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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

咚咚牛浩思
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主楼
2018-01-29 15:56:26
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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

这一次,我们将直面傲娇的福田区。

自从1.19首发牛浩思【深度】楼评系列第一季后,目前点击已近7万,跟贴破800楼。此贴吸引了近百名坪山业主、网友大咖和购房者参与互动。

至此小伙伴们又多了一个重要的渠道来全面、客观地了解你们所感兴趣的片区和项目本身,并且能够参与其中相互交流与探讨,真真切切地在置业过程中有了收获与成长。

这一次,我们将直面房价屹立不倒、金光闪闪的福田区。老牛今天将发布深度楼评第二弹——上沙旧改中洲湾!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言
,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯
___________________________________________________________________________________________

本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线 
①项目的整体区位(12楼) 
②大金沙片区的规划方向(28楼) 
二、剖析项目规划,简析项目不利因素 
①地块信息(34楼) 
②开发商资历(49楼) 
③建设商实力(50楼) 
④项目整体规划(58楼)
⑤不利因素分析(64楼) 
⑥户型点评(283楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划 
①商业配套(84楼)
②教育配套(87楼)
③文娱配套(92楼)
④医疗资源(99楼)
⑤周边旧改情况(100楼)
四、项目的价格预测及竞品分析
价格预测及竞品分析(133楼)
五、综合评价 
①优势(149楼) 
②劣势(150楼)
六、网友点评/爆料精选
精选(156楼)
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正文开始前,请各位网友大咖跟老牛一起猜猜猜~如果中洲湾是毛坯,你认为开盘价会是多少?

参考下同片区竞品(7-9万):


参考下不同片区同价位竞品:


参考下海景资源竞品:


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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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周边二手房

后海四房
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沙发
2018-02-03 15:02:56 来自Android手机客户端
金地动工了吗? 
沙嘴路靠红树湾壹号这边,还是乐安居那边?
学校动工了吗,有详细计划吗?
后海四房
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板凳
2018-02-03 19:08:55 来自Android手机客户端
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


后海四房
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地板
2018-02-04 14:41:20 来自Android手机客户端
中学划在哪里?
引用美丽南山区的发言:
是的,蓝湾半岛以及周边几个小区今年已经被划入全海小学(这个学校一般),以后能否划入新的九年一贯制学校是个未知数
引用198楼joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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4楼
2018-02-04 14:52:50 来自Android手机客户端
全海小学,富强小学,益田小学教学质量都差不多。其中全海小学公务员子女比较多,偏素质教育。富强小学抓学习抓得比较紧,成绩好一点。

只要学校不太烂,教育还得靠家长。名校压力大,如果小孩不是特别优秀,在普通学校也是一个选择。

未来不清楚,当前来看,至少全海小学比绿洲小学又好多了,从划分来看,城中村没有划进去。也算是一个小利好。解决了小学太差这个短木板。
引用joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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5楼
2018-02-04 15:07:41 来自Android手机客户端
全海小学以前对应的中学是第三高级中学,有点烂。
如果大学区管理,调整到红岭石厦初中部就挣到了。
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6楼
2018-02-04 17:36:12 来自Android手机客户端
刚才网上查了一下,全海小学去年积分77分,在福田区排第四。
引用美丽南山区的发言:
全海每年都招不满,自从并进益田大学区后,每年招生都是三所中最差的一个,这个都可以查到的!
引用202楼后海四房的发言:
全海小学,富强小学,益田小学教学质量都差不多。其中全海小学公务员子女比较多,偏素质教育。富强小学抓学习抓得比较紧,成绩好一点。

只要学校不太烂,教育还得靠家长。名校压力大,如果小孩不是特别优秀,在普通学校也是一个选择。

未来不清楚,当前来看,至少全海小学比绿洲小学又好多了,从划分来看,城中村没有划进去。也算是一个小利好。解决了小学太差这个短木板。
引用joymice的发言:
蓝湾半岛未来享受不到金地工业区旧改的好学校。福田教育局已经出文了,蓝湾半岛的学区已经被划到全海小学了,上网看看
引用197楼后海四房的发言:
可以考虑绿景蓝湾半岛一期,曾经绿景旗舰产品,现在小区很保养的非常好。靠近红树湾生态公园。没有垃圾户型,住家环境和气氛都非常好。
唯一缺点是没有好的学校,周边没有好的商业。
金地工业区改造(这个应该是最容易改的),这两个问题都会补齐。
等大金沙,太慢了。
引用寸土寸金的发言:

可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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7楼
2018-02-08 19:14:00 来自Android手机客户端
可惜有一条高速。
引用楼主的发言:
老牛认为这个区位还是非常不错的,比关外很多同价位的小区性价比要好,特别是有海景资源和品质较好的小区,片区自住客较多,投资客较少,后续随着大金沙片区的改造完善会有持续稳定上涨的空间。

但由于缺乏名校等概念炒作,旧城改造耗时较长,不会是主流投资客的首选区域,具体可以根据自身实际情况来进行选择。
引用228楼08来深的发言:

那大牛觉得像花好园(交通极为便利的小户型),金域蓝湾(万科物业海景)等这附近的小区投资价值怎么样呢?尤其是几个海景小区,从景观和小区来说,个人的确觉得是价格洼地啊
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8楼
2018-02-10 20:31:31 来自Android手机客户端
行百里路半九十,这要加油呀,这边急需商业。
引用wwwyyy272的发言:
金地工业区已经签约70%以上
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9楼
2018-02-12 13:11:10 来自Android手机客户端
绿景蓝湾半岛的实用率真高,162平米的房子室内面积有140平米。170平米/14x的房子都送非常实用的入户花园。
128平米户型也不错,客厅和主欧都很漂亮。这完全是一个按豪宅标准设计的小区。
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10楼
2018-02-24 18:27:29 来自Android手机客户端
发一张清晰图片,多谢
引用美丽南山区的发言:
万科已进驻沙嘴旧改,大金沙片区旧改看来只有大开发商才能玩的转。万科新楼盘的建立必然会造成周边教育资源的紧张,这可能就是蓝湾半岛等周边几个楼盘今年学位调整的原因吧
引用216楼楼主的发言:
棚改的速度也不一定快的,毕竟资源有限。不过总的来说,老牛对深圳的物业长期看好!
引用214楼美丽南山区的发言:
恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了 

引用211楼楼主的发言:就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 


引用194楼寸土寸金的发言:
可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?  

引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 


引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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11楼
2018-02-27 08:20:47 来自Android手机客户端
确实有这么一块牌子,不过,没有看到任何拆迁迹象,这事到底有啥意义? 表示签约已经完成了吗?
引用楼主的发言:
万科的动作好快!
引用240楼美丽南山区的发言:
万科已进驻沙嘴旧改,大金沙片区旧改看来只有大开发商才能玩的转。万科新楼盘的建立必然会造成周边教育资源的紧张,这可能就是蓝湾半岛等周边几个楼盘今年学位调整的原因吧
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引用216楼楼主的发言:棚改的速度也不一定快的,毕竟资源有限。不过总的来说,老牛对深圳的物业长期看好! 

引用214楼美丽南山区的发言:恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了  

引用211楼楼主的发言:就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 



引用194楼寸土寸金的发言:
可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?  


引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 



引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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12楼
2018-02-27 18:31:26 来自Android手机客户端
第二种可能性比较大,我昨天去看了一下牌子。
写得是本次整治范围。
而深蓝色区域写得是未来旧改范围。
这么一整治,要旧改就难了。保留城中村其实挺好的,生活方便还便宜。其实沙尾村更需要整治。
还是期待金地工业区旧改,解决片区学校和商业问题。
引用楼主的发言:
存在多种可能性:

1、万科有望进入做旧改统筹,但目前尚未有正式文件公示,说明可能仅仅在意向磋商阶段,未有定论。

2、万科进入到村里做形象整治工程,然后收下农民房作为长租公寓,此前在多个旧村已有先例,果真这样的话,这一片租金可能要上扬了。

 
引用245楼后海四房的发言:
确实有这么一块牌子,不过,没有看到任何拆迁迹象,这事到底有啥意义? 表示签约已经完成了吗? 

引用楼主的发言:万科的动作好快! 

引用240楼美丽南山区的发言:万科已进驻沙嘴旧改,大金沙片区旧改看来只有大开发商才能玩的转。万科新楼盘的建立必然会造成周边教育资源的紧张,这可能就是蓝湾半岛等周边几个楼盘今年学位调整的原因吧
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/02/23/02231026473304951.JPG[/img]  

引用216楼楼主的发言:棚改的速度也不一定快的,毕竟资源有限。不过总的来说,老牛对深圳的物业长期看好! 


引用214楼美丽南山区的发言:恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了  


引用211楼楼主的发言:就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 




引用194楼寸土寸金的发言:
可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?  



引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 




引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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13楼
2018-03-02 23:51:58 来自Android手机客户端
刚看福田项目,沙尾也有一个整治项目。下沙也有整治项目。大金沙旧改,遥遥无期呀。
引用楼主的发言:
发展商要获得这些可供改造的长租公寓,肯定会以比目前市场价略高的水平去向农民房的主人把房源收过来,不然大家都不会愿意跟开发商签改造合同。

政府和发展商都愿意参与这个事情,一方面,治安和环境得到了更好的保证;另一方面,发展商自身的运营水平高的话,可以从中长期获得租金收益。但长租公寓存在装修成本、原本的租金等成本,因此租金水平会高出原来不少。

对于一般租房者,租金高了,不少人会觉得难受,或被赶出出租屋。

对于一些小资群体、小白领等,有了更多环境好、服务好和稳定性好的房源来选择。

 

 
引用255楼York93429的发言:
轉成公寓的話,房租會比農民房還要高嘛?發展商會用比農民房租值更高的價錢去向村民求租嗎? 

引用楼主的发言:是呀~老牛前几天去看了水围村的柠盟人才公寓,真的做的很不错,环境和安全问题都有了很大改善!


引用252楼后海四房的发言:第二种可能性比较大,我昨天去看了一下牌子。
写得是本次整治范围。
而深蓝色区域写得是未来旧改范围。
这么一整治,要旧改就难了。保留城中村其实挺好的,生活方便还便宜。其实沙尾村更需要整治。
还是期待金地工业区旧改,解决片区学校和商业问题。  

引用楼主的发言:存在多种可能性:

1、万科有望进入做旧改统筹,但目前尚未有正式文件公示,说明可能仅仅在意向磋商阶段,未有定论。

2、万科进入到村里做形象整治工程,然后收下农民房作为长租公寓,此前在多个旧村已有先例,果真这样的话,这一片租金可能要上扬了。

 



引用245楼后海四房的发言:确实有这么一块牌子,不过,没有看到任何拆迁迹象,这事到底有啥意义? 表示签约已经完成了吗?  


引用楼主的发言:万科的动作好快! 



引用240楼美丽南山区的发言:万科已进驻沙嘴旧改,大金沙片区旧改看来只有大开发商才能玩的转。万科新楼盘的建立必然会造成周边教育资源的紧张,这可能就是蓝湾半岛等周边几个楼盘今年学位调整的原因吧
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/02/23/02231026473304951.JPG[/img]  



引用216楼楼主的发言:棚改的速度也不一定快的,毕竟资源有限。不过总的来说,老牛对深圳的物业长期看好! 




引用214楼美丽南山区的发言:恩,确实。所有的旧改的难度都是一样的。我研究过好景好园和金地花园,金地花园之前一直说要旧改但是一直没有进展。这两个小区未来可能棚改的概率会大一点,毕竟容积率太低,这么好的位置确实浪费了  




引用211楼楼主的发言:就如同197楼 后海四房说的一样  好景豪园是一个品质和户型都比较一般的小区,升值较难,主要依靠旧改,而旧改一般战线都拉的较长,特别是像好景豪园这种旧改成本较高的,风险相对较高,但一旦旧改成功,价值也相对可观,海景、学校、地铁和商业等均可得;

绿景蓝湾半岛相对来讲,高层看海景的价值不错,居住舒适性高,谨慎性投资者可作为重点考虑,但33层楼高,未来旧改的可能性就很低了。
 






引用194楼寸土寸金的发言:
可否买入绿景南面5万多的豪景豪园一边收租一边博远期旧改?  





引用143楼美丽南山区的发言:老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 






引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


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2018-03-12 18:04:14 来自Android手机客户端
政府改变思路,旧改变整治,大金沙只能启动上沙和金地工业区旧改了。
旧改变整治,城中村容纳能力下降,新房供应来源切断,这在玩啥呢?
后海四房
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2018-05-02 08:35:46 来自Android手机客户端


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