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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

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主楼
2018-01-29 15:56:26
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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

这一次,我们将直面傲娇的福田区。

自从1.19首发牛浩思【深度】楼评系列第一季后,目前点击已近7万,跟贴破800楼。此贴吸引了近百名坪山业主、网友大咖和购房者参与互动。

至此小伙伴们又多了一个重要的渠道来全面、客观地了解你们所感兴趣的片区和项目本身,并且能够参与其中相互交流与探讨,真真切切地在置业过程中有了收获与成长。

这一次,我们将直面房价屹立不倒、金光闪闪的福田区。老牛今天将发布深度楼评第二弹——上沙旧改中洲湾!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言
,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯
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本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线 
①项目的整体区位(12楼) 
②大金沙片区的规划方向(28楼) 
二、剖析项目规划,简析项目不利因素 
①地块信息(34楼) 
②开发商资历(49楼) 
③建设商实力(50楼) 
④项目整体规划(58楼)
⑤不利因素分析(64楼) 
⑥户型点评(283楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划 
①商业配套(84楼)
②教育配套(87楼)
③文娱配套(92楼)
④医疗资源(99楼)
⑤周边旧改情况(100楼)
四、项目的价格预测及竞品分析
价格预测及竞品分析(133楼)
五、综合评价 
①优势(149楼) 
②劣势(150楼)
六、网友点评/爆料精选
精选(156楼)
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正文开始前,请各位网友大咖跟老牛一起猜猜猜~如果中洲湾是毛坯,你认为开盘价会是多少?

参考下同片区竞品(7-9万):


参考下不同片区同价位竞品:


参考下海景资源竞品:


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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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沙发
2018-01-29 16:06:19
近几年,随着京基滨河项目成功运营,滨河大道另一边泰然工业区城市更新逐步深入,万科捷荣创富厂和博今商务广场等项目拔地而起,新型产业功能区呼之欲出。

政府很早就有想法对大金沙片区进行统筹规划,范围包括四大城中村(下沙、上沙、沙嘴、沙尾),由滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区。


(图片来自咚咚深圳城市投资地理信息评价系统,点击可看大图) 
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板凳
2018-01-29 16:27:30
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。



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地板
2018-01-29 16:33:58
片区旧改逐步推进,京基滨河时代于2013年首次开盘,住宅均价约4.5万/平,现在二手房均价约8万/平;绿景红树湾壹号早在2015年就开了营销中心,但由于内部纠纷一直无法顺利入市,2018年能够入市的可能性也比较低;而金地旧改则太前期了,入市尚早,唯有中洲湾是2018年最有望入市的项目。




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4楼
2018-01-29 16:45:04
由于京基滨河时代住宅放盘量较少,因此均价存在样本误差,仅供参考,实际以业主为准

中洲湾总体量达到300万㎡,其中一二期建面126万㎡,从2013年旧改立项到2018年首批住宅即将封顶,跨越了5个年头,总算看到了入市的希望。

在缺地少粮、新房供应如同挤药膏的福田,超大体量的海景住宅面市,势必会吸引各方人马的关注,接下来且听老牛提前剧透一下这个项目~!






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5楼
2018-01-29 16:50:36
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线

①项目的整体区位

项目位于福田区滨河大道与椰树路交汇处,临近滨河大道和京港澳高速等主干道,对外交通条件较好;还有轨道交通7/9号线,贯穿南北,一站到达车公庙交通枢纽站,便捷性较高。



 
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6楼
2018-01-29 16:58:25
目前内部交通现状较差,停车位严重不足。但未来项目完全建成后,内部会设置地上的公共人行通道系统实现人车分流,同时还会有地下的公共人行通道连通到红树林公园和京基商业。


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7楼
2018-01-29 17:05:45
项目有配建幼儿园,但九年制学校就没有,项目就位于上沙小学和上沙中学旁边,配建学校的可能性不大~
引用11楼下沙村妇的发言:
这里一切配套都满意,唯一不好的是教育配套跟不上,没有好的学校和幼儿园

不知中洲湾有没有规划到九年制学校和幼儿园?

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8楼
2018-01-29 17:17:45
【地铁】住宅地块临近地铁7号线上沙站(百度测距,约400米到达地铁口),商业地块靠近9号线下沙站(百度测距,300米即可到达下沙站B出口),一站到达车公庙站,车公庙站可谓是整个深圳的交通枢纽之一,目前由1/7/9/11号线交汇于此,可快速到达深圳各个区域。

【自驾】可快速到达广深高速、滨河大道和深南大道等城市主干道,对外交通较为便利;但区域内部交通环境堪忧,有待改善。

【公交】项目四周靠近多个公交站点,北面有滨河大道辅道有公交站点“上沙”,东面靠近地铁7号线上沙站也有公交站点“上沙村”,南面近福荣中路站,均有多条线路通往全市各区。



(图片来自咚咚深圳城市投资地理信息评价系统)
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9楼
2018-01-29 17:21:32
项目所在的区域是我们传统意义上的上下沙片区,也是目前政府打造的大金沙片区的一部分。环绕接壤该片区的有竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区。

