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经验分享!关于深圳小产权房问题交流

祝小家
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主楼
2018-06-07 10:35:53
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经验分享!关于深圳小产权房问题交流

主编推荐:

  

你了解深圳小产权房吗?在购买小产权房的时候要注意哪些事项?如何规避风险?小产权房的学位如何解决?

  

今天淘房会成员、经纪人祝小家为您详细介绍小产权房相关知识,供大家参考。

  

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关于深圳小产权房经验分享:


深圳的小产权房,有两种“绿本”,一种绿本是国土局颁发的,这种是整栋一个正规绿本,但是不允许更名的,确权有风险,如果买了这种房,原业主分分钟可以要回来!还有一种是开发商或者村委股份公司自己印的绿本,不是正规意义上的绿本,仅在本小区有效。小产权还有哪些注意事项呢?

 

问  :小产权有没有绿本?

 

答  :农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证。

除了正规大绿本之外,其他都可以交易。

 

猪肝本(老红本)和红本不一样,红本农民房和红本商品房的性质是一样的,需要房票。

 

猪肝本是广东省人民政府发证,是有效的物业权证,但是由于历史原因不能在交易中心过户。

农民房的手续都是排他的,有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本、猪肝本。

 


问:合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼?

 

答:合作建房协议属于没本,有的会有历史遗留证书。整个小区一本证就比较复杂了,各种用地性质都有。

 

问:1、如何确认卖家身份就是当前业主;2、私人房屋,不是整栋买的话,水电费等是交给谁?

 

答:①、可以看合同,如果一房多卖或诈骗是要坐牢的;       

②、农民房都会有一个人管理员或管理处。

 

问  :如果是租客,伪造了买卖合同,让其假装成了“业主”,岂不是难防范?


答  :单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同,租客怎么山寨合同?就算山寨了,去管理处问一下登记是谁的名字在交水电,去律师楼查下有没有备份的合同,看合同的来源和签名……

 

问  :农民房有没有存在一房多卖的情况?如何防患?


答:小产权理论上存在巨大的一房多卖风险,但实际上发生的概率几乎可以忽略不计,可能低于万分之一。


原因:

①、小产权都是现房交易,一手交钱一手交房,如果卖房人不是业主,怎么交钥匙给买家?买家付完钱就要收房换钥匙,业主怎么忽悠下一家?

②、小产权分2种,一种是大社区,一种是独栋,大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能,如果业主已经把房卖了,带着买家去过户时,名字都不是他的,怎么过户?独栋农民房没有过户这一说,但有合同 律师见证,合同上注明房子每一手是怎么交易的,签完合同,买家会拿走业主的合同原件,律师楼还有个备份,如果业主一房多卖,律师会立即阻止,要不然会吃不了兜着走。现在是信息时代,如果业主一房多卖,这属于经济诈骗,起诉后,业主就列入黑名单,就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店都可能会受影响。


好事不出门,坏事传千里,如果小产权真有那么容易一房多卖,大家会整天从各个渠道看到这样的新闻,你们仔细想想,你们看到过这样的新闻吗?

大家可以去百度搜搜,都搜不到几例真正的一房多卖,深圳有40万栋、650万套小产权房。

 

问  :我朋友妈妈八十年代在布吉街投了很多商铺,好像也是律师见证过户,今年卖的时候也是律师楼见证,看着都觉得有点流程好简单。

 

答  :小产权的交易非常简单,买卖双方签个合同按个手印,律师咔嚓盖个章就OK了,第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕,心想这会不会简单的有点过分啊,但是,深圳二十年来都是这么操作的,也没出现过几例纠纷啊,民间和拆迁时的开发商都认可的,所以没必要担心。

 

问  :除了绿本,什么样的小产权不能卖?

 

答  : 千万别用买商品房的思维来看农民房,比如看山啦(可能靠近生态控制线)、看湖啦(可能靠近水源保护区),这些风景对小产权是毒药。在深圳,最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋,不要买靠山(生态控制线)、靠水库(水源保护区)的农民房,政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你,你只能拿到建房、买房的成本 装修费。

 

深圳买小产权房三基本原则:

1、已封顶已住人;

2、没绿本;

3、没占用水源地、公共用地。

 

 

问  :小产的学位怎么解决了?

 

答 :小产权申请学位,深圳现在学位都是按先类别再积分,可以办租赁信息申请学位,积分比商品房低一些。

 

总结:

小产权总价门槛“相对低”,买来没月供,出租收益率也比较好,交易灵活、转手没税费,还有机会博旧改拆迁;缺点是大部分都不能贷款,要全款购房,所以首付压力大,还有没有证不能在银行抵押。

 

适合没名额,有钱的人投资,还有刚需上车家庭。


附2张旧改补偿图片




对小产权还有疑问,可以关注留言,或者扫一扫添加微信,一起交流!



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沙发
2018-06-25 20:43:58
学习了
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板凳
2018-06-25 19:18:50
受用了
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2018-06-25 16:39:26
谢谢
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