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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

咚咚牛浩思
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主楼
2018-01-29 15:56:26
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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

这一次,我们将直面傲娇的福田区。

自从1.19首发牛浩思【深度】楼评系列第一季后,目前点击已近7万,跟贴破800楼。此贴吸引了近百名坪山业主、网友大咖和购房者参与互动。

至此小伙伴们又多了一个重要的渠道来全面、客观地了解你们所感兴趣的片区和项目本身,并且能够参与其中相互交流与探讨,真真切切地在置业过程中有了收获与成长。

这一次,我们将直面房价屹立不倒、金光闪闪的福田区。老牛今天将发布深度楼评第二弹——上沙旧改中洲湾!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言
,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯
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本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线 
①项目的整体区位(12楼) 
②大金沙片区的规划方向(28楼) 
二、剖析项目规划,简析项目不利因素 
①地块信息(34楼) 
②开发商资历(49楼) 
③建设商实力(50楼) 
④项目整体规划(58楼)
⑤不利因素分析(64楼) 
⑥户型点评(283楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划 
①商业配套(84楼)
②教育配套(87楼)
③文娱配套(92楼)
④医疗资源(99楼)
⑤周边旧改情况(100楼)
四、项目的价格预测及竞品分析
价格预测及竞品分析(133楼)
五、综合评价 
①优势(149楼) 
②劣势(150楼)
六、网友点评/爆料精选
精选(156楼)
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正文开始前,请各位网友大咖跟老牛一起猜猜猜~如果中洲湾是毛坯,你认为开盘价会是多少?

参考下同片区竞品(7-9万):


参考下不同片区同价位竞品:


参考下海景资源竞品:


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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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周边二手房

美丽南山区
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沙发
2018-01-30 18:12:49 来自iPhone客户端
整个金地工业区都是金地集团的,而且金地未来的总部大楼也在金地旧改范围内。学校不要问,肯定是顶级一流学校,金地这种高逼格的规划会引入一般学校么,而且又九年制的学校。预计最差应该是福田外国语级别的,办学起点可能参照明德,或者四大直接设立分校。
引用104楼楼主的发言:

金地工业区旧改:2015年纳入城市更新第四批计划,拟拆除重建用地面积约11.9万㎡,开发建设用地面积6.2万㎡,计容积率总建筑面积67.4万㎡。规划由10栋超高层建筑组成,其中2栋写字楼分别为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋住宅为46-60层,外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园,另规划有一所九年制学校、面积不小于0.86万㎡公园绿地。

金地旧改是大金沙片区已经启动的四大旧改中唯一的一个社区里面有规划学校的项目。如果能够引入名校资源的话,将会给项目带来不少附加值。



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板凳
2018-01-30 18:15:14 来自iPhone客户端
用地面积约180亩,
建筑面积约70万平方米,其中:
住宅25万平方米
保障房5万平方米,
商业、办公及酒店26万多平方米,
商务公寓12万多平方米,
地下商业3.5万平方米。
10栋超高层建筑
2栋写字楼,
3栋公寓,
4栋住宅,
1栋障房。





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地板
2018-01-30 18:20:25 来自iPhone客户端
其中2栋写字楼分别为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋住宅为46-60层,外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园,另规划有一所九年制学校。住宅都在60层,霸气啊!

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4楼
2018-01-30 18:42:20 来自iPhone客户端
金地有必要找托么?这些规划都可以查的到
引用121楼甄嬛娘娘的发言:
你是金地的吧,托儿的太明显了
引用120楼美丽南山区的发言:
其中2栋写字楼分别为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋住宅为46-60层,外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园,另规划有一所九年制学校。住宅都在60层,霸气啊!
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5楼
2018-01-31 09:20:14 来自iPhone客户端
恩,规划都不错,只能说大金沙旧改潜力太大!
引用127楼楼主的发言:
总建面70万的话,跟中洲湾还是有不少差距的
引用119楼美丽南山区的发言:
用地面积约180亩,
建筑面积约70万平方米,其中:
住宅25万平方米
保障房5万平方米,
商业、办公及酒店26万多平方米,
商务公寓12万多平方米,
地下商业3.5万平方米。
10栋超高层建筑
2栋写字楼,
3栋公寓,
4栋住宅,
1栋障房。
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6楼
2018-01-31 11:18:05 来自iPhone客户端
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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7楼
2018-02-04 11:46:21 来自iPhone客户端
看规划是要旧改的,不过不知道什么时候。目前这个小区电梯房单价才55000,楼梯房52000,绝对的洼地。不着急可以买。缺点是停车位少,人车不分流,户型都是90平以上的。短期看,绿景的商业起来可能会涨一部分,学校起来还会涨,未来旧改了那就爽歪歪,无敌海景+学位+地铁+商业配套!!!
引用194楼寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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8楼
2018-02-04 11:52:00 来自iPhone客户端
是的,蓝湾半岛以及周边几个小区今年已经被划入全海小学(这个学校一般),以后能否划入新的九年一贯制学校是个未知数

引用198楼joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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9楼
2018-02-04 16:31:50 来自iPhone客户端
调到石厦不可能的,保税区的初中都比石厦近。而且石厦两所初中生源都很紧张
引用203楼后海四房的发言:
全海小学以前对应的中学是第三高级中学,有点烂。
如果大学区管理,调整到红岭石厦初中部就挣到了。
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10楼
2018-02-04 16:33:12 来自iPhone客户端
中学没有调整,还是上沙中学,可以和中州湾的土豪一起读书
引用201楼后海四房的发言:
中学划在哪里?
引用美丽南山区的发言:
是的,蓝湾半岛以及周边几个小区今年已经被划入全海小学(这个学校一般),以后能否划入新的九年一贯制学校是个未知数
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引用198楼joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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11楼
2018-02-04 16:35:00 来自iPhone客户端
全海每年都招不满,自从并进益田大学区后,每年招生都是三所中最差的一个,这个都可以查到的!
引用202楼后海四房的发言:
全海小学,富强小学,益田小学教学质量都差不多。其中全海小学公务员子女比较多,偏素质教育。富强小学抓学习抓得比较紧,成绩好一点。

只要学校不太烂,教育还得靠家长。名校压力大,如果小孩不是特别优秀,在普通学校也是一个选择。

未来不清楚,当前来看,至少全海小学比绿洲小学又好多了,从划分来看,城中村没有划进去。也算是一个小利好。解决了小学太差这个短木板。
引用joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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12楼
2018-02-05 22:46:56 来自iPhone客户端
恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了
引用211楼楼主的发言:
就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 
引用194楼寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改? 

引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 

引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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13楼
2018-02-23 10:29:52 来自iPhone客户端
万科已进驻沙嘴旧改,大金沙片区旧改看来只有大开发商才能玩的转。万科新楼盘的建立必然会造成周边教育资源的紧张,这可能就是蓝湾半岛等周边几个楼盘今年学位调整的原因吧

引用216楼楼主的发言:
棚改的速度也不一定快的,毕竟资源有限。不过总的来说,老牛对深圳的物业长期看好!
引用214楼美丽南山区的发言:
恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了 

引用211楼楼主的发言:就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 


引用194楼寸土寸金的发言:
可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?  

引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 


引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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