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NEW！6万+买10万+豪宅片区 +三