老牛踩盘：福田南罗湖北，6待售住宅+2旧改启动

得益于城市更新改造的兑现，不断挖掘用地潜力的福田和罗湖在2020年总共录得15个入市新盘。其中罗湖有10个，相比2019年时大幅提升，一改多年以来的颓势。

只是，这批入市项目的住宅“含金量”并不高。一些早被市场关注，期待值被拉满的新房住宅，或将一同留在今年年内绽放。

本次片区踩盘，事前未特意规划路线，回头才发现这批潜在入市新房住宅中，福田的集中在南部的福保周边，罗湖的则在北部的布心-笋岗一带，挺巧合的。

福保即福田保税区，是“深港科技创新合作区”新晋战略的主要组成部分，其产业方向将瞄准人工智能、生物医药、微电子、金融科技等，前期工作已按部就班地展开。

此前，该区域的住宅房源迎来了一波上涨行情，不过并非被新规划的产业战略刺激，而是由房价增幅的“大利器”学区因素带来。

短期看，福保片区因学区变动的利好带动了补涨行情，往后怎么发展，还得看区域转型升级措施的落地情况，以及学区价值的夯实情况。

布心-笋岗一带，同样由传统产业聚集区向新兴产城融合区转型，启动得更早些，已经看到了区域不断向善的变化。

这几年通过旧改释放了众多综合体项目，为区域带来了更多元的产业、商业、居住等物业空间，吸引了华润、中洲、京基、粤海等实力企业进驻，带动市场广泛聚焦，将是罗湖活跃的置业区域。

*站：佳兆业航运红树湾府

首先来到的是福田保税区内的佳兆业航运红树湾府，由佳兆业通过收购深圳航运集团获得的住宅用地项目。

项目紧邻新洲河及福田红树林生态公园，地面*15层，西南向公园+深圳湾景观。项目特色非常鲜明，是当前深圳市面上十分罕缺的高层景观盘。垂直高度不高，不过横向密度不低。

其展厅设在长富金茂大厦，现场刚出地面一两层的情况。计划2023年交楼，装修标准目前还没有定。

预计3月份开盘，推售建面约60-143㎡住宅产品，主力户型为建面102-119㎡的3房。总共397套，规划有少量的安居商品房（24套），无回迁房。

第二站：加福华尔登府邸

佳兆业航运红树湾府东北斜对角约2.4公里开外便是加福华尔登府邸，老远就能见着它，一栋超高层住宅，应是当前深圳*的住宅楼，约239米地面66层高，中高层景观应该无懈可击。

外裱香槟金主色调的立面，效果见仁见智吧，有些人喜欢得不得了，有些人可能受不了。

项目基本落成，预计1月底开盘，其中一个展厅设在福朋喜来登酒店的2楼。主推建面83㎡2房1卫/89㎡3房1卫/130㎡3房2卫。6梯8户的梯户配比，约460套房源。

第三站：承瀚湾尚庭玺家园

与加福华尔登府邸一路之隔，原为水围村居改项目，主体部分分两个地块开发，将建成为总建筑面积近24万㎡，集住宅、商业、办公、公寓等功能于一体的综合社区。开发建设用地面积约2.4万㎡，计容建面约15.5万㎡，其中住宅约7.3万㎡。

此次踩盘经过看到的是靠近福强路地块，其主体建筑尚未出地面，进度一般般，可能要等到今年下半年方会入市。

第四站：卓越皇岗村旧改项目

皇岗村旧改规划有好些年，2010年就通过了专项规划。作为福田中心区中轴的延伸部分，中心区最为密集的城中村之一，它的动向受到众人关注。

但这次一期启动开拆，却有点突然而至的感觉，并且速度极快，动迁移交物业到正式拆迁，似乎不过2个月的时间。

本次启动拆迁的区域是位于沿福民路的一侧区域，具体规划还未见着。希望能够扭转卓越最近的颓势，像南山大新片区、龙华油松片区、大浪上下横朗片区等几个项目，启动拆迁，甚至动工之后都陷入停工的情况屡屡发生。

第五站：京基布心水围旧改项目

旋即转战罗湖，布心水围两村旧改在2018年3月正式启动拆迁签约，拟拆除重建用地面积约11万㎡，建设面积约7.6万㎡，计容总建面约85万㎡，其中住宅44万㎡。

京基主导开发，比京基水贝村的体量还要大约1倍，同样有多栋超高层住宅建筑，建成将集住宅、办公、商业、公寓、学校等物业于一体的综合体。

现场来看，拆迁、地面平整有序进行，明年再见了。

另京基京基水贝洪湖苑今年应会有大规模供应，其主体建筑基本达到封顶状态。

第六站：翠园华府

向东来到翠园华府，与区域内地标项目的粤海城相离挺近，离水贝片区也差不多。

该项目原为东立片区旧改，主要由6.1万㎡住宅（含保障房1.1万㎡）、约1.3万㎡办公、商业组成。

地块南北纵向成条状，多栋超高层建筑纵向排列。项目基本达到封顶状态，但尚未开放展示中心，主推78-128㎡户型，建筑上挂有“2-4房精装住宅”的大幅红字，如此简单明了的宣传方式，在深圳新盘项目中还真不多见。

第七站：独树阳光里

沿着布心路来到独树阳光里，和水贝珠宝国际广场相邻。开发建设用地面积1.4万㎡，计容积率建筑面积12.8万㎡。

地块比较“扭曲”，要装的物业很多，包括住宅、公寓、商业、文化设施等。主体建筑已出地面，催促下，年内入市大有希望。

第八站：华润笋岗中心

是笋岗片区最值得期待的项目之一，除了精耕细作的华润操盘外，主要是有住宅产品可以守候。

总建面约45万㎡，前期办公和公寓已入市，令人期待的住宅产品约8.5万㎡（含保障房1.1万㎡）以及8万㎡华润自主运营的万象食家mall，打造为集现代购物中心、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合体。

两栋住宅楼约196米高，主推建面约78-143㎡2-4房，3梯3户/4户的梯户配比，预计2023年下半年装修交付。

第九站：缙山府

这一带除了笋岗清水河外，八卦岭、银湖等片区都在进行着更新改造，给市场带了不少惊喜的产品，银湖的缙山府算其中一个，是该片区自华润银湖蓝山之后，久违的住宅新盘。

用地面积约3.5万㎡，建面约17万㎡，容积率3.3，低密属性抢眼。住宅建面约10.8万㎡，规划总户数共约1008户，涵括建面约83-193㎡的住宅产品。

首期主打建面约83-116㎡的3-4房，约2.9米标准层高，两梯四户梯户比配置，预计2023年7月带装修交付。

（内容完）

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