标签: 点击标签查看相关内容

万科2019中报发布,净利润118.4亿元,同比增长29.8%

8月21日(周三)9:45,万科2019年中期业绩发布会在大梅沙万科中心举行。祝九胜、张旭、王文金、朱旭4位高管出席。


房地产开发业务实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%;实现营收1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

直播回顾!


11:08 

发布会结束。


10:24

提问环节


提问:8月18日中央出台了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,请问祝总对这个《意见》有什么看法,《意见》中指出建立和完善房地产发展制度,同时加快完善保障性住房和人才住房,想问祝总万科未来在这方面会有哪些作为?

 

祝九胜:非常感谢您的提问,我们作为从深圳成长起来的企业对这个《意见》也高度关注,相信在大湾区协同方面,深圳会起到应有的作用。从土地市场供应到房地产市场的变化,我们会密切关注,尽可能配合好,为深圳进一步提升竞争力做出我们本地企业应有的贡献。当然我个人作为一个市民也会积极参与其中。

 

提问:近期我们看到包括央行、银保监会收紧了对房企融资的政策,包括我们过去常用的信托、海外发债和国内的信用债都在收紧,我们作为行业龙头怎么看待现在的金融政策?

 

祝九胜:非常感谢您的问题,我个人的感受是当学生就得答题目,做企业就得适应环境变化,我希望用万科29条工作原则中的一条回答,敬畏市场,顺势而为,应时而变。我们始终对市场保持敬畏。我们作为一个不动产的参与者,市场在我们心目中有五个组成部分,客户市场、土地市场、房产市场、资本市场、货币市场,您刚才提的问题涉及到货币市场,但这五个市场之间是相互传递的,货币市场的变化会传导到最终端的客户市场。近期的变化我们也在密切关注。顺势而为,这里面有相对变化和相对不变的东西。应时而变,我从不变这部分开始回答。


房住不炒是一个长期的政策,这一点不会轻易变,是我们行业自身的要求,也是万科应该坚持的方向。


近期的货币市场,特别是信贷市场发生的变化,是配合房住不炒和房地产不作为短期刺激经济的工具来适配的。从我们的实践经验来看,如果土地市场和房产市场受货币市场的波动,出现价格大起大落,或者整个行业过度金融化、过度工具化,都会对行业的长期健康发展带来负面效应。融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他来说可能会有一些挑战。


万科一直坚持比较稳健的策略,我们在这个过程中会根据货币市场的变化来调整我们的经营节奏,持续控制好负债率,保持好信用评级,并关注货币市场的变化跟资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系,争取综合运营出一个相对好的结果。有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说争当好学生,答好难题目。

 

提问:请问今年的半年报中房地产和物业之外的其他业务营收只有10.5亿元,而且同比下降了11.3%,这里面其他开发业务指的是哪些?同比下滑的原因又是什么?

 

王文金:其他业务收入指的是我们公司收的联营公司的管理费、运营支持费和代收的费用以及其他的收入,并不是指我们的物业、物流、租赁等拓展业务收入。管理费、运营支持费等本身具有一定的波动性,时高时低,是一个短期的波动,我们也不会把它作为一个有效的考量范围。

 

提问:前7个月合同销售增长是有放缓的,拿地的强度也有所下降,但土储也会影响到我们开/竣工,在调控政策连续稳定的背景下,公司从销售、拿地、回款、开工、竣工几个方面介绍一下2019年的经营计划。

 

张旭:万科这么多年从来没有定义非常固定的经营数字目标和计划,我们都是动态计划,每个季度调整一次。我们把每天都是卖楼的好日子当成经营策略,坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理,今年卖多少我们也不知道。我们拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地,所以也没有固定的拿地计划,我们拿地策略集中在核心都市圈,比如长三角、珠三角、大湾区等,集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。上半年的开工面积略少一些,但全年的开工面积是根据去年拿地有多少,拿到地以后尽快开工,今年会继续保持稳定的发展。

 

提问:管理层好,万科去年7月收购了太古实业旗下的7座冷链库,开始了全国冷链板块的布局,张旭总也提到了万科将继续加强这块的布局,我想问一下万科跨界进入冷链的优势在哪里?去年万科收购了太古冷链库之后的运营情况如何,下一步的计划是什么?

