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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

咚咚牛浩思
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主楼
2018-01-29 15:56:26
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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

这一次,我们将直面傲娇的福田区。

自从1.19首发牛浩思【深度】楼评系列第一季后,目前点击已近7万,跟贴破800楼。此贴吸引了近百名坪山业主、网友大咖和购房者参与互动。

至此小伙伴们又多了一个重要的渠道来全面、客观地了解你们所感兴趣的片区和项目本身,并且能够参与其中相互交流与探讨,真真切切地在置业过程中有了收获与成长。

这一次,我们将直面房价屹立不倒、金光闪闪的福田区。老牛今天将发布深度楼评第二弹——上沙旧改中洲湾!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言
,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯
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本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线 
①项目的整体区位(12楼) 
②大金沙片区的规划方向(28楼) 
二、剖析项目规划,简析项目不利因素 
①地块信息(34楼) 
②开发商资历(49楼) 
③建设商实力(50楼) 
④项目整体规划(58楼)
⑤不利因素分析(64楼) 
⑥户型点评(283楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划 
①商业配套(84楼)
②教育配套(87楼)
③文娱配套(92楼)
④医疗资源(99楼)
⑤周边旧改情况(100楼)
四、项目的价格预测及竞品分析
价格预测及竞品分析(133楼)
五、综合评价 
①优势(149楼) 
②劣势(150楼)
六、网友点评/爆料精选
精选(156楼)
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正文开始前,请各位网友大咖跟老牛一起猜猜猜~如果中洲湾是毛坯,你认为开盘价会是多少?

参考下同片区竞品(7-9万):


参考下不同片区同价位竞品:


参考下海景资源竞品:


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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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周边二手房

582247773
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沙发
2018-01-29 23:04:45 来自iPhone客户端
配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化
引用22楼楼主的发言:
这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。

引用3楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
龙岗新时代
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板凳
2018-01-30 09:33:15 来自Android手机客户端
想事情需要放开思路。十年前谁能想到罗湖会是现在这样子呢?十年前谁想到宝中是现在的样子呢?现在高容积率的罗湖再也不能称为豪宅区。

就好像硅谷的旧金山。高楼大厦公寓房不是中产所爱的。中产喜欢的是,旁边像小镇一样的城市桑尼维尔。百度的总部,2015年就设在这里

谁敢说坪山就不是深圳的桑尼维尔呢?。
queen321
queen321

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地板
2018-01-30 14:15:54
当然中洲湾了,两个地铁口,滨河路边,上主干道方便,自带商业加上旁边京基的商业,相比较起来,绿景完全被城中村包围,出入也不方便。
引用3楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
美丽南山区
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4楼
2018-01-30 18:15:14 来自iPhone客户端
用地面积约180亩,
建筑面积约70万平方米,其中:
住宅25万平方米
保障房5万平方米,
商业、办公及酒店26万多平方米,
商务公寓12万多平方米,
地下商业3.5万平方米。
10栋超高层建筑
2栋写字楼,
3栋公寓,
4栋住宅,
1栋障房。





美丽南山区
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5楼
2018-02-04 11:52:00 来自iPhone客户端
是的,蓝湾半岛以及周边几个小区今年已经被划入全海小学(这个学校一般),以后能否划入新的九年一贯制学校是个未知数

引用198楼joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


美丽南山区
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6楼
2018-02-23 10:29:52 来自iPhone客户端
万科已进驻沙嘴旧改,大金沙片区旧改看来只有大开发商才能玩的转。万科新楼盘的建立必然会造成周边教育资源的紧张,这可能就是蓝湾半岛等周边几个楼盘今年学位调整的原因吧

引用216楼楼主的发言:
棚改的速度也不一定快的,毕竟资源有限。不过总的来说,老牛对深圳的物业长期看好!
引用214楼美丽南山区的发言:
恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了 

引用211楼楼主的发言:就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 


引用194楼寸土寸金的发言:
可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?  

引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 


引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


家在卡卡汐
家在卡卡汐

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7楼
2018-02-27 09:57:48 来自iPhone客户端
今天第一次来到中洲湾现场,展示厅快做好了,现场工人说要卖到10_15万
晒晒进展















家在卡卡汐
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8楼
2018-02-27 10:00:16 来自iPhone客户端
再来晒晒中洲湾住宅产品,一期叫中洲海滨华府
已经封顶,有40多层,今年9月底竣工。

















蜡笔小新3909
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9楼
2018-03-05 15:21:05 来自iPhone客户端
中洲湾在益田假日广场开设展位了,听工作人员说3月中旬开营销中心,不出意外的话,卖八万多。

szchenweixin
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10楼
2018-03-06 17:24:54 来自Android手机客户端
中洲湾三期政府还没批,中洲正在规划,按一二三期看来,整个上沙除上沙48栋外,都要拆。
蜡笔小新3909
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11楼
2018-03-22 11:20:22

去现场走了一圈,营销中心还挺大气的













hey哥
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12楼
2018-03-23 15:39:13
1、预测8.5-9.5,受限价,可能会偏低。周边京基滨河时代以150以上大户型为主,成交很低;其他楼盘楼龄较久。总参考价值不太准。
2、死穴:学位。不过上沙中学每年也有几个上四大和深外。随着几个小区入伙,城中村整治,学校肯定会好一些,但不会好多少。主要看学而思
3、看海并且朝南。看看地图就知道了,深圳朝南看海的不多。深圳湾很多都不是朝南。
4、以后广深如果埋入地下,无缝链接红树林。前几天边防划入公安编制,红树林有一大块好像是属于边防的地,如果纳入公安的话,市政府就可以拿来规划了!
5、车公庙地铁与下沙地铁无缝连接,马上就要开搞。如果这里能与下沙地铁有连接,下雨不用打伞。


总得来说,房子目前流行学位之说,不然秒杀很多楼盘。

QQ的爹
QQ的爹

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13楼
2018-04-10 17:32:48
销售打给我说样板房已经开了,公寓验资100万,住宅验资200万。推88.9和89.5平的三房(分别为3梯3户和3梯4户),大概有200多套。为西南和东南朝向。
后海四房
后海四房

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14楼
2018-05-02 08:35:46 来自Android手机客户端


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