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二手房的风险实际上就四个

周争锋律师
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2019-05-24 07:20:05
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二手房的风险实际上就四个

      

 5月23日受深圳新闻网的邀请做了《我的律师朋友》第三期的直播,主要谈了当前二手房交易存在的四个风险点,并回答了网友的提问。根据直播的内容,撰写了该篇文章。

      

二手房的风险实际上就四个,买受人两个,出卖人两个。基本上所有的纠纷都围绕这四个方面展开。

      

买受人的风险

      

1.购房资格,购房前买受人一定要落实清楚。

      

2.贷款资格也就是付款能力。熟悉贷款政策和银行的要求,如果打擦边球,应提前考虑应对措施。注意7.31以后的贷款政策。市场上做的五改三有风险。尽可能在合同约定的监管时间前办理首期款监管,留有更换银行的回旋余地。

      

出卖人的风险

     

 1.售房资格。 限售、共有人同意、存在被查封的可能,抵押给自然人或连环抵押导致赎楼不能等。  

     

 2.融资赎楼能力。提前了解自身的征信情况、涉诉情况。出售房产要有共有权人、承租人的同意。有外债或已经涉诉的,偷卖房产只会雪上加霜。征信有问题,要提前和买受人说明需要现金赎楼,有涉诉的现金赎楼也困难。

      

当前市场上的几个风险点:

      

1、买业主已经断供的房产。主要是以前高评高贷的房产,预防措施就是购买时要审核出卖人的抵押合同,发现抵押金额超高的话,放弃购买或约定过户后才定金。还有审查出卖人涉诉情况和失信人情况,征信很多人不给看,能看最好,定金最好是约定赎楼后中介再给,因为担保公司会审核出卖人的情况。定金依据深圳的交易惯例和政策要求,也不要超过合同价的8%。

      

2、买受人购买后不抵押的风险。合同上本来就应该有买受人核实应该缴税取证,什么时间应办理抵押的约定,但是很多中介公司的版本中没有该规定,只是递件用的网签合同中有该规定,诉讼时法院按照中介合同审理。南方都市报报道的布吉一个买家故意不办理抵押的案件,应足以引起出卖人的注意。

      

买受人之所以不抵押,主要是高评高贷成功后,害怕银行不受理抵押登记不放尾款,或高贷成功了但是没有达到贷出月供的目的,对垫资公司有意见,进而选择不抵押。

      

过户后买受人故意不抵押的问题,目前无解,只能自己留心,避免配合做高评高贷。尤其应该注意,垫资公司和赎楼公司不能是同一家公司,是同一家的话,他们首先收回自己的款项,风险全部留给出卖人。

      

还有一个就是递件过户的时间,出卖人应特别注意,只有知道递件时间,才能推算出抵押时间,一般是递件后的五个工作日,从预防风险的角度出发,出卖人应自己办理递件手续。

      

3、买受人抵押后银行不放贷的风险。有高贷的原因,也有资料存问题的原因,比如修改离婚证离婚时间申请的五改三。这里提示下买受人,不要随意的相信高评高贷的承诺,银行的风控很严,第一关过了,拿到贷款承诺函,也过户了,但是抵押后不一定给你放款。也有银行贷款额度不足的原因,出卖人可以催告,实在不行可以诉讼,但是深圳市网签合同上第九条规定 ,买受人因银行原因迟延支付尾款的不构成违约,为了避免维权不能,可以约定最迟的支付时间。如果银行已经明确告知不会放贷了,出卖人是可以立即诉讼维权的。

      

4、买受人给出卖人赎楼提供担保。买受人买房最大的风险有两个,一个是用一笔款的方式替出卖人赎楼;一个是为出卖人赎楼提供担保。这两件事,买受人有可能买不到房,还要承担几百万的债务。所有的买受人都应该知道,额度赎楼或现金赎楼是出卖人和担保公司之间的事,和买受人没有法律上的关系,买受人可以拒绝提供担保或变相提供担保。买受人依据买卖合同支付赎楼费,并不意味着赎楼是买受人的合同义务,赎楼是出卖人的主要合同义务。

      

提问环节:

      

1、周律师,买二手房签了合同,如果进入贷款流程,银行认为不符合放贷的条件,买方能够要求解除合同吗?是否还需要赔偿给卖方?

      

答:合同中双方如果没有对买受人贷款不能作出特殊的约定,买受人贷款不能会构成违约。买受人可以约定贷款不能或贷款不足的处理办法,比如互不追究违约责任,只承担固定的赔偿金等。目前出卖人卖房比较困难,买受人如果在合同签订后就申请贷款的话,三天到七天就会知道结果,出卖人估计会同意买受人的这个要求。

      

2、二手房买卖的佣金比例是否是行规不可变的,是否都是买家来承担全部的3%?能讨价还价吗?