 

张旭:前段时间我在上海区域媒体交流会上专门推介了冷链业务,我们做冷链的初心是美好生活当中的食品安全。正好今年7月30日中央政治局工作会议把城乡冷链基础设施列为补短板的工作之一,国家的政策也在支持。我们收购太古以后,业绩发展得还不错,当时的出租率大概只有20%多,我们现在不断地通过客户服务拓展客户,特别是服务头部客户,比如百盛里面有肯德基、必胜客,比如沃尔玛等全球跨国食品企业。通过服务头部客户,建立我们自己的能力和信用。我们现在运营的冷链库有9个,业绩增长都不错,也给了我们信心能够把这个业务做得更大一些。


中国冷链业务才刚刚开始发展,美国头部企业占了市场份额的24%,前两名占到了其中45%以上,但中国前100名的企业只占到整个市场的10%。这个行业刚刚开始,我们有先发优势,太古有非常优秀的管理制度和团队,我们借助这个力量可以把这个业务做得更快一些。希望能够在一二线城市都能布局,能为这些城市提供我们的冷链基础设施服务,保障食品安全。

 

提问:今年上半年万科的财务费用是32亿元,去年是23亿元,同比增加了38%,财报解释是利息支出增加,能否解释一下具体原因?有没有措施或计划降低财务费用?

 

王文金:财务费用上升主要有两个原因。一个原因是今年上半年我们把一些短债转换为长债,融资成本稍微有一点上升;第二,今年上半年的承债总量也比去年上半年高一点,这是两个比较大的因素。另外,今年我们启用租赁会计准则,把使用权资产贴现,然后产生了一部分财务费用,这部分增加了5亿左右。实际上,今年上半年有息负债从2600亿降到2250亿,下降了350亿,我们在净负债率保持行业低位的情况下,还降低了有息负债的总量。我们现在发债的整体资金成本水平在行业内算是非常低的,我们依然会继续提升我们的资金管理效益,尽量降低财务费用。

    

提问:祝总,刚才看到你们的万村计划改造完工了2.4万间,出租情况比较好,但是你们提到难度高于预期,是什么难度高于预期?投资回报是不是不太理想,经营会怎么调整?万村计划的住房,同样的面积,区域不同,跟泊寓的价格差多少,怎么对城中村的青年人有吸引力,更好地服务城中村的青年?

 

祝九胜:感谢您关注万村的问题,我们开展万村计划的初心是想改善城中村居民和租户的居住条件,进去了以后有的做的确实有效果,有的碰到一些难题,这块业务涉及到的主体比较多,历史上的问题也比较多,比如我把房整理出来,在报批报建就会碰到难度,因为历史上这些房子就是没有报批报建手续的,我们现在去报批报建,主管部门不知道怎么批。比如消防问题,握手楼怎么解决好消防问题,难度还是挺大的。进去施工,能否按正常的节奏把施工做好,我们也是本着实事求是,尊重原有业主、原有村民的利益,反复协商。从我们已运营的2.4万间来看,年轻租户的反应还是不错的。我们会牢记自己做这个事情的初心,克服过程中的困难,尊重各利益群体的诉求,做好平衡,会长期坚持做下去。

 

提问:今年万科和平安的合作继续在进行,近年来保险企业和房地产企业的合作消息也不断有传出,想问一下管理层,房地产企业和险企合作的契合点在哪里?万科和平安合作拿地的项目,具体后面是怎么分工的?在今年融资收紧的背景下,会不会继续跟险资有更进一步的合作?

 

祝九胜:我们跟平安都是本地成长起来的企业,平安对万科这么多年来非常支持,我们充满了感激。平安是一个比较大的体系,你刚才问的是险资这部分的。我们做企业这么多年的感受是,首先你要把自己的事情做好,很多人一开始做事情的时候喜欢做财务上的考量,我们对自己的要求把事情做好,选择的事情一定要做好,做好的标准就是要数一数二。在深圳做企业是非常幸福的事情,你把自己的事情做好了,不同类型的金融企业就会主动来跟你探讨合作,给你提供支持。我们也非常感谢各监管机构在深圳的分支机构或分管部门,他们非常务实,很支持实体经济,支持经济的发展,各种监管举措既有效也务实,还保证了对当地特殊性的尊重。


展望险资怎么跟地产合作,二者有天然的联系,一个属于货币市场,一个属于土地市场和房产市场,用合适的机制能够关联起来。我们要防范的是把房地产过度金融化、过度工具化、过度杠杆化,最终还是要回归到住宅市场和租赁市场,客户的感受是怎么样的,如果住房的人觉得太贵,买房的人觉得性价比不高,那么土地市场、房地产市场和货币市场的玩家觉得再好,最后结果可能是不好的。当前中短期资金来源收紧,险资作为中长期的资金来源,它发挥的空间会越来越大。

 

张旭:我们跟平安有非常广的合作,包括平安的银行、证券、不动产、保险等都有合作。不同的资金会有不同的配置方向,有些跟我们开发业务,有些跟我们不动产持有业务,有些是债券业务的合作,我们未来还会加强深入更广泛的合作。

 

提问:目前万科的业务发展是什么阶段?

