出卖人房产被查封，买受人怎么办？

      最近市面上出现了很多低价房，签订合同前，只显示有抵押状态，但是买受人给了定金后没几天，房产就被人查封了。今天聊下这个话题。

      一、如何避免买到查封房

      签订合同前应查询房产的基本信息，可以让中介通过他们密钥联网查询。另外，深圳市现在已经可以在深圳市不动产登记中心的官网或微信公众号上查询房产信息。通过网络查询信息有两类人，业主本人可以查询完整的产权信息，打印出加盖电子印章的信息，同本人去登记中心窗口的查询结果是一样的；其他人也可以查询，但是需要知道房产的基本信息才可以查询，坐落位置和不动产证号都要知道，没有这些信息还是查询不了。

      除此之外还有一个小细节，在不动产登记中心微信公众号或官网上查询，是不动产权证书的，要完整的输入全部的房产地址坐落信息，比如深圳市某某区某某街道某某路第某某号房产。以前旧的房产证只需要输入后面的小区信息就可以了。用旧的房产证信息查询时，输入房产证上房产的全称反而查询不到相应的信息。

      2018年3月实施的《不动产登记资料查询暂行办法》第四条 规定：“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”

      第六条规定：“ 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。”

      第十六条规定：“ 不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。”

      二、合同履行过程中被查封的处理

      在深圳市不动产登记中心的官网或微信公众号上，业主以外的其他人查询的结果只能显示有查封，不能显示查封机关及查封时间，买受人为了了解具体情况，就涉及到进一步查询的问题。

      首先，可以让中介公司用他们公司的密钥联网查询，他们的查询内容可以显示查封时间和查封机关，缺点是不显示轮候查封的内容。为了详细的了解查封的信息，需要进一步查询，这有两个途径。

      一是起诉业主，先不缴纳诉讼费，拿上受理通知书，到登记中心查档窗口查询。可以委托律师办理，也可以自己办理，查询的结果是一样的。

      二是以利害关系人的身份拿上买卖合同和身份证直接到登记中心查档窗口查询。很遗憾，虽然依据2018年3月实施的《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条的规定“  符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；　（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；　（三）法律法规规定的其他情形。”依据上述规定买受人拿上买卖合同是可以进行查询的，但现实是登记中心的查档人员就不给你查询，我碰见几个当事人查询被拒绝的情况，没办法只好打印下这个规定，以投诉作为后盾，勉强还给查了，但是只是口头告知结果，不给任何书面的东西。

　    而《不动产登记资料查询暂行办法》第二十一条规定“有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）不动产的自然状况；（二）不动产是否存在共有情形；（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。”不是利害关系人也是可以查询有关登记信息的。这个赋予所有人可以查询其他人房产相关登记信息的权利，在现实生活中难以得到落实，有些查询窗口根本就不知道《不动产登记资料查询暂行办法》的具体内容，规定拿给他看也不顶用。

      三、出卖人的房产被查封，买受人不想按期监管首期款了可以吗？

       可以的，具体理由：

     （1）合同签订后出卖人的房产被查封，属于《合同法》第68条关于不安履行抗辩权规定的合同一方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，买受人有权行使不安履行抗辩权中止履行。

     （2）买受人发现合同已经履行不下去而选择中止履行，是《合同法》第119条规定的减损的注意义务的体现。明知道出卖人的房产已经被查封，买受人还继续履行合同办理首期款监管手续，有人为扩大损失的嫌疑。

      （3）依据《城市房地产管理法》第38条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。虽然现在普遍认为该规定不是效力性规定，不影响双方合同的效力，但是该条文明确无误地规定了，房产被有权机关查封后，双方的合同继续履行不能。出卖人的房产被查封，买受人可以用银行基于该法条不受理买受人的按揭贷款申请，解释自己不能申请按揭贷款的原因。

      四、出卖人房产被查封，买受人诉讼时的策略

      合同签订后，房产被查封，轮到买受人履行义务时，买受人可以发函通知出卖人在查封没有解决前中止履行合同，这是合法行使不按履行抗辩权。出卖人经催告后仍不履行，买受人可以依据《合同法》第69条的规定选择解除合同，追究其违约责任，这个催告应给对方合理的时间，应不低于15个工作日。法律依据是《合同法》的第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”

      在买受人没有履行自己合同主要义务办理首期款监管前，出卖人的房产被查封，此时的解约理由不是依约解除，而应该是依法解除，用出卖人的房产被查封导致买受人合同目的不能实现的这个理由。在买受人取得贷款承诺书后，出卖人房产被查封，如果约定得有赎楼或过户的具体时间，逾期仍没有解除查封此时可以选择依约解除，没有约定赎楼或过户的具体时间，还是应用合同目的无法实现的理由，依法解除。

      查封的房产也是可以诉讼继续履行的，可以诉讼请求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续。在第一个查封，判决结果出来后，债权数额已经固定，可以追加抵押查封人其为第三人，在法院判决中体现还清他的债务后他就应该解除查封的判项，实际上此时他和抵押权人的诉讼地位是一样的。也可以在起诉后，同出卖人一块和第一个查封人协商，代替出卖人支付相关费用，消除房产上的查封。

       第一查封人主张的不是金钱债务，主张的是房产所有权的权利，或也是诉讼的继续履行合同，此时买受人就要重新审核下自己的诉讼策略。

    ——周争锋2019年4月20日写于深圳港中旅大厦

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