老牛杂谈：政策进一步优化，市场分化更难档

深圳刚刚优化调整了房地产相关政策，包括非深户取消限购，持居住证即可在核心区买一套；核心区购房套数上限提升，深户可买三套，非深户有社保可买两套；公积金贷款额度也随之大幅跃升。

这相当于取消了限购。

节前优化调整，立马有网友戏称，是让大家五一假期买房。

但这些所谓政策礼包，对当下市场的牵引力其实已微乎其微。

事实上，深圳楼市的格局基本已定，那种普涨、闭眼买、买到即赚到的黄金时代，已经与现在的市场彻底割裂。

政策的边际效应早就已减弱，取而代之的是一种极度分化的，甚至可以说是冰火两重天的分化行情。

一边是刚需盘在利好之下依然处境尴尬，另一头则是高端、顶奢住宅的疯狂收割。

4月19日，前海桂湾的招商海晏府开盘，仅数小时首推的108套房源便去化九成。

紧接着，宝中板块的华润招商观潮府更是直接引爆，222套房源，备案均价约15万元/㎡，破了宝中最高备案价格记录，全天去化210套、去化率高达95%，单日收金超60亿元。尤其是那82套257-333㎡的大平层，在总价惊人的背景下依然被抢去超八成，143-188㎡的户型更是全数售罄。

从去年底的深圳湾云玺、中信信悦湾，到如今的海晏府、观潮府。为什么在市场不再迷信政策、普涨预期消失的今天，顶级豪宅反而成了成交最稳的单品？

1.

过去很长一段时间，深圳的核心板块如后海、超总、前海，在地块规划上基本是优先产业与商业，住宅用地被压缩得很紧，导致市场形成了核心区住宅绝版的心理暗示。

但近几年，情况发生了变化。针对住宅比例偏低的问题，深圳对部分优质地段进行了灵活调整，将原本规划为商业或综合属性的压箱底地块，重新转向居住用途。

地权属性的调整，本质上是管理层面在为好房子腾挪空间，云玺花园、中海深湾玖序、海晏府、观潮府等，这些项目大多源于这种土地再配置。

对于长期被供给结构限制的高阶改善群体来说，这不仅是机会，更是一次迟到的补偿。这类稀缺地段的住宅门票被释放，且精准对接了超级改善诉求时，热销就成了必然。

2.

现在的深圳顶豪更加讲究产品力。在国家层面住宅限高令的引导下，深圳新出让住宅用地的开发强度明显趋于克制。

产品设计的进化同样明显。自2024年年中深圳推出住宅新规以来，技术层面的支持让住宅品质实现了代际跨越。

这些新的设计理念，让新房子在面对几年前的豪宅时，具备了全方位的领先优势。

社区回归到更宜居的比例，房子的溢价能力有了更坚实的物理基础。

3.

在普涨时代，房子是金融工具，大家闭眼买是为了博一个暴击的预期。但在当前的行情周期下，购房决策比以往任何时候都更趋于理性。

刚需盘的尴尬，是普通刚需新房的金融属性基本难有杠杆，政策的微调很难扭转这种大势。

顶奢住宅的底气，已经将地段决定性因素变成基础门槛，真正拉开差距的是新式产品在公区精装、立面设计、园林体系等全方位的产品力。

高净值人群其实看得更透，当然也更有资本去展开来看。既然普涨结束，政策也难以改写分化行情，那就把筹码压在更确定的地段，更极致的产品上。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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