 

祝九胜:对一个行业而言,很多人会有自己不同的看法和判断,一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量,我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段,万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业,现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的阶段。

 

提问:我想问一下旧改的问题,公司现在旧改的权益面积是300多万平米,对应的货值是多少?公司在旧改方面的布局对比恒大、佳兆业这些企业,是不是在这方面布局比较少一点?

 

祝九胜:感谢您敏感地观察到我们旧改的面积,面积转换为货值不太好算,因为不同阶段估值的方法和原则是不太一样的。在一个城市发展到一定阶段的时候,城市更新是形成新增土地供应的主要来源。在深圳和相关的城市我们也在建立能力、做布局。很多其他企业成立规模很大的城市更新改造公司,在前期就有大量的介入。我们的方式是连接各方面的盟友一起去做,从能力上我们要向优秀企业学习,从格局上我们有自己的想法,请大家拭目以待。

 

王文金:补充一下,包括资源面积、在建面积,我们都是披露面积,没有同等对应的货值,因为货值是面向未来的计算,旧改这块不方便计算货值。

 

提问:前两年万科发布会经常提到工业2.0,提到我们在试水科技创新技术在一些业务场景中的应用,但是今年的发布会提到最多的是去库存、积极回款、回到基本盘。联想到今年的新业务收入减少的比例是比较大的,是不是我们现在的创新业务试水遇到了困境,我们未来的思路是不是会更保守一些?

 

王文金:我先说一下关于收入的问题,半年报中“其他业务”收入同比减少了11%,但这是我们向联营公司收取的品牌管理费、运营支持费等,不是新业务。关于新业务,刚才我们已经披露了,管理面积增长,出租率是显著增加的,比如公寓增加了2万多间,产办面积增加了100多万平方米,物流面积增加了50多万平方米,总的管理量是增加的,上半年的出租收入、服务收入也是显著增加的,但这些收入都统计在主营业务收入里面,没有做分项披露,因为没有达到信息披露达到的标准,披露标准是要占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上。

 

祝九胜:非常感谢您关注我们科技的投入,我们不动产这个行业一开始搞科技的时候喜欢提一个词“科技赋能”,科技赋能就显得科技降维、想对不动产做些什么,我反复跟同事探讨的是让科技融入业务,现在科技正在融入业务,融入了以后不需要再大肆渲染,我只简单地披露一个大致的数据,我们的科技人员是以千人为单位的,物业BU里面的科技人员是以几百为单位的。讲一个效果吧,我们管理的场景,每一台车进去,在后台都可以看到,哪天再来开见面会的时候,你跟工作人员联系要预留一个离电梯口比较近的车位,我们明年就可以做得到,这是科技和业务之间的关系。我们没有能力宣称自己是不动产科技公司,虽然我们心里偶尔做一下这种小梦,但这个方向是我们追求的。刚才列的BG、BU是我们坚定不移做下去的,只是做的方式更集约、更合理一点,更能够适应这个时代和市场、客户的需求。我们独立的BU业务都是逐年在递增的,之所以在报表上看不到,因为上市公司披露是有原则和要求的。

 

提问:管理层好,我想请问一下万科房地产开发系统人数半年减少了将近600人,减少的员工主要是哪些职能部门,为什么会减人,请问未来几年还会继续减人吗?

 

祝九胜:我们在一年前提了四项重点工作,战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配,您刚才的问题和我们第四项重点工作相关联。我们想成为事人最匹配的企业,我们把事理出来以后,一定要找到合适的、合格的、合理的人跟这个事匹配起来,大多数人是把数量标准放在质量标准之前,简单地看增和减,我们是从实质上事人匹配的程度来看问题。如果一定要从量的标准来看,我们这个活已经干了一年了,开发系统里面一年的时间总人数只有600人的变化,说明量的变化一定不是这件事情最本质的要求。未来以住宅业务为例,都不可能再出现纯粹居住功能的楼盘,一定是综合社区,要有各方面的配套,比如年轻人买房都要看看叫外卖方不方便。


市场发生了深刻变化,人员素质、要求和能力也发生了变化。实事求是地说,靠内部的培训和改造让他能够迅速赶上市场和客户的变化,这个显得有点勉强。如果真正对市场敬畏,对客户负责任来说,我们会通过能力拼图、人才地图和大江大海,把合适的人配到合适的事情上来。也在这里拜托大家,碰到这些事情也请大家多给我们一点包容和关爱,毕竟大企业到了一定阶段的时候会有阶段性需要解决的问题,我们这家企业做每件事情会问一下我们的初心,我们的初心一定不会太偏,把数量作为目标不是我们这家公司的工作作风。