这几个片区“各司其职”,已发展出相互之间完全不一致的片区形态和特色。

竹子林片区内部的园博园、交通枢纽和较早入市的各类住房“三等分”,新盘不多见,近期则有宝能公馆,且因其学区划属于深圳高级中学初中部,即使区位一般,但销售情况和价格不错,均价在10万/㎡左右。

香蜜湖片区则是传统的豪宅片区,是深圳首屈一指的宜居片区。前期较为受关注的新房项目深业中城已改为长租公寓,引起市场一片哗然,不少土豪扼腕叹息。

车公庙片区则以产业用房、写字楼供应为主,近些年产业旧改较多,片区面貌焕然一新。



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10楼
2018-01-29 17:36:10
而上下沙所在的大金沙片区,相对上述三个接壤区域,反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么,片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主,从2013-2018年这5年的时间里,断断续续有项目启动,京基滨河时代入市较为顺利,绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目,毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。





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11楼
2018-01-29 18:05:34
天桥上确实人很多啊!满眼的小鲜肉~

中洲湾两旁的旧改的话,暂时未列入旧改规划,但作为寸土寸金的福田,后期旧改的可能性较大,其旧改逐渐兑现的过程,也会促进中洲湾这个项目不断升值~
引用7楼脆皮软心的发言:
应该是这个吧,上下沙本来就人多。滨河道路也窄。不过中洲湾附近太多农民房了。有旧改消息吗?
 

引用6楼est1999的发言:哪一个天桥?



引用5楼明慧123的发言:旁边的天桥太恐怖了 

引用4楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
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12楼
2018-01-29 18:11:28
这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。

引用3楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
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13楼
2018-01-30 09:08:23
有道理,名校形成确实是受多方面影响的,但如果等到名校规划确定后再去投资是不是就不是这个价格了?其实绿景最大的问题就看它能不能处理好,尽快入市,不然时间成本太高了!
引用25楼582247773的发言:
配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化 

引用22楼楼主的发言:这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。



引用3楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
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14楼
2018-01-30 09:15:28
老牛也感慨大金沙终于有新盘了,还是个这么大体量的!
引用24楼York93429的发言:
好感動, 牛浩思終於為大金沙舊改寫文。
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15楼
2018-01-30 09:18:25
②大金沙片区的规划方向

在具体介绍中洲湾项目之前,老牛在此先简单地阐述下大金沙片区的整体规划方向和这一带的产业有哪些特点。

1)福田中心区域开发建设日渐饱和,商务区开始西拓、南拓,逐步延伸到车公庙和大金沙片区。

福田的发展日新月异,中心区已经不再只是中轴线两侧的土地——车公庙早就并入继而成为中心西拓的重要区域,中心区南拓、北拓、东进也此起彼伏,而福田大金沙片区则有望打造成福田新的商务、商业及改善居住等复合片区。

2)大金沙片区的产业以高新技术、文化产业为主,打造成为宜居、宜业和宜游的复合功能区。

大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功能区,重点规划高端服务业,电子和通信设备制造业,重点打造研发设计和产业孵化产业服务功能,以及集研发、生产、展示、销售为一体的工艺品交易和出口基地。

3)大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍,岗厦西旧改的5.44倍,是深圳核心区域少有的大规模旧改片区。

大金沙是福田区最大的旧改片区,政府拟投入300亿,总建面350万㎡住宅与412万㎡产业空间,大致是大冲旧改(280万平米)的2.72倍,是岗厦西旧改(140万平米)的5.44倍。





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16楼
2018-01-30 09:28:26

所以,大金沙将以城市更新带动产业优化,在产业布局上打造“产城一体化”。



 

 
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17楼
2018-01-30 09:30:25
说到区域的产业规划总是雄心勃勃,但真正落到实处,可能还需要克服诸多阻力,很多基础设施和产业导入都需要一定时间来兑现。

就拿中洲这个项目来说,从计划到立项再到拆迁建设,中间已经耗费5个年头,更何况大金沙整个片区的更新换代比单独项目要复杂得多。


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18楼
2018-01-30 09:33:05
二、剖析项目规划,简析项目不利因素

①地块信息

中洲湾原为上沙村城市更新单元,在2013年正式纳入旧改进程。

当年同一批次里,同时纳入计划的还有一路之隔的车公庙捷荣创富厂区城市更新单元,现在是万科在进行主导开发,由于体量相对小很多,目前接近完工。






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19楼
2018-01-30 09:50:04
13-14年前坪山从1万出头涨到现在3-4万,反观核心区域很多二手房涨3倍的反而很少,到底哪里是泡沫,买哪里更适合自己,只有实践出真知!
引用29楼天生肥壮的发言:
回归价值核心,感觉比坪山的5万靠谱啊
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20楼
2018-01-30 09:52:18
确实,深圳的发展速度和发展格局确实超乎想象,板块轮动此起彼伏。
引用35楼龙岗新时代的发言:
想事情需要放开思路。十年前谁能想到罗湖会是现在这样子呢?十年前谁想到宝中是现在的样子呢?现在高容积率的罗湖再也不能称为豪宅区。

就好像硅谷的旧金山。高楼大厦公寓房不是中产所爱的。中产喜欢的是,旁边像小镇一样的城市桑尼维尔。百度的总部,2015年就设在这里

谁敢说坪山就不是深圳的桑尼维尔呢?。
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