深圳二手房买卖资金监管账户的选择

       前段时间，接了个陪售的活，买受人一次性付款买房，我陪同出卖人去买受人挑选的银行办理购房款全款监管手续，发现该银行监管流程设置得有问题，遂建议买受人更换监管银行，不然不签监管协议。因为该银行的流程，他就不是二手房买卖的资金监管，而是先过户后付款的交易方式，不符合买卖双方合同约定的第三方监管条件。

       按照该银行的流程，买卖双方先在该银行开设各自的账户，然后买卖双方和银行签署三方资金监管协议，银行冻结买受人卡里的购房款，房产过户至买受人后，买卖双方需要去银行提交解除冻结的书面申请，经银行审批后予以解冻，买受人输入转账密码，出卖人才能收到购房款。这不是通常意义上一般我们认为的第三方监管，这个流程实质上是先过户后付款的交易模式，只是在表面上绕了一个大圈，最后没有买受人的申请并提供银行卡密码，出卖人过户后是收不到钱的。这样的流程，明明是先过户后给钱的交易模式，他们居然也叫做二手房交易资金监管。

       今天就深圳二手房买卖资金监管账户的选择问题，写点东西，提示下风险。深圳的二手房交易流程，在经历2007年的中天置业事件后，增加了银行作为第三方监管首期款的流程，相对而言安全系数有所提高，以前可以监管在中介公司或担保公司。但是各个银行用的不同的监管模式，主要有监管在银行专门设立的二手房交易监管账户、监管在买受人账户、监管在出卖人账户。今天就这三种监管模式简单谈下利弊。

       一、监管在买受人账户

       首期款或全款选择监管在买受人的账户，对出卖人明显不利，出卖人可能在过户后不能顺利拿到全部楼款。

       出卖人办理监管时应看清楚监管协议的具体条款，尤其要看清楚放款的条件。所谓放款的条件就是银行在什么条件下可以把买受人账户的资金划转给出卖人，划转的过程需不需要买受人在取得房产证后予以配合，比如提交申请划转申请书或提供银行卡密码。

       需要买受人在取得新房产证后提交划转申请或提供银行卡密码的，都是打着二手房交易资金监管的幌子，实际上还是先过户后付款的流程，出卖人应避免签订此类监管协议。避免房产过户后收不到购房款，买受人取得新房产证后就是不配合提交划转申请或不提供银行卡密码，房产虽然已经过户，银行也不能直接划转买受人的购房款，这压根就不是第三方资金监管。

       即便有些银行监管协议约定，买受人取得房产证后，不需要买受人提交划转申请，也不需要提供银行卡密码，银行在看到房产已经过户的证据后，通常是中介提交新房产证复印件或新产权证的电脑查询单，就可以直接依据三方监管协议的约定，将监管的首期款或全款支付给出卖人，也不能保证出卖人能够收到购房款。因为，在法律上，首付款监管在买受人账户就还是买受人的，买受人和其他人有纠纷，其他人可以申请人民法院冻结该账户，出卖人不知道买受人的账户已经被人民法院司法冻结，还去办理了房产的过户手续，最后会面临和买受人的其他债权人平分购房款的局面，我想这是所有出卖人都不想碰到的。

       依据2016年12月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十一条，提出财产保全申请的申请保全人可以向法院提出查询申请，执行法院可以利用网络执行查控系统，对裁定保全的财产或者保全数额范围内的财产进行查询，并采取相应的查封、扣押、冻结措施。也就是说，买受人的债权人可以在申请保全时通过法院的网络执行查控系统，查询到买受人名下的该笔款项并冻结该账户。在办理了监管在买受人账户的所谓二手房资金监管后，出卖人面临不知情的情况下，买受人的账户可能已经被法院冻结，出卖人依约过户，但过户后却收不到购房款。因此此种监管模式下，过户前出卖人应通过银行查询下该账户的具体情况，如发现账户有异常，应停止交易。

       此外出卖人应该注意下有关监管期限的约定，避免递件过户前，已经过了监管期限。在出卖人需要额度赎楼时，该期限的把握尤为重要，不小心会出现，监管期限过期，买受人已经可以自由取款，出卖人不知情仍然去办理递件过户，过户后却发现买受人的钱已经被取走。

       二、监管在出卖人账户

       首期款或全款选择监管在出卖人账户，对买受人明显不利，买受人可能面临钱房两失的困境。

       主要的风险就是，在房产还没有过户的情况下，出卖人的房产及银行账户被其他人采取保全措施，最后买受人拿不到房，只能参与分配出卖人的财产。监管在出卖人账户时，买受人也要注意监管期限。龙岗有家在房地产圈赫赫有名的公司，出售公司名下的二手房，打着一手房的幌子，走的就是购房款监管在出卖人账户的路子，监管后银行迟迟不审核买受人的贷款申请，首期款监管期限到了，他们公司把钱取走，还把房子另行出售给其他人，最后买受人面临要钱没有，要房不能的局面，现在该公司被公安机关刑事立案了。