点击在新窗口浏览全图


9:55


朱旭(董事会秘书)介绍万科2019年中期业绩。


点击在新窗口浏览全图


点击在新窗口浏览全图


点击在新窗口浏览全图


点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图



点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图




点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图点击在新窗口浏览全图





点击在新窗口浏览全图


9:45


点击在新窗口浏览全图


9:35


出席万科2019中报发布会的高管。


祝九胜:总裁 首席执行官


点击在新窗口浏览全图


张  旭:董事 执行副总裁 首席运营官


点击在新窗口浏览全图


朱  旭:副总裁 董事会秘书


点击在新窗口浏览全图


王文金:董事 执行副总裁 财务负责人


点击在新窗口浏览全图


点击在新窗口浏览全图


一图看懂万科2019年半年报


点击在新窗口浏览全图

点击在新窗口浏览全图

点击在新窗口浏览全图

点击在新窗口浏览全图

点击在新窗口浏览全图


万科2019中报发布:经营业绩稳健增长 净负债率保持


今日,万科公布2019年半年度报告。报告显示,上半年万科实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。在《财富》杂志发布的“2019年世界500强企业”名单中,万科位列第254位。

值得一提的是,在房地产市场融资环境持续收紧之下,万科依旧保持着稳健的财务状况。截至6月底,万科持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率35.04%,持续保持行业低位。

 

核心业务稳健增长结算收入增三成


上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办占比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。


    万科的结算收入稳步增长。1-6月实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%。与此同时,万科已售未结资源持续增加,合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6,215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。


对于未来项目储备,万科坚持稳健的投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会。上半年共获取新项目54个,总规划建筑面积1,372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算,88.4%的新增项目位于一二线城市。公司在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米,规划中项目总建筑面积约5,472.6万平方米。


物业服务方面,万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑;坚持住宅商企两翼齐飞的战略,聚焦核心城市、核心客户,市场份额持续扩大。截止6月底,万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。报告期内,万科物业积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%。


租赁住宅方面,上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至6月30日,长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

 

拓展业务稳健发展运营能力持续提升


在核心业务稳步发展的同时,万科持续推进“城乡建设与生活服务商”战略。上半年,万科的商业开发和运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪度假等业务有序发展。


商业开发与运营方面,万科以印力集团作为商业开发与运营平台,持续提升既有项目的运营表现。截至6月底,管理商业项目总建筑面积超过1,350万平方米。其中,印力集团管理资产110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心),购物中心的整体出租率(不含改造项目)达到97%。报告期内,济南印象城、杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业,凭借丰富、便利的服务体验,为当地消费者带来美好生活体验。


物流仓储服务方面,万科以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近四年发展,目前服务客户超过800家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。经营好现有项目,完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘,万纬物流一方面通过精益管理及信息化手段提升经营能力,通过优质服务赢得客户;另一方面持续加大项目储备,完善冷链布局。今年上半年,万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至6月底,万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米;共运营64个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。同时,通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式,万纬物流进一步加快了冷链业务对全国核心城市的覆盖。


在产业办公领域,截至6月末,万科共管理标准办公项目79个,产业园项目35个,管理面积合计约803万平方米,其中72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都等六个城市。


在冰雪度假领域,万科致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系,旗下吉林万科松花湖和北京石京龙雪场2018-2019雪季累计到访客流量超过60万人次。松花湖项目尝试通过增加度假场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。

 

净负债率保持行业低位 信用评级稳定


上半年,房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示,截至2019年二季度末,房地产开发贷余额增速较2018年同期减少9.6个百分点。


面对融资环境的不确定性,万科始终坚持稳健经营,提高资金使用效率,保持了良好的财务、资金状况和行业领先的信用评级。


截至6月底,万科持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%,持续保持行业低位。


国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”,“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级,评级展望均为“稳定”。


万科通过持续优化债务结构、降低融资成本,提升对财务风险的防范能力。上半年,万科总体融资成本继续处于较低水平。其中,万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),最终发行规模为20亿元,票面利率为3.65%。

 

切实履行社会责任 聚焦精准扶贫和乡村振兴


在实现业绩稳健增长的同时,万科持续关注利益相关方发展,切实履行社会责任,继续加大精准扶贫及乡村振兴力度。2019年,万科与光彩事业基金会合作推进“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目,在云南怒江、广西百色、福建寿宁、广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。


此外,万科还建造、运营了2019年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目,通过这一具有国际影响力的平台,向社会传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。



100个在售新房,逐个比较询价再奔波看房,都让人耗尽心血。想在选房路上躺赢?找咚咚新房先生!


点击报名


点击在新窗口浏览全图


置业网友在买房攻略群火热开聊


点击加入


点击在新窗口浏览全图


分享
0