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百花片区15个楼盘2018年成交价格出炉!看看你买贵了?

郑浩泽
郑浩泽

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主楼
2019-01-08 11:34:10
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百花片区15个楼盘2018年成交价格出炉!看看你买贵了?

2018年已经过完,在这小编向大家问声新年好,在这一年中深圳的大型政策并不多,只有两个,一个是328政策(三价合一的政策)和731政策(深圳限购限售政策),这两个政策对于整个深圳的价格都有很大的影响,然而对于百花片区这个教育基地又是怎样的呢?


百花片区中的实验中学尤其备受家长的关注,带实验中学的总共有21个楼盘,其中实验小学2个楼盘,荔园小学6个楼盘,百花小学13个楼盘,华强北小户型有6个楼盘(此处只跟新百花片区15个楼盘,华强北楼盘下篇统计),整个片区成交量达300套,其中实验小学42套,荔园小学 101套,百花小学157套(统计如下图)。


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下面我们来看下各个楼盘的成交量与走价趋势,我们先看下是实验小学的两个楼盘


南天二花园


1992年批地,1994年竣工,有3栋,层高19楼,户型分别有82平的两房,89平的三房,94平的3房和125平的四房。小区优势:靠近实验小学,房子得房率高;小区劣势:楼龄比较旧,小学停车位不足。


此楼盘在全年的成交了26套(成交统计如下图),平均的月成交是2.17套,成交量还算中上等,成交总价也上涨了200万左右(如89平1月5号成交1100万,12月3号成交1302万),涨幅率达18%。


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接下来我们来看下他的每月成交套数以及成交的均价(如下图)。


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从2份图中我们可以看到328的三价合一政策出来后单价以及成交持平稳上浮状态,直到9月份后呈平稳下滑状态,但均价还是由12万涨至14.5万,但是成交套数从6月份开始还是有所减少,直至11月份成交套数开始上涨。


国城花园


1995年批地,1998年竣工,分为两栋,层高31层,44平的单身公寓,88平的两房,96平三房,103平三房,127平四房和176平四房,小区优势:楼盘比较新户型方正;小区劣势:总价较高。


此楼盘在全年中成交了16套(统计如下图),每月平均成交是1.34套,由于最后的一套127平的由于楼层低,采光差等,成交价格没有卖到正常的价位,但是由其他两个户型可以看出楼盘的价格涨幅在200万左右,涨幅率在19%左右(44平的是23%,103平的是16%)。


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由于面积和单价差异比较大,成交量比较少,均价浮动也很大(如下图),但是按照单种户型来解说,单价还是在增长(如103平的从12.33万单价涨至14.3万单价),成交的套数也是是很平稳,从此处我们也可以看到,今年的两个政策对于国城花园没有影响。

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实验楼盘总结:由上面数据看今年的两个政策对于实验小学的学位房影响并不大,价格和成交套数依旧在上涨,涨幅度在14%-23%左右。


接下来是荔园小学的6个楼盘:


南天一花园


1985年批地,1989年竣工,一共有3栋,面积分别是1-6楼走楼梯107的3房和7-17楼87平复式的两房,小区优势:荔园北校区单价,两房以上总价最低的房源,停车位是百花最充足的,楼间距离比较大;小区劣势:部分靠优势:小区大,绿化多;近路边的房源会比较吵,小区老旧。


此楼盘在全年成交中达34套(统计如下图)


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平均每月2.84套,是荔园小学全年中成交最多的一个物业,为什么别人对于这个物业这么认可呢?