      

答:房产中介服务费,目前全国是市场价调整,完全放开由买卖双方和中介公司协商,自由的定价,不再限制最高限额为合同价的3%。《广东省关于放开部分服务价格意见的通知》 (粤发改价格〔2015〕436号)规定,按照《国家发展改革委 住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(发改价格〔2014〕1289号精神,并结合我省实际,决定放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费,实行市场调节价。深圳市人民政府公报2016年第24期(总第968期)中发布《深圳市市直部门行政职权取消转移下放事项目录(2016年)》,里面取消了深圳市发改委房地产中介服务相关收费政策制定权限。

     

 3、周律师,我有个问题,请问房产在婚姻存续期或者离婚阶段的更名,是否影响个人的房贷额度。

      

答:实际上你问的是深圳7.31政策对离婚买房的影响。对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的,按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的,按贷款首付款比例不低于50%执行。

     

 4、问一个法律以外但和房产有关的问题,周律师,深圳买房你看好哪里?

      

答:看好南山,南山是深圳的高科技中心,实际上从贸易战来看,它也是中国的高科技中心。不是有个段子说美国是和南山区的粤海街道在打贸易战吗,可见南山在世界的地位。

      

5、高评高贷不是很常见的吗?但是现在一般用评估价来参照的话,贷款要做高贷也不容易啊!周律师,比如之前某房产公司的利率,比同一地段楼盘的利率 要高,这个时候,消费者维权有正当理由吗,还是就只能承担高利率贷款。

      

答:三价合一以后,高评高贷减少很多,但是个别区域个别楼盘还是存在,但不是很多。至于你说的第二个问题,实际上是对一盘一策的理解问题,一盘一策是横向的理解,不是纵向的理解,同一时间开盘的不同楼盘,可以执行不同的利率,不是相同的楼盘,必须执行一个利率标准,同一个楼盘是可以跟随国家的信贷政策,作出调整的。

      

6、村民回迁房,是否可以二手房的名义买入?

      

答:这是双方在合同中约定等村民拿到不动产证后,再按照二手房的流程递件过户,应该说合同是没有问题的,合法有效。这里面有个风险就是,原业主去区城市更新部门变更备案的拆迁补偿协议的实际权利人,张三和你签订的合同,最后房产证过户到张三的其他亲属名下。在诉讼裁判文书网上,深圳有几个这样的纠纷。

      

7、法院拍卖房会不会有风险,比如物业费、水电费欠费等,又比如还存在被其他法院轮候查封的风险等。如果要卖法院拍卖房,怎么样买得安心?

      

答:常见的风险就是税费和交房纠纷,实际上还隐藏有法律程序或法律技术层面上的问题,一个是在收到执行裁定书前,其他人提出执行异议要求中止执行程序;另一个是法院通过审判监督程序撤销执行。比如前一段时间媒体报道的深圳女商人在哈尔滨拍卖房产在10多年后被撤销拍卖的事。据南方都市报报道,深圳也有这样案例,因为执行程序不合法,竞买人在支付购房款后,很长一段时间没有拿到执行裁定书和协助执行通知书,最后拍卖被撤销的事。这两个风险是无法通过提前的尽职调查了解的。轮候查封对首封法院的拍卖不构成任何影响。竞买人尤其要注意竞买前需要有购房资格。

      

8、银行出了贷款承诺函,抵押后银行不放款,买家没有能力支付,这种情况如何处理?

      

答:如果是打贷款政策的擦边球买房,在购买前应该有相应的预案,而不是怀着侥幸心态去买房。深圳的金融市场还是很活跃,目前兴业银行提供过户后房产的按揭贷款业务,只是利率高点。

      

9、政府部门对中介在二手房交易过程中有没什么约束手段或管控措施?

      

答:2008年深圳市出现中天置业事件以后,深圳市二手房的流程经过进一步优化,应该说在全国是最合理的交易模式和流程。中介托管的资金不能超过合同价的5%,还有大量专门从事二手房赎楼服务的担保公司,可以提供低价的赎楼服务,这在其他城市是很难遇到的。约束中介的主要是《深圳市房地产市场监管办法》和深圳市房产中介协会制定的行业规范。

      

10、二手房中,买家自找银行按揭,中介公司称仍要收取买家按揭费用。这合理么?

      

答:实际上这个和西安奔驰事件中4S店收取的金融服务费一个性质,双方合同中有约定是需要支付的,没有约定可以不支付。如果是自己找银行,没有提供服务,不支付很正常,需要提示买受人的是,中介公司收取该费用有一定的合理性,因为深圳市各个银行要求的资料不一样,由中介公司的按揭人员提前给你审核一遍资料,有助于查漏补缺,更快的审批成功,避免银行存在拒贷的可能。这些费用和深圳的时间成本比起来还是划算的,当然你对此很熟悉或本身就是银行的工作人员,可以不用他们提前审核资料。

      

11、如何避免中介在办理二手房过户手续过程中,乱收买家的各类手续费,如找银行按揭要收手续费、找赎楼公司赎楼要担保费、赎楼费,公证费(公证处公证委托430元/件,中介公司收1020元)等,中介收取佣金后需要提供的服务有哪些?

