资金压力会非常大。

——周争锋2021年9月8日写于深圳港中旅大厦

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