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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

咚咚牛浩思
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主楼
2018-01-29 15:56:26
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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

这一次,我们将直面傲娇的福田区。

自从1.19首发牛浩思【深度】楼评系列第一季后,目前点击已近7万,跟贴破800楼。此贴吸引了近百名坪山业主、网友大咖和购房者参与互动。

至此小伙伴们又多了一个重要的渠道来全面、客观地了解你们所感兴趣的片区和项目本身,并且能够参与其中相互交流与探讨,真真切切地在置业过程中有了收获与成长。

这一次,我们将直面房价屹立不倒、金光闪闪的福田区。老牛今天将发布深度楼评第二弹——上沙旧改中洲湾!

本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。若你想为关注的盘预订深度楼评,可移步这里跟帖留言
,老牛会综合后优先考虑。顺道说一句,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖(可加微信sz_newhouse)

因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周针对99会员的老牛答疑日,您可以尽情发挥,哈哈。当然欢迎您继续粉我,因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯
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本贴检索:(不要只看目录,请注意看跟贴!业主真实感受,高手切磋,千金不换
一、福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线 
①项目的整体区位(12楼) 
②大金沙片区的规划方向(28楼) 
二、剖析项目规划,简析项目不利因素 
①地块信息(34楼) 
②开发商资历(49楼) 
③建设商实力(50楼) 
④项目整体规划(58楼)
⑤不利因素分析(64楼) 
⑥户型点评(283楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划 
①商业配套(84楼)
②教育配套(87楼)
③文娱配套(92楼)
④医疗资源(99楼)
⑤周边旧改情况(100楼)
四、项目的价格预测及竞品分析
价格预测及竞品分析(133楼)
五、综合评价 
①优势(149楼) 
②劣势(150楼)
六、网友点评/爆料精选
精选(156楼)
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正文开始前,请各位网友大咖跟老牛一起猜猜猜~如果中洲湾是毛坯,你认为开盘价会是多少?

参考下同片区竞品(7-9万):


参考下不同片区同价位竞品:


参考下海景资源竞品:


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【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围
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周边二手房

霸陵醉尉
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358楼
2019-07-21 15:26:26 来自Android手机客户端


咚咚牛浩思
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357楼
2018-10-16 17:07:21
中洲湾的备案价已出,住宅均价约8.9万/平,公寓均价约8.5万/平。


咚咚牛浩思
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356楼
2018-10-16 17:06:03
关内这种户型确实不多了~
引用339楼Y8889的发言:
中洲应该是关内现在唯一一个89平三房的了
Y8889
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355楼
2018-09-20 23:53:32
中洲应该是关内现在唯一一个89平三房的了
咚咚牛浩思
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354楼
2018-09-17 15:38:40
预售证上会有准确的性质和产权年限等信息,目前开发商内部人员跟老牛说是70年,具体还应以国土局官方备案为准。
引用336楼zZzzzx的发言:
一期住宅产权40年还是70年有确定消息吗
Kun民俊
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353楼
2018-07-02 21:16:50 来自iPhone客户端
请问最近上沙二期旧改进展如何,感觉突然没进展了?
引用333楼楼主的发言:
跟村民有纠纷,有关这种民意补偿协调的问题,很难统一的,大家都有自己的算盘。
引用349楼啊咧咧的发言:
请问大神绿景红树湾到底是遇到了什么问题迟迟不能入市呢? 

引用26楼楼主的发言:有道理,名校形成确实是受多方面影响的,但如果等到名校规划确定后再去投资是不是就不是这个价格了?其实绿景最大的问题就看它能不能处理好,尽快入市,不然时间成本太高了!


