家在深圳,真实业主生活圈_房网论坛

0

|

358

【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

周边二手房

咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

141楼
2018-01-31 11:09:04
福田和南山中心区域的海景资源较为稀缺,拥有一线海景资源的项目也较为受改善型置业者的欢迎,大金沙片区是福田唯一具有海景资源的片区,盘点近些年入市的海景住宅,售价均不低。中洲湾住宅部分与深圳湾之间仅仅隔着上沙小学和上沙中学,因此高层的海景视野应该是长期性的。





美丽南山区
美丽南山区

积分:-

注册时间:-

142楼
2018-01-31 11:18:05 来自iPhone客户端
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊?
引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。


咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

143楼
2018-01-31 11:23:56
对的,后期规划的还有绿景的二期,是有遮挡的可能性的
引用143楼美丽南山区的发言:
老牛,看下面的图发现,红树湾一号南边那个小区纳入远期规划,那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊? 

引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此,农民房扎堆,原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要,城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻,分别是京基、中洲、金地和绿景,主导片区内先期的旧改启动,后续还将推进其他区域的旧改。
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/01/29/01291627588871644.jpg[/img]

咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

144楼
2018-01-31 11:40:40

但受到目前限价政策的影响,新房定价不得高于周边二手房的价格,那么,中洲湾的定价可能不会高出京基滨河时代太多,京基二手房目前约8万/平左右,由于京基大户成交较少,所以价格仅供参考,中洲湾首批产品应该会向京基看齐,如果真的是这样一个价格的话,这个价格在福田的新房市场上应该还是非常有吸引力的。

在深圳各大区域搜罗,同价位的新房还可以在西丽、华侨城、罗湖和新安等片区有一些选择,老牛选了一些有代表性的楼盘供大家来比选。





咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

145楼
2018-01-31 12:01:06

另外,值得一提的是,由于项目的高层有海景视野,这会导致不同楼层和朝向的单位的体验和观感差别较大,因此,不同楼层和朝向之间的价差会比较大,高层的价格可能会高出低楼层很多,有海景的单位会更有价值。


IIvylau
IIvylau

积分:-

注册时间:-

146楼
2018-01-31 13:16:52 来自iPhone客户端
估计8万起 和绿景红树湾差不多
引用16楼家在欣欣的发言:
进来围观大牛解析中洲湾,8万能买到吗?
 翰林 福中以西 IIvylau
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

147楼
2018-01-31 14:29:50
老牛个人认为8万+这个价格预测是比较靠谱的~
引用147楼IIvylau的发言:
估计8万起 和绿景红树湾差不多 

引用16楼家在欣欣的发言:进来围观大牛解析中洲湾,8万能买到吗?
 翰林 福中以西 IIvylau
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

148楼
2018-01-31 14:56:02

五、综合评价

①优势

1)受限于住宅供地的稀缺,福田近些年入市的新房越来越少,房价也水涨船高,加上近年来车公庙产业旧改如火如荼、上下沙片区旧改统筹规划,经济发展和环境配套提升值得期待,具有较大的发展潜力。

2)整体区位和交通较为不错,坐享福田CBD各项配套,更有轨道交通加持,距离7/9号线地铁口较近,一站即达车公庙交通枢纽。对外交通便利,临滨河大道和京港澳高速等城市主干道,福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

3)高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。由于住宅部分与红树林公园之间是小学和中学,并无高层建筑遮挡,可享受一线海景资源,超高层设计,中高层的视野更好,也更具价值。

4)总体量过百万的大盘,项目自身综合配套较为齐全,自成一体,属于福田区比较罕见的大体量综合体。



咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

149楼
2018-01-31 15:01:11

②劣势

1)教育是短板,短期内难补齐。所处学区较为一般,片区内的上沙小学、下沙小学,在教育领域没有特别突出的成绩。

2)周边农民房较多,整体环境较差,对观感有一定影响;租客较多,片区人群较为复杂;城市更新的进程较为缓慢。

3)片区内部道路规划比较一般,地下停车场较少;区域人口密度大,福强路上的公交站台行人和车辆较多,交通情况比较复杂。

4)首推的中洲滨海华府一期的产权使用年限仅为40年,与常规的70年产权的住宅用地有差距。



咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

150楼
2018-01-31 15:04:32

总的来说,项目首批住宅产品能否卖座取决于其定价的合理性,如果价格趋于保守,与京基滨河时代的二手房均价相差不大的话,那么性价比还是不错的;但如果定价过高,由于其没有学区、强大配套和舒适体验作为依托,估计就得拉长销售周期慢慢卖了。

(由于目前政府尚未公示项目总平面图和户型图等信息,因此基于项目内部的点评可能并不全面,后期一旦获得第一手资料,老牛将第一时间更新项目的深度分析内容。也欢迎广大网友提供有用信息,一经采纳,老牛将有红包相送)



mxj2017
mxj2017

积分:-

注册时间:-

151楼
2018-01-31 15:07:32
曾记否,上了《舌尖》的下沙村盆菜宴
大金沙的名字名不虚传,富得流油
引用20楼楼主的发言:
而上下沙所在的大金沙片区,相对上述三个接壤区域,反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么,片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主,从2013-2018年这5年的时间里,断断续续有项目启动,京基滨河时代入市较为顺利,绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目,毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。



咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

152楼
2018-01-31 15:28:26
一看就是个吃货,对下沙美食记得这么清楚
引用152楼mxj2017的发言:
曾记否,上了《舌尖》的下沙村盆菜宴
大金沙的名字名不虚传,富得流油

引用20楼楼主的发言:而上下沙所在的大金沙片区,相对上述三个接壤区域,反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么,片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主,从2013-2018年这5年的时间里,断断续续有项目启动,京基滨河时代入市较为顺利,绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目,毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/01/29/01291734515458962.JPG[/img]


牛市思危
牛市思危

积分:-

注册时间:-

153楼
2018-01-31 15:32:54
看完有种恍然大明白的感觉。
蜡笔小新3909
蜡笔小新3909

积分:-

注册时间:-

154楼
2018-01-31 15:33:46 来自iPhone客户端
我觉得上下沙一直以来发展较慢跟学校和地铁配套有关,现在在逐一补齐,总体来说还是非常有潜力的!也希望老牛多写一写福田的项目,福田都没有人炒作
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

155楼
2018-01-31 15:47:17

【网友点评/爆料精选】(持续添加中。。)

——85楼queen321 入选理由:一个关注大金沙片区多年的改善型置业者深入探讨对楼盘的看法,十分中肯。


——35楼龙岗新时代 入选理由:将深圳与国外城市进行对比,生动描述,观点新颖,独具特色。


——25楼582247773 入选理由:网友大胆提出了对金地工业区旧改配建学校的不同意见,并进行理性分析,引发了深入的讨论。


以上几位的发言老牛觉得具有一定代表意义,大家可以转到相应楼层查看,后续如还有更多有价值的发言,老牛将一一收录。其实大家在探讨的过程中,还有很多借鉴意义和有营养的言论,比如曝光金地工业区旧改的效果图等回帖,都给了老牛很大启发,感谢网友们的无私分享。



与锂同行8331431_微信
与锂同行8331431_微信

积分:-

注册时间:-

156楼
2018-01-31 15:57:36 来自m.szhome.com
学校好不好与生源直接相关:城中村小孩整体肯定差一点点。深圳中学为啥牛?是因为生源好罢了
引用156楼楼主的发言:

【网友点评/爆料精选】(持续添加中。。)

 


 

 
hauntke
hauntke

积分:-

注册时间:-

157楼
2018-01-31 17:21:29
绿景红树湾不是捂盘 是二期和村民拆迁补偿谈不拢 所以不让预售 
引用123楼joymice的发言:
怪不得红树湾一号捂盘呢,隔壁规划这么牛逼!
引用120楼美丽南山区的发言:
其中2栋写字楼分别为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋住宅为46-60层,外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园,另规划有一所九年制学校。住宅都在60层,霸气啊!
咚咚牛浩思
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

158楼
2018-01-31 17:24:21
感谢网友爆料!存在同样问题的还有光明的松茂御城和福永的华强城!
引用158楼hauntke的发言:
绿景红树湾不是捂盘 是二期和村民拆迁补偿谈不拢 所以不让预售 

引用123楼joymice的发言:怪不得红树湾一号捂盘呢,隔壁规划这么牛逼! 

引用120楼美丽南山区的发言:其中2栋写字楼分别为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋住宅为46-60层,外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园,另规划有一所九年制学校。住宅都在60层,霸气啊!
这样也行
这样也行

积分:-

注册时间:-

159楼
2018-01-31 18:33:54 来自iPhone客户端
fzf1002
fzf1002

积分:-

注册时间:-

160楼
2018-01-31 23:02:14

40年产权的住宅?
  • 插入图片

    支持一次选择9张图片上传(使用Ctrl、Shift选中);

    支持jpg、png、gif,单张图片不超过10M,png不超过1M,gif不超过300K。

    • 继续添加

  • 提到好友

3(16px)

楼主最近发表

相关帖子

    大家都在看

    下载家在深圳APP

    关注家在公众号