      

答:按照合同法的规定,中介公司在促成双方签订买卖合同后,就可以收取全部的佣金。合同签订后的按揭贷款或担保赎楼,依法不归中介负责,是中介提供的随附义务。这种义务的具体性质体现在双方的居间合同里,现实中很少有中介公司把合同签订后的事写成是他们的义务。最近也就是2018年8月1日后,深圳市的大部分中介都在深圳市中介协会的号召下,公开承诺,最终不成交不收费,已经收到也要退。在此背景下中介公司要想收佣就要做好按揭和赎楼工作。各方的立场不一样,看问题的角度就不一样,买家是为了省钱,卖家是为了尽快套现,中介是为了促成双方递件收佣金。

      

12、业主断供的房子,如何得知他断供了?按理说,断供,房产证抵押在银行,拿不到就无法交易。那么法院是保护银行还是善意第三人的权益呢?

      

答:断供在业主的征信记录里是可以看出来的,合同签订时,要求看业主的征信记录不现实。但是有一点,就是业主在委托担保公司时,担保公司会审核评估出卖人的资信情况,担保公司会要求出卖人提供,也就是他会替买受人把关。因此买受人为了安全,可以约定担保公司赎楼后中介再转付定金。断供也是可以交易的,只要把欠银行的钱还了就可以,问题是,凡是断供的房产很难找到担保公司给他赎楼。


——周争锋2019年5月23日根据《我的律师朋友》第三期直播内容完善于深圳

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eilao
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沙发
2019-05-24 08:59:14
Gloria11111111
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板凳
2019-05-25 15:46:03
我在深圳定了一套房,已经交了定金,为了凑首付,几个月前跟一个买家签了合同,准备把另一个城市的房子卖掉。那个城市不用做资金监管,目前已经解除抵押,只等买家有时间我们一起去过户即可。我们和买家签订的合同上有一条,解除抵押后十个工作日就要办理过户,不然就算违约。因为我们深圳这边等着资金监管,所以挺着急,但是我那个房子的买家却一直找各种理由拖着不去过户,我也跟他说过了,你一直拖下去,就算是违约,我有权力按照合同按日收违约金,但他不为所动,搞到我们很被动,主要我们现在的目的是想快点顺利过户,拿到钱付我深圳这边的首付,但是面对这种情况,我应该怎么办?只能走法律途径吗?感觉我合同约束不了买家,另一方面深圳的房子我挺想要的,不想违约。另外,我卖房子那边中介是买方出钱找的熟人,纯粹是帮他办手续的,是很小的中介公司,不捣乱已经不错,根本指望不上!
Gloria11111111
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地板
2019-05-25 15:46:30
周律师,麻烦帮忙看看我应该怎么办?谢谢您!
周争锋律师
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4楼
2019-05-25 21:23:04
不过户逾期违约。深圳的你借钱买吧,不然也是违约。计划赶不上变化啊。
引用Gloria11111111的发言:
我在深圳定了一套房,已经交了定金,为了凑首付,几个月前跟一个买家签了合同,准备把另一个城市的房子卖掉。那个城市不用做资金监管,目前已经解除抵押,只等买家有时间我们一起去过户即可。我们和买家签订的合同上有一条,解除抵押后十个工作日就要办理过户,不然就算违约。因为我们深圳这边等着资金监管,所以挺着急,但是我那个房子的买家却一直找各种理由拖着不去过户,我也跟他说过了,你一直拖下去,就算是违约,我有权力按照合同按日收违约金,但他不为所动,搞到我们很被动,主要我们现在的目的是想快点顺利过户,拿到钱付我深圳这边的首付,但是面对这种情况,我应该怎么办?只能走法律途径吗?感觉我合同约束不了买家,另一方面深圳的房子我挺想要的,不想违约。另外,我卖房子那边中介是买方出钱找的熟人,纯粹是帮他办手续的,是很小的中介公司,不捣乱已经不错,根本指望不上!
Gloria11111111
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5楼
2019-05-26 08:28:10
重点是我卖的那套房,我改如何维权?
引用周争锋律师的发言:
不过户逾期违约。深圳的你借钱买吧,不然也是违约。计划赶不上变化啊。
周争锋律师
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6楼
2019-05-28 01:09:42
按照合同办理,能过户抓紧过户,不能的,解除合同追究责任。
纠结妹子
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7楼
2019-05-29 10:42:28

luo424702
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8楼
2019-05-30 04:02:41
..................

luo424702
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9楼
2019-05-30 04:03:13
..................

zhaoqiuliang
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10楼
2019-05-30 20:27:25

周争锋律师
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11楼
2019-06-17 14:15:56
谢谢鼓励。
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