引用25楼582247773的发言:配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化  

引用22楼楼主的发言:这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。




引用3楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
zZzzzx
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352楼
2018-07-01 17:23:49 来自iPhone客户端
一期住宅产权40年还是70年有确定消息吗
小区签到
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351楼
2018-06-03 21:17:53

22000
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350楼
2018-05-30 15:40:21
直击深圳首个公证处摇号开盘项目现场-招商双玺时光道(13楼:开盘折扣)





今天是双玺摇号直播,牛浩思估计华强城、中洲湾、华润城都可能会用这种方式开盘

咚咚牛浩思
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349楼
2018-05-10 09:12:16
跟村民有纠纷,有关这种民意补偿协调的问题,很难统一的,大家都有自己的算盘。
引用349楼啊咧咧的发言:
请问大神绿景红树湾到底是遇到了什么问题迟迟不能入市呢? 

引用26楼楼主的发言:有道理,名校形成确实是受多方面影响的,但如果等到名校规划确定后再去投资是不是就不是这个价格了?其实绿景最大的问题就看它能不能处理好,尽快入市,不然时间成本太高了!


引用25楼582247773的发言:配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化  

引用22楼楼主的发言:这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。




引用3楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
我是谁谁谁345
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348楼
2018-05-06 12:10:29 来自iPhone客户端
你想多了,怎么可能200万,至少300万起
引用298楼watchmaneagle的发言:
最小的才35.。。。公寓单价应该比住宅便宜,如果单价7万的话,才200多万
引用290楼9楼故事的发言:
竟然还有这么小面积的,,,是公寓还是住宅呢》
引用287楼楼主的发言:
建筑面积约43㎡
单房设计,朝向西北,3.7米开间但实际采光面受到一定影响。较好的开间进深比,独立阳台设计足以满足日常晾晒需求。卫生间可独立通风采光。在户型结构上省去了走廊,空间使用效率高,甚至可以独立出一份休闲会客的空间。缺点就是朝向西北。
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qingcaomei
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347楼
2018-05-04 16:02:32
中洲下绿网了



我是谁谁谁123
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346楼
2018-05-04 14:18:01 来自m.szhome.com
金地旧改来了







我是谁谁谁123
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345楼
2018-05-04 14:14:25 来自m.szhome.com
就是,福田寸土寸金的地方,这么好的位置和大金沙新片区肯定高大上的,搞个差学校政府面子都过不去
引用94楼楼主的发言:
金地有配建一所九年制的学校,但还不确定是否会是名校
引用93楼est1999的发言:
那规划会有好的学校吗? 

引用86楼queen321的发言:我也一直关注,好像并没有,下沙如果有好学校,早不是现在的价钱了。 

引用11楼下沙村妇的发言:这里一切配套都满意,唯一不好的是教育配套跟不上,没有好的学校和幼儿园

不知中洲湾有没有规划到九年制学校和幼儿园?

啊咧咧
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344楼
2018-05-03 22:08:31
请问大神绿景红树湾到底是遇到了什么问题迟迟不能入市呢?
引用26楼楼主的发言:
有道理,名校形成确实是受多方面影响的,但如果等到名校规划确定后再去投资是不是就不是这个价格了?其实绿景最大的问题就看它能不能处理好,尽快入市,不然时间成本太高了!
引用25楼582247773的发言:
配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化 

引用22楼楼主的发言:这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。



引用3楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
后海四房
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343楼
2018-05-02 08:35:46 来自Android手机客户端


去大理168
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342楼
2018-04-19 21:02:53 来自m.szhome.com
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341楼
2018-04-19 11:54:47
 穿越福田爆料说月底开样


引用345楼阿穆阿穆的发言:
去验资了,没有样板房可以看,说还没开。有人看样板房了吗?
阿穆阿穆
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340楼
2018-04-17 21:45:33 来自iPhone客户端
去验资了,没有样板房可以看,说还没开。有人看样板房了吗?
hey哥
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339楼
2018-04-11 21:32:54 来自iPhone客户端
又是验资。西南东南都不错,看海
引用341楼QQ的爹的发言:
销售打给我说样板房已经开了,公寓验资100万,住宅验资200万。推88.9和89.5平的三房(分别为3梯3户和3梯4户),大概有200多套。为西南和东南朝向。
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