疫情对二手房买卖及租赁合同的影响有哪些？周律师这样说

疫情下，房产买卖难度加大，资金监管问题，合同履行问题等。昨日（20日）下午三点，咚咚找房邀请到房产交易法律专家周争锋律师给咚咚网友在微信群线上做了一场精彩分享。

周争锋

广东华商律师事务所律师，一直从事深圳二手房非诉和诉讼研究工作。2018年参与研讨制定深圳市律师协会编写的《深圳律师办理二手房交易法律业务操作指引》，为该指引二手房专业术语、律师接受买方咨询、律师接受卖方咨询、二手房诉讼常用证据和解除合同章节的执笔人。

——精彩内容回顾——

1、  疫情是否构成法律上的不可抗力，是否可以免责或部分免责？

政府关于疫情的行政措施构成不可抗力，这是现在司法机关的一个共识，但是能不能免责，关键看疫情对买卖双方的影响及影响的程度。如果影响导致合同根本不能履行的，可以免责解约；但如果合同能够履行，免责的范围仅仅限于不能够追究迟延履行的违约责任。

2、  能否以疫情为由不履行二手房买卖合同或不缴纳租金？

二手房买卖合同与其他合同不一样，它只存在迟延履行的问题，不存在不能履行。不管是对于买受人还是出卖人，二手房买卖合同在疫情期间出现不履行都是不构成违约的。

而在租赁合同中，作为租客想主张免责的权利，可以和房东协商，但对方不同意，那只有去法院诉讼，让法院结合证据公平原则处理一下。

3、  受疫情影响买受人没有履行能力的，已经签订二手房买卖合同后能否免责解约或主张合同无效？

受疫情影响的二手房买卖合同合法有效，不能主张无效，也不能主张免责解约，只能说是迟延履行，让对方不要追究你之前履行的违约责任。因为受疫情影响，银行、担保公司等各个单位都没有复工，这是受疫情影响的因素导致你迟延履行，这就是不可抗力免责的要素。

4、  在疫情影响下，各地倡导减免租金的范围和要求是什么？业主不同意减免租金怎么办？

各地倡导的减免租金是政府的国有的企业向自己的经营户减免租金，不限制民营主体。在疫情下，租户可以和房东协商减免房租，房东不同意租客的减免租要求，租客就不能用不可抗力或情势变更为由拒绝支付租金或直接给自己免责。此种情况下租客有两个选择：（1）去法院或者仲裁机构请求变更合同或解除合同；（2）等着被业主诉讼支付租金解除合同。

5、  疫情期间银行不营业无法办理首期款监管怎么办？

受疫情影响，国家延长假期，具体到深圳，10号之前期间银行不营业，双方没有办理银行监管，这属于双方不可归责于双方的事由，谁也没有责任。

但10号以后，作为买受人就要举证证明某一个银行、营业网点没有开，或者说银行虽然说网点开了，但是二手房监管业务不做。这也是可以免责的。

6、  出卖人受疫情影响暂不交房，买受人该怎么办？

受疫情影响，各个小区看得很严，搬家条件不允许，如果原业主还在继续居住，买受人可以按照租金水平要租金；如果房子已经空置，是由于政府管控措施导致出卖人不能交房，这是免责的。

7、  疫情影响合同履行的证据主要有哪些？

疫情影响合同履行的证据主要有三点：政府公告、住院证明以及手机定位。这些都可以直接作为你免责的一个理由。

——精彩答疑环节——

Q1: 一卖一买，现在买家在湖北出不来，无法资金监管，作为卖家我拿不到钱的话，势必会影响我买房的合同。请问这个情况下，我本人对我的卖家算不可抗力吗？

A1：不算的，你一买一卖的话，只看买家本人受不受疫情影响，你本人在深圳你是不受疫情影响的，你是因为你的买受人受疫情影响导致你不能履行，是因为第3人的原因导致合同不能履行，你承担违约责任的，你对你的出卖人承担违约责任。

Q2: 我是卖家，买家是香港户籍，如果他办理家庭见证的话可以减2个点的契税，但现在香港过关要隔离14天，买家不愿去，这个属于不可抗力吗？

A2: 属于不可抗，因为香港政策比较严的，他一来一回办的话，他14天就会被隔离，他会失掉工作，对他的影响比较大。

Q3: 我年前签的合同，但是卖家因为房子被民间债务纠纷被司法查封不能赎楼及过户，虽然约定的过户时间还没到？那卖家现在属于违约吗？我现在可以做什么？可以解除合同吗？

A3: 卖家在疫情发生前，房子已经被查封，他已经构成违约了，你现在就是催催告他履行就行了，他不履行你可以去诉讼他。但如果说他被查封了，你这个首期网监控时间还没有到，那你要等首期网监管时间到了以后，他还没有被解封，你才能够去诉讼他。

另外关于逾期多少天可以解除合同的条款，疫情期间如果说有一方说我受疫情影响构成不可抗力的话，那你解约了你就是违约方，所以说疫情期间我建议大家不要行使解约权，即使要行使也是要去法院诉讼解决，不要单方面发解约函，你可能会掉入这个不可抗力陷阱里面。