全网吹的宝中8字头新盘，到底香不香？

继潮樾府热销后，越秀再推的瑞樾府，是当下宝中最受关注的新盘。

为什么瑞樾府的热度这么高，简要梳理了网络上几点说法：

1、为宝中断供近4年唯一入市新盘；

2、能共享区域顶级的配套资源；

3、与周边的二手有一定的倒挂；

4、楼盘口碑及户型设计不错；

……

当前越秀瑞樾府营销中心、样板房已开，并预计于8月中下旬开盘，约305套109-144㎡4房户型，毛坯限价8.86万/㎡。

全网吹的宝中8字头新盘，到底是不是真的香？与周边二手倒挂有多少？还有哪些不足？今天我们就来一探究竟。

一、外部条件

从供应看：

众所周知，宝中是捂盘重灾区。瑞樾府的出现，也算打破了宝中几年没有的住宅荒。

毕竟片区上一次新盘供应，还要追溯到2019-2020年的海纳公馆、云玺锦庭和都市茗荟一期。

四大捂盘王除了时不时出来刷一波存在，一直巍然不动，最长的捂盘25年，吊足了大家的胃口。

而近3年出让的限价住宅宅地，除了瑞樾府，A003-0434宗地和A004-0175宗地开发进度较慢，入市节点遥遥无期，甚至还有爆料开发商打算自持。

所以2023年唯一确定要卖的新盘，有且只有一个，那就是瑞樾府。

从价格看：

其实大家首要关注的是，宝中经历了2-3年的深度调整，瑞樾府限价8.86万/㎡，对比周边的价格真的还有优势吗？这要分三个维度看：

①从新房维度看，宝中均价8字头的开盘价格，还要追溯到2016年，当年新锦安壹号公馆入市，均价约为8.5万/平。

②从二手房维度，像深业新岸线一期、幸福海岸等都是宝中楼龄十几年以上的老小区，所以近半年均出现“基本都贴着参考价卖，有的房源甚至低于参考价成交”。

③而楼龄较新的小区，成交区间为9.2-14.6万/平。所以限价约8.86万/平的越秀·瑞樾府，相比次新小区还是具备一定的价格优势。

从区域看：

为什么这些年频频被放鸽子，打新人还能对宝中新盘念念不忘？

主要是还因为在前海概念的外溢加持+在多年的规划建设下，宝中的配套真的是实打实。

市政配套上，除了大家熟知的滨海公园·欢乐港湾以外，还有演艺厅、少年宫、图书馆、湾区书城、宝体、艺术馆、文化宫等文娱配套。

商业配套也十分旺盛，除了前海壹方城和欢乐港湾，还能共享万象前海和前海山姆，未来更有壹方汇和K11等多个名牌商业进驻周边。

公共交通方面，1、5、11三条地铁线交汇，直达南山、福田中心区；未来还有前海黄金内环地铁线 15 号线（在建）。未来深中通道建好以后，通往大湾区西部城市群同样很便利。

二、内部优劣

楼盘本身争议也不算小。

户型设计可圈可点，此次推的都是4房产品，305套109-144㎡4房户型，主打改善群体。

从现场了解，项目采用围合布局设计，约90%房源朝南，而且整体使用率应该有82%左右（具体以实际测量为准）。

109平：分别为横厅、竖厅两种设计，带阳台和飘窗，总价900万左右起买宝中四房。

144平：为4+1房的灵动设计，带南北双阳台、4.5面宽朝南，就连玄关和餐厅，都有飘窗和阳台采光。遗憾的是，此户型仅有60套。

不足之处就是楼盘体量小、有保障房、车位比勉强1：1、上学积分等。

项目占地9852.89㎡，建筑面积50300㎡，商业1500㎡，容积率5.43。

包含两栋住宅和一栋自持租赁住房，总户数为585户，企业自持保障房224户，移交给政府的保障房56户，总车位660个，自用360个，公用300个。

此外，按照目前的学区规划，项目在海韵学校、新安中学第一实验学校共享学区范围内。（具体入学政策以教育局公布为准）。入学海韵，小学部要提前8年买房。

三、楼盘简评

总得来说，越秀瑞樾府在核心地段+强大配套+8字头限价+户型高使用率的加持下，值得适合宝安、南山上班的朋友家庭改善重点关注：

1、宝中稀缺供应新盘。

2、区域整体面貌好，能享受宝中醇熟配套资源。

3、总价900万起上车宝中，跟周边二手房稍有些倒挂。

4、户型设计不错，109平能做四房，性价比高。

5、海韵中小学学区内，近年来成绩不错。

至于在楼盘自身的弊端，只能说见仁见智了。

毕竟限价8.86万/㎡送简装，在兼顾了地段、配套、户型、价格情况下，楼盘已算是当下宝中性价比最高的新盘了……

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