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棚改农地入市—小产权迎来转正窗口？

最近政策频发，有关的问题也就多了起来，其中不少还是关于以前不怎么提起的小产权房；

其实她说的就是住建部和国土部在8月21日联手发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，对此政策的解读可以看看我写的面对未来"天量"公租房供应深圳房价会降吗？；

能引起这位向来不太关心房产资讯的朋友的注意，无非是因为有些人歪解了上述政策的本意，想要借机推销小产权房罢了

首先得说“小产权房”这个词就有误导之嫌了，所谓“小产权房”指的就是军产房、村集体和村民自建住房等各种不能进行产权交易的房产，其实质就是无产权房产；

小产权房是国内地产发展中的历史遗留问题，但从中央到地方始终都没有容许核准其产权及开放入市，其实问几个问题就知道那些吹得天花乱坠的楼盘是不是“小产权房”了：

1、有无经国土部门颁发的不动产权登记证书；

2、其不动产权登记证书是否可以入市交易，交易双方是否可以在通过国土局递件换证完成产权交易——需要注意的是经过确权的农村村集体和村民的宅基地及其上附着物也是有不动产证的，但仍然不可以入市交易，随便转移产权；

3、国有银行能否为其评估房产价值，发放个人住房按揭贷款；

在实际交易过程中，由于无法得到国土的产权认可，“小产权房”的转让大多是通过“合同公证”来完成的，不讲究的就是双方自行立个合约，签字画押了事，讲究点的就是找律师签合同，但在“小产权房”根本无法律地位的现状下，两种做法并无本质区别；

没有产权归属，相应的权益自然没有保障，最直接的风险就是一旦发生征地拆迁，土地确权是只针对村集体和村民，购买“小产权房”的人在法律上与被确权土地和房产并无关系，“财屋”两空不是说着玩的，能不能从原村民和村集体得到补偿就要拼人品了；

之前跟深圳市中院法官交流中得知，对于“小产权房”的交易纠纷，深圳目前的法律实践原则是对产权不予承认，其中军产房类案件干脆就因为管辖权不在地方而拒绝受理，其他类别的案件只接受有关合同纠纷的诉讼，相关权益人理论上可主张的最大权益也不会超过合同制定时的金额；

“小产权房”这么多坑，照说是怎么踩都是错，但近日深圳住建局又出了个棚改的文件，又让心仪“小产权房”的人们有了些新想法；

这份文件明确了深圳未来土地供应的重要方向，那就是以棚改的重要性将取代城市更新，未来深圳的住房供应，特别是租赁住房和人才房将依靠棚改带来的房源，而供应量在未来五年将达到40万套左右，

按照文件所述，城中村将和老旧的商品房社区一起进入纳入棚改，改完可就是变身成商品房了，再加上《深圳市住房租赁试点工作方案》中还计划在十三五期间收储不少与100万套的城中村房屋，深圳的“小产权房”似乎不论改不改都有很好的出处？

其实虽然“小产权房”也会列入棚改，但首先并不是棚改的主要目标，各区现有的老旧商品房社区才是主力，再者棚改的这次诞生源于对快速低成本的城区改造升级和大量低成本租赁房源的渴求，整个过程严格来说并不属于属于市场化行为，别说漫天要价了，就算想要借此多挣点都不可能，强制征收不是随便说说的，转正拿红本那真是想多了；

同样道理，市政府大手笔收储城中村房屋主要目的不是为了给村民增收，给社会的中低阶层提供大量的低成本租赁房源才是主要诉求，可想而知这收储的价码也不会有多高了；

总之，“小产权房”本来就是出身自法律灰色地带，棚改、租赁收储都获利渺茫，转正只是妄想罢了