1该花园是荔园小学中两房三房总价最低的一个物业,2户型方正,南北通透,3该物业可装修性强。


成交多了,涨幅自然也不少,总价涨幅在100-200万,涨幅率在17%左右(两房涨幅13%,三房涨幅20%)


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从上面图中我们可以看出3月份的政策对于南天一花园的成交量并没有影响,但是从5月份的笋盘消耗完之后,成交量回到了平稳状态,但是成交均价却从7月份有所平稳下滑,但从整年的成交均价来讲还是由9.07万增涨至10.2万,均价涨幅率依然达到12.45%。


核电花园15/16栋


1985年批地,1993年竣工,分别为15,16两栋,层高30,主要户型是82平的两房,93平的三房,98平的三房。小区优点是:带荔园学位带电梯平层两房三房总价最低,核电物业,户型方正;小区缺点是:小区小,有部分是50年产权。


此楼盘在全年的成交中也是最少的一个楼盘(统计如下图)


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因为成交价格涨的太猛,加上本身户数比较少,后期放盘量不多,而且都是高价放盘,导致后半年一套成交都没有,但是这个并不影响此楼盘在百花的涨幅度,总价涨幅200万左右,涨幅率是22%


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从上图中我们可以看到由限购政策后,更加惜售,直至现在的放盘量还是不高,成交均价从9.85万增长至11.22万,增长率为13.9%。


百花公寓一期


1993年批地,1995年竣工,分别为1,2,3,三栋,层高32,1-2栋主要面积以89的小三房,107平米3房,113平米三房,3栋以96平米3房,101平3房为主。小区优势:离学校近,片区中心位置,带荔园学位带电梯70年产权性比价最高的小区;缺点是:没有停车位。


此物业今年成交总共23套(统计如下图)


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平均每月成交1.92套,片区成交量中算中等,总价涨幅在180万左右,涨幅率为20.3%。


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从上图我们可以看到成交均价起伏不定,但从全年看成交均价从9.31万涨至11.68万,涨幅率为25%,但是我们看到成交套数从5月份开始却是在不断的减少,因为笋盘在3月份的三价合一政策之后已经消耗的差不多了,等到7月份的限售政策出来,放盘量明显的在减少。


百花公寓二期


1997年批地,1998年竣工,分别为4,5两栋,层高28层,4栋主要面积为84平的三房,85平的两房,89平的三房,114平的三房;5栋主要面积为108平的三房,112平的三房,146平的四房。小区优势:小区新,小区环境好,片区中心位置,安静,有地下停车场。小区劣势:户型不方正,总价高。


此物业在全年成交数量中算是倒数第二的(统计如下图)


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因为总价高的缘故,此物业成交量一直不高,但也影响不了成交价格的涨幅,总价涨幅是200万,涨幅率为17%

 

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由上图可以看出,全年的成交量很少,尤其是5月份以后只有一套成交,但成交均价都却一直很平稳,这个数据说明3月份的政策并不影响此物业成交,只是因为放盘价格及放盘量原因成交量减少了,而等到7月份的限售政策后只有1套成交说明政策还是有所影响。


百花园一期


1997批地,2000年竣工,分别为:紫荆阁,牡丹阁,百合阁三栋,层高29,主要户型是:紫荆阁4-16楼主要面积为50-53平的单身公寓,17-29楼主要面积为104平的三房,110平的三房;牡丹阁和百合阁4-22层主要面积为:80平的两房,111平三房,136平的四房,23-28层主要面积为136平的三房和192平的四房。小区优势:小区新,小区环境好,片区中心位置,安静,有地下停车场。小区劣势:户型不方正,总价高。


此楼盘成交为16套(统计如下图)


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成交数量属中下等,由于1-6月成交较多导致后续房源不足,导致后续半年没有成交,统计的数据只到6月份,价格涨幅是70万,半年的涨幅率为7%(PS:小编认为下半年还有成交,成交涨幅最少会达到18%,甚至更高)


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右上图可以看出3月份的政策并不影响成交,而成交均价也一直在飙涨,成交均价从11.04万涨至15.7万,涨幅率为42.21%,但7月份的政策后,成交量一直为0 ,因为放盘量及价格等原因,导致至今还未有成交