       倘若真要选择首期款或全款监管在出卖人账户，买受人须做必要的防范措施：

       1．确保和出卖人及全部共有权人签订买卖合同，双方约定办理预告登记。出卖人须先把办理预告登记的权限授权给买受人指定的人，该指定人不能是买受人本人及近亲属。预告登记可以排除掉出卖人其他债权人因为金钱债务，对房产的查封行为，可以确保买受人能够得到房产。当然前提是出卖人的共有权人已经在合同上签字同意，不然就算是做了预告登记，因为没有共有权人知情并同意的证据，买受人通过诉讼依旧拿不到房子。

       2. 确保和出卖人及共有权人签订买卖合同，并要求监管首期款或全款前出卖人交付房产，签订交付确认书。此时的买受人不包括以物抵债的受偿人或者名为买卖实为抵债的合同当事人。

       法律依据：2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第28条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

      （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

      （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

      （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 

      （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

       3.监管时间应尽可能预留的长一点，不能让出卖人很短时间内就可以取走账户里的资金。

       实际上监管在出卖人账户是最愚蠢的办法，不知道怎么会有那么多的买受人选择这样的监管模式。

       三、监管在银行专门设立的二手房交易监管账户

       深圳的四大国有银行提供的是监管专门设立的二手房交易监管账户模式，相对而言这才是真正的第三方监管。通常是买卖双方先在三方协议上签字，买受人把购房款打入银行指定的账户后，银行审核买受人的首期款或全款到位情况，然后在首期款协议上签字盖章，监管协议生效。监管协议中可以约定，监管款项的支付方式，在监管期限内提前放款需要双方共同申请，但达到某个约定条件后，银行不用经过买卖双方的同意就可以按照协议的约定，将监管的资金转付给出卖人或买受人。

       通常情况下，见到买受人的房产证复印件后或买受人新房产的产权打印单就可以划转资金给出卖人，上述凭据一般由中介公司提交给银行。在监管期限到期后，双方没有顺利成交过户没有完成，经买受人申请，监管资金退还给买受人。这里有一个问题，就是因为银行审批或出卖人赎楼时间较长，虽然双方还在继续履行交易，但监管协议约定的时间到期了，出卖人为了资金安全应该让买受人和自己去监管银行申请续期，避免资金被退还给买受人。

       为什么说，监管在银行专门设立的二手房交易监管账户，才是真正的第三方监管，因为采取这样的模式，对买卖双方均有好处。首先，可以避免法院通过法院网络执行查控系统检索到该笔财产，予以冻结。其次，过户后只要达到双方约定的支付条件，不需要经过买受人的再次申请，也不需要买受人提供银行卡密码，银行作为第三人就可以直接依据约定办理转付手续，过户后出卖人不需要再有求于买受人，相对安全。第三，对买受人而言监管协议约定的时间到了，不用经过出卖人同意，可以单方申请银行退回购房款，也比较方便。

       但是必须明确一点，监管在银行专门设立的二手房交易监管账户的资金，也是可以被人民法院冻结的。交易过程中出现纠纷，出卖人要追究买受人的违约责任，监管资金可以作为买受人的应收账款申请人民法院冻结。在过户完成后，出卖人发现该账户被冻结可以提出执行异议，排除法院的冻结。通常情况下都是过户后当天就可以收到该笔款项，出现被买受人债权人申请冻结的可能性不大。另外监管账户只有买卖双方知道，第三人知道的途径无非就是买受人故意泄露，这就涉嫌设局合同诈骗范畴了。

       四大银行其实也有监管在买受人或出卖人账户的监管协议版本，上次赔售活动中，银行首先拿出的监管协议版本也是监管在买受人账户的，吓我一跳，我刚开始认为银行都变更版本了，最后在我坚持下还是监管在了常用的版本，监管进他们的公用账户。后来经知情人点拨，我才知道，因为双方是一次性付款，楼款监管到买受人或出卖人账户，这笔资金可以算作银行操作人员拉业务的业绩。您瞧，为了他的业绩你的交易安全他就不顾了。

       四、房款提存协议公证

       深圳市公证处也可以办理购房款的监管业务，他们叫房款提存协议公证，具体的业务办理可以咨询下深圳市公证处。深圳市公证处的房款提存协议公证，是需要收费的，银行的不需要支付费用。

       深圳市公证处网站关于房款提存协议公证介绍：提存是指债务人因债权人的原因无法向债权人给付债之标的物时，债务人将该标的物提交与提存机构，由提存机构交付债权人的活动。卖房人可以和购房人办理《提存协议》公证，由买方先将款项存到公证处专用提存账户中，然后双方按照约定办理房屋过户手续，待过户手续达到双方约定的条件后，如房产已经登记在买方名下等，卖方即可依据约定直接从公证处的专用提存账户中拿到售房款。

——周争锋2019年1月17日写于深圳

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