中洲迎玺，“打哭”了深圳北

今早微信收到了朋友发的这条消息：

今天，中洲迎玺公布认筹人数，926批客户，接近千人级别。这是深圳楼市新政后，首个认筹数量近千批的项目。

从纸面上的数字上看，中洲迎玺挺成功的。

毕竟，项目一期产品只推出642套住宅。如果这926批客户是诚心实意想买的话，算下来认筹比例接近，就是说很可能1.4人“抢”一套房。

但是呢，中洲迎玺能否像纸面数字这样卖得好，还很难说，我们姑且等几天。

但有一点是确认的，旁边的开发商和购房者们，都已经哭晕在厕所。

比如开头给我发微信的这位朋友，刚需上车，年初顶着压力7万多买了深圳北某项目，现在压力更大了。

按他的话说就是：以为自己抄了底，没成想自己被抄家了。

原因很简单，中洲迎玺卖的太便宜了。

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第一个问题：中洲迎玺到底卖多少$？

项目备案价格区间约在6.68万元-7.96万元/㎡；还有个87折，折后均价约为6.3万元/㎡，折后单价约在5.83万元-6.95万元/㎡。

5万元多起的单价，划重点，还是精装修交付。

我看了下，这次中洲迎玺的推出的产品建面约93-136㎡，也就是说，备案最低价87折后项目最低的总价只要577.68万元，首付三成只要173万元，四成只要231万元。

第二个问题：这个价格到底什么水平？

先不看二手房，我们就拿中洲迎玺周边的新房来对比。

今年3月，超核xx中心（一期）开盘，备案均价约7.24万元/㎡，毛坯交付。主力户型为99-114㎡的3-4房产品，99㎡的户型价格区间为673-728万元/套；114平的户型价格区间在800-878万元/套；

同样是3月，xx龙誉花园二期获批预售，备案均价约为7.05万元/㎡，毛坯交付。户型建面均约为79-125㎡，单价区间约6.55-7.55万元/㎡，总价区间约521-939万元/套；

4月，超核xx中心（二期）开盘，备案均价约7.25万元/㎡；

8月，xx理项目取证，项目毛坯限价7.24万元/㎡；户型区间约88-129㎡，单价区间约6.5-7.8万元/㎡，总价区间约581-1010万元/套。

9月，超核紫x府获批预售，折后均价6.4万元/㎡，单价区间约6.25-7.4万元/㎡。

总结一下：

1、超核xx中心、xx理同面积（93㎡）情况下，总价一套比现在的中洲贵大约88万；

2、买超核xx中心99㎡的价格，可以在中洲够一够136㎡的四房；

3、超核x府同面积（93㎡）情况下，总价一套比现在的中洲贵大约10万；

4、xx龙誉540万总价只能买79㎡的房子，在中洲可以买93㎡房子。

这么说吧，今年，深圳北站就没有5字头能买到的房子。

你想想看，自己年初7万多均价买的房子，年底了，隔壁楼盘卖5万多，搁谁身上都崩溃。

02

其实，中洲迎玺也挺无辜的，毕竟它只是想卖房，不是来搅浑水的。

而龙华有些楼盘已经彻底“摆烂了”。

今天，深圳楼市还有一件大事儿：据传，深圳龙华新房富基云珑府首付仅需0.5成，剩余的2.5成开发商直接送。

这个项目位于深圳龙华中心区，隔壁1.2km就是龙华壹城中心。

项目去年12月拿的证，全都是120以上大面积为主，当时备案均价6.4万/㎡。

一公众号算了一笔账：

以最小面积123㎡户型为例，总价787.2万，首付0.5成，仅需39.36万，剩余首付2.5成共196.8万由开发商送。

相当于买这一套房子，首付仅需不到40万，总价590.4万，大约是原价的75折，单价约4.8万/㎡。

相当于每平米降了1.6万/平米，降价幅度大约25%。

这个盘在今年9月份的时候还打出“买一送一”的旗号，买一套龙华新房，送一套东莞新房首付，或者赠送大鹏的统建房，可见是真的不好卖。

虽然开发商在今天傍晚辟谣了，说是不实消息，但事实到底是咋样，我们就坐等吧。

当然这个是极端的例子，但深圳价格回调已经是板上钉钉了。

之前龙华某楼盘还打出85折在卖，据说中介卖一套房收佣超42万。当时去看房的时候，中介私下和我说可以把佣金返点给购房者，相当于比85折还低，不过咱也没买，中介是不是真的给不好说。

再看最近这两天开盘的项目：

龙岗平湖的金光华凤凰九里慧苑开盘，综合折扣约8.9折，折后均价约3.75万/㎡，总价约234-465万/套；

龙岗的静安府开盘，项目折后单价约2.75万/㎡起，折后总价约222万/套起；

龙岗都跌倒2字头了。

光明中心区某近期开盘的项目折后均价3.99万/㎡；

满京华金硕华府折后最低约3.66万/㎡起；

光明重回3字头。

龙华天湖岛花园开盘推出综合折扣约9折，折后均价6.75万/㎡，折后总价约923万起；

买一套低密豪宅不要999，不要998……

借用地产圈里朋友的一句话：房价跌的很惨，惨过2008，直追1993。

所以说，不止是“深圳北”被打哭了，而是全深圳价格体系都在回调。

由政策开始，深圳这一轮的市场调整已经接近3年。以中原地产统计，整体价格下降已经有约3成，而且还看不到企稳的明确迹象。

未来还会不会继续降，真不好说。

03

再说回中洲这个项目。

前两天去中洲项目踩盘的时候，场面是人山人海，中介扎堆的在项目门口揽客，热闹非凡。

为啥这么项目让利这么大？

原因很明显：

1、中洲压力大

给大家看下中洲的财报：

今年1-9月，中洲控股实现收入43.47亿元，较去年同期的60.60亿元下滑28.27%；归属于上市公司股东的净利润亏损约1.06亿元。

从中洲控股的营收构成来看，9成以上的占比都是房地产，租赁及服务收入占比只有5个点不到。

前三季度的业绩都这么差了，全年要想翻盘只能依靠销售端发力。

2、土地年限太少

据深圳新闻网报道，中洲迎玺项目前身为黄金台山庄别墅，是1992年批的地。如今土地年限只剩下39年，等个几年交房，到时候住进去的时候可能只剩下37年了。

土地年限太少，意味着后续二手房在贷款年限上会有受限。

另外风险性、不确定性比较高，虽说到时候可以花点钱办理续期，但是于部分购房者而言，多少还是会有些膈应。

用大家管用的说法是，中洲迎玺给龙华定了一个新的底部。

未来大家提到深圳北肯定不是8万10万，而是5万起。

但要说龙华的房价是不是和实际价值背离了，这点确实不好说。因为深圳北附近二手市场方面成交都在5-6万，而且现在有价无市，买二手房的没有买新房的多。

最后，提醒各位买房的人几句话：

别信什么抄底、机会之类的话，房住别炒。

兔子急了还咬人，未来有没有更狠的，谁也不知道。