百花园二期


1997年批地,2003年竣工,分别为芙蓉阁,玫瑰阁,海棠阁三栋,层高33,2-30层主要面积为:157平的四房,132平的三房,92平的两房,31-33楼主要面积为:201的四房,162的四房。小区优点是:小区好,环境好,片区楼王,地下停车位可以转让。小区缺点是:靠近马路有噪音,总价高。


此物业在今年成交中只有12套(统计如下图)


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价格的涨幅在250万左右,涨幅率在21%(PS:10月13号玫瑰阁23楼属房子原因,低价出售)


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右上图我们可以看出3月份的政策影响度并不大,成交均价也一直在增长,直到5月份有所下滑,但到7月份之后成交量为0


荔园学位房总结:3月份的政策对于荔园的学位房毫无影响,甚至有促使成交量的作用,直至7月份的限售,房源量稀缺,导致成交量的锐减,说明7月份的政策对此楼盘影响不小,但成交均价以及总价还是在上浮中。


接下来先看下百花小学百花片区的7个楼盘:


长城一花园


它是1985年批地,1989年竣工,分别有1,2, 3,三栋,层高17,1到6层是走楼梯的,107平的三房,6层以上是87平的复式两房。小区优势:带百花学位单价总价最低的,户型端正,南北通透,两房有带赠送。小区劣势:楼盘旧,除二栋几乎都是50年产权的(可改70年),1栋部分离笋岗西路比较近有一点公路的噪音。


此楼盘在今年的成交中达43套(统计如下图)


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是百花片区中成交最多的楼盘,为什么这个楼盘会成交这么火爆呢?


1该楼盘是百花片区总价最低的楼盘,2该楼盘也是百花小学总价最低的楼盘,3该楼盘是距离实验中学中学部最近的楼盘成交量不少,但是价格涨幅也属于中等,总价增长120万左右,增长幅度为14.7%


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由上面两个图中,我们可以看出,3月份对于长城一花园的影响并不大,但7月份的政策对于成交量还是有影响的,成交套数一直在缓慢减少,但是成交均价却一直在持平,按照全年的来看,成交均价从7.93万涨至8.9万,增长率为12%


长城二花园


1985年批地,1992年竣工,分别为4,5,6,三栋,层高17,2到 4层是走楼梯的,分别为107平的三房跟87平的两房。

小区优势:小区环境好,物业管理好,户型方正,南北通透,。小区劣势:小区旧,大部分是50年产权(可改70年)。


此物业在今年成交29套(统计如下图)


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每月平均2.42套,属于中等,总价增长100万左右,增长幅度为13.15%


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由上面的图中可以看到3月份的政策对长城二花园并无影响,但7月份的政策后有所低迷了两个月就恢复正常;成交的均价一直起伏不定,但从全年来看,均价由7.85万涨至8.84万,涨幅率为12.61%


长城三花园


1985年批地,1993年竣工,分别为7,8,9,三栋,层高19,是124平到127平的大三房跟四房。小区优势:89栋小区好,户型方正,南北通透,片区最适合居家的小区。小区劣势:面积大总价高。


此物业在百花片区全年的的成交中也是垫底的存在,总共成交了10套(统计如下图)


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成交价格涨幅最高170万,涨幅率为17.34%。


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由上图我们可以看出,成交连并不多,单3月份和7月份的政策出现后依然有成交,课件影响并不大;但是我们从全年的均价中可以看出均价还是在增长,由7.7万涨至8.15万,增长率为5.85%,也是至今我们看到的成交均价涨幅最少的楼盘。


长乐花园


1993年批地,1994年竣工,分别为A,B,C三栋,层高30,三种户型,分别为A,G,92平的两房,B,C,F,E,112平的三房,D户型88平的两房以及157平4房(无规则户型,较少有),小区优势:人车分流,有小区,有地下停车场,三房户型方正带南向,离公园近。小区劣势:外墙旧,单价总价高。


此物业今年成交了18套(统计如下图)。


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平均每月成交1.5套,成交量属于中下,但是此楼盘的涨幅度也不小,总价涨幅在100万左右,涨幅率为13.51%。


