深圳刚需：我太难了！

 2020年可能是深圳刚需最难的一年，没有之一。

在疫情这只黑天鹅的冲击之下，原本顺畅的交易链条一定程度上被阻断。而供应市场也传来坏消息，就目前的统计数据来看，预计全年入市项目还不到去年的一半。

坚挺的需求和有限的供应支撑住了价格。在不少刚需还憧憬着“他人恐惧我贪婪”、准备趁着楼市低迷入市时候，深圳楼市率先快速回暖，走出了独立行情，无论是一手房市场还是二手房市场都逐渐热闹起来。

在资产贬值的忧虑之下，一大波资金热切地追逐诸如深圳这样的一线城市的不动产，助推资产价格上涨。在这个不一般的2020年，刚需买房，难度似乎又加大了几分。

01

萎缩的新房供应

今年深圳新房少到什么地步？

据深圳中原研究中心在2019年末的不完全统计，2020年深圳潜在入市项目66个。相比2019年已入市项目126个，足足少60个，减少的幅度是47.6%，近乎腰斩。

值得注意的是，这66个潜在入市项目，同时包括住宅和公寓。对于那些更偏爱一手房或者非新房不买的刚需来说，可供选择的范围更加狭窄。

就以今年第一季度为例。

1月份新房市场总共也只有3个项目获批，分别为贝悦汇大厦、颐安都会中央花园、中海万锦熙岸华庭。开盘的则是3个项目：罗湖的德弘天下华府（824套住宅）以及贝悦汇大厦、龙岗的富润·乐庭（270套住宅）。其中，贝悦汇还是公寓，住宅项目满打满算就是2个。

△1月深圳开盘项目。图片来源：深圳中原研究中心

到了2月份就更加惨淡了。整个深圳新房零供应，是2018年2月以来首次当月无项目获批。受疫情影响，多数售楼处都延期开放，也不允许开展人员聚集活动，整个市场无新房入市。

3月份情况稍有变化，但是截至3月29日，入市的住宅项目也就坪山的中海万锦熙岸华庭（186套住宅）、光明的乐府花园（1036套住宅），另外龙岗的中骏云景华府获得批售。

 △3月备案项目（截至3月29日）。图片来源：深圳中原研究中心

也就是说，整个2020年第一季度（截至3月29日），深圳获批的新盘项目是7个，其中住宅项目4个，合计3358套住宅供应。 作为对比的是，根据Q房网的消息，2019年第一季度，深圳住宅新增供应套数为9913套，是今年的近3倍。

刚需，无新房可买。

02

报复性买房热潮提振业主信心

另一方面，回暖速度惊人的深圳楼市给刚需出了另外一个难题——价格更高了。

来看更能反应市场真实情况的二手房。

疫情大流行时期已经过去，或许是被压抑了许久的需求释放出来，一大波买房人急急忙忙地上路了。

△图片来源某微信群聊天截图

有水榭春天的业主说，一早上来了五波客户来看房。有购房者去宝中转了一圈，发现看房的人不少，甚至需要在门口登记排队。

△图片来源某微信群聊天截图

3月还未结束，二手房市场现有成交量已超过去年同期。根据深圳市住建局数据，截止3月30日，全市二手房网签已经达7712套，周度数据亦超过近一年的平均水平。

要知道，根据深圳市房地产信息系统数据，就在去年的3月份，全深圳二手房成交的量也不过是4551套，号称创下当时近半年的新高。

看到今年3月这个成交量，很多人惊呼，深圳楼市太邪乎了，看不懂。

量在价先。或许是感受到市场的氛围，不少业主尝试着选择提高报价，信心高涨。

耕耘龙华上塘片区的中介小罗就表示，最近辖区内不少业主都比较惜售，大多提出了上调房价的要求，涨幅在10万-80万元之间。据了解，小罗负责的片区属于龙华比较中央的位置，周边300米内有一所排名龙华前三的龙华实验学校，因此颇受青睐，有些房子近7天内带看超过10次。

学区的涨幅更加惊人。例如后海湾南二外学区，相比年前涨幅最高有超过10%，后海站附近的漾日湾畔，目前在深圳链家网站上约140㎡的学区年后挂牌总价1850万，而去年的成交价格在1500万以下。尽管挂牌价格一般比最终成交价格略低，但是300万的差价足够显示出业主的信心。

△漾日湾畔最新挂盘价和去年成交价格对比（图片来自深圳链家网站、诸葛找房等）

深圳中原研究中心数据显示，3月9日-15日这一周深圳业主报价上升的盘源占比依然过半，为55.3%。仅深圳罗湖、福田二手住宅报价下跌，其他区域二手住宅报价上调，其中宝安二手住宅报价上调2.11%，涨幅最大。

深圳链家网站最新房价数据显示，截至目前，深圳市二手房参考均价为59008元/㎡，环比微涨0.2%。

很多人推测，二手房市场火爆是由于深圳的刚需群体庞大，对住房的需求韧性很强，瞄准市场底部入市。可以预计的是，升温的价格将对刚需这种捡漏的想法造成一定冲击。

03

投资需求渐旺挤压刚需空间

不仅仅是刚需客才知道抄底，投资客也深谙此道。

疫情之下股债双杀，投资客出于调仓、保值等考虑，也趁着这段时间，加入到了资产抢购的队伍之中。

一手公寓的热销或许能成为佐证。3月7日晚，蛇口招商太子湾新推出的70套价格在2000万+的商务公寓宣告售罄。3月12日，产权40年，光明新区勤诚达正大城453套酒店公寓产品——8C独栋亚朵酒店公寓开盘，吸引了百人戴着口罩前往。3月16日晚间，万科星城288套公寓线上开盘7分半钟后售罄，销售金额达2.99亿元。

一位购买万科星城的投资客坦言，近期股市、基金等资产表现不佳，与其把钱放在银行，不如买核心地段的核心楼盘。

一般来说，同等条件下，商务公寓相对住宅而言，是不太好卖的。商务公寓的购买者，很大一部分是投资客。公寓的热销，或许是投资客闻风而动的一个指示标。

深圳不仅仅是深圳人的深圳。

这座潜力无限的一线城市，吸引了大批投资界的老江湖。从这个意义上讲，深圳刚需的对手不单是彼此，更是来自全国各地的资产猎手。供需短周期的底部叠加经济下行的压力，考验深圳刚需们的，恐怕不仅仅是耐心而已。