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由上面的图通我们可以看出成交3月份的政策对于长乐花园毫无影响,但7月份政策之后还是有明显下滑,但是由全年的成交均价来看,由7.34涨至8.5万,涨幅度15.8%


长安花园


1993年批地,1996年竣工,分别为A,B,C三栋,层高30,AB座有两种户型,有ABEF103平的三房,CDGH98平的三房,C座有五种户型,其中,AF103平的三房,和GH98平的三房,B是149平的五房,C是129平的四房,E是124平的四房。小区优势:在片区带百花学位的电梯房价格最低,其中三房两卫性比价最高,位于片区中心,下楼就有超市,餐饮店什么的,特别的方便。小区劣势:没小区,户型不端正,客厅采光不好。


此物业今年成交了24套(统计如下图)


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平均每个月成交2套,成交价格涨幅最高120万左右,涨幅率为15%


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由上面两幅图我们可以看出3月份的政策对于成交毫无影响,但7月份之后还是成交还是有些下滑;但是均价还是一样由7.9万涨至8.86万,涨幅率为12.15%


长泰花园


1992年批地,1997年竣工,分别为A,B两栋,层高30,2到19层有四种户型,分别为AF是101平的三房,BE是99平的三房,C是109平的三房,D是141平的四房,20到29层有五种户型,A101是平的三房,B100是平的三房,C109是平的三房,G是154平的五房,H是185平的五房。小区优势:小区新,离地铁近口近,停车位较多小区劣势:半封闭式管理。


此物业今年成交了量为9套(统计如下图)


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由于前半年的成交涨幅比较大,导致后半年没由成交,但是总计的涨幅也有150万,增长率为15.78%。


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由上图我们可以看出1-6月份的成交量还是可观的,但7月份政策后成一直没成交,导致半年涨幅率只有4.31%


长怡花园


1991年批地,2000竣工,分别为A,B,C三栋,层高30,2到20层有三种户型,AF是103平的三房,BE是101平的三房,DC是124平的四房,21到28层有五种户型,D是123平的四房,E是101的三房,F是103的三房,G是171的五房,H是158的五房。小区优势:小区是带百花学位最新的小区,人车分流,百花片区唯一带游泳池的小区,近地铁。小区劣势:单价总价高,103平跟124平的户型不方正。


此物业今年成交了24套,平均每个月成交2套,成交量中等,成交价涨幅在100万左右,涨幅率为10%。


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由上图可以看出全年1-9月份的成交量都很平稳,直到10月份后由于放盘量原因成交减少,由成交均价来看全年几乎无增长状态


百花小学学位房总结:3月份的政策对于百花小学的学位房毫无影响,甚至有促使成交量的作用,直至7月份的限售,房源量稀缺,导致成交量的锐减,说明7月份的政策还是有所影响


接下来我们来总结下百花片区整个片区的情况:


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百花片区在每年的12-3月份都是成交高峰期,每个月成交可达30套左右,但我们由上图可看到,12月份的成交只有9套,这个和今年7月份的限售有关,好多业主由于限售后,就撤盘不卖了,导致房源放盘量锐减,成交量也是一直不高,但对于成交价影响并不大,只是有部分业主;在今年的政策中成交量不受影响的是实验小学,荔园小学的影响并不大,但是百花小学的影响还是挺大的,为什么学位越好成交量以及成交价越没影响呢?


1.实验小学的学位房并不多,成交量一直也是并不高,所以总体看起来的影响度不大;但是像百花小学的楼盘及成交量比较多,政策出现后,撤盘量就体现出来了


2.现在二胎开放,一个学位能给两个小孩使用,为了可以让小孩能够上到好点的学位,都在给小孩一个最好的学位


百花片区在7月份后的市场低迷会对后期造成什么影响呢?


1百花片区这个市场会有一个爆发性的成交(在7-12月份这段时间里,很多买家都在持币观望,但是有些明年上学的时间快来不及了,在最近一段时间就会出手)


2市场价格会有些涨幅,看了今年的成交数据不难看出,成交价是由成交量上涨而决定幅度的


百花片区的总结就到这了,另外本人整理了一份每周笋盘推荐表,有其他的问题可以加我微信咨询:


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本人另外还在做的学位房有:

百花小学+实验中学的(华强北片区小户型),总价385万起

荔园小学(南校区)+红岭中学的,总价220万起

荔园小学(西校区)|+红岭中学的,总价510万起


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(本文作者:淘房会会员郑皓泽13924666927)


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用户6690364608
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沙发
2019-01-08 12:02:20
花十几万一平买所谓的学位房,脑子真有坑!深圳就一家好学校,实验小学?
orsline
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板凳
2019-01-08 12:55:09
楼主花了不少心思,点赞。
崔崔cc
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地板
2019-01-08 13:46:18
楼主用心
苏离1230
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4楼
2019-01-08 15:24:24

世纪公园
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2019-01-08 16:26:26
南天二花园89p卖过1350w?确认么?
wtep
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6楼
2019-01-08 18:42:20
小房的都上20万一平了
晨曦n
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7楼
2019-01-08 18:56:50
森斯坦特
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2019-01-08 19:06:50
谢谢分享数据
orna
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9楼
2019-01-08 23:22:25
脑子有坑的人能赚到这么多钱买房也是不容易我赚不到这么多钱是因为脑子没坑呢?还是坑不够大?
引用用户6690364608的发言:
花十几万一平买所谓的学位房,脑子真有坑!深圳就一家好学校,实验小学?
用户6690364608
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10楼
2019-01-08 23:58:10
连赚都没赚到,何必想那么多?
引用orna的发言:
脑子有坑的人能赚到这么多钱买房也是不容易我赚不到这么多钱是因为脑子没坑呢?还是坑不够大?
wtep
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11楼
2019-01-09 00:13:32
知道你为什么穷吗?穷人是无法想明白的,因为穷。
引用用户6690364608的发言:
花十几万一平买所谓的学位房,脑子真有坑!深圳就一家好学校,实验小学?
用户6690364608
用户6690364608

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12楼
2019-01-09 00:23:00
把你产权证甩出来看看咱俩谁穷
引用wtep的发言:
知道你为什么穷吗?穷人是无法想明白的,因为穷。
Amy0987
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13楼
2019-01-09 07:10:11
学位房
wtep
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14楼
2019-01-09 08:01:09
你选证明你有钱先
引用用户6690364608的发言:
把你产权证甩出来看看咱俩谁穷
用户6690364608
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15楼
2019-01-09 08:10:41
你都证明不了你有钱,如何有脸嫌弃我穷?
引用wtep的发言:
你选证明你有钱先
lige1981
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16楼
2019-01-12 21:13:02
整理的很清晰
郑浩泽
郑浩泽

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17楼
2019-01-14 12:32:40
谢谢
引用lige1981的发言:
整理的很清晰
郑浩泽
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18楼
2019-01-14 18:50:25
百花片区再爆成交:1/13号
 《百花园二期》
 房号:海棠阁6楼
 面积:132平
 朝向:东南向       
 成交价:1800万(单价13.64万)
 装修:自住,精装修
 产权:欠款900万,满两年
 学位:初一(荔园小学 实验中学)
  
 点评:此房业主诚心卖,挂盘很久了,可以自己赎楼,楼层稍低。
郑浩泽
郑浩泽

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19楼
2019-01-15 12:23:45
百花片区再爆成交:1/14号
《百花园二期》
房号:海棠阁6楼
面积:132平
朝向:东南向       
成交价:1800万(单价13.64万)
装修:自住,精装修
产权:欠款900万,满两年
学位:初一(荔园小学 实验中学)
 
点评:此房业主诚心卖,挂盘很久了,可以自己赎楼,楼层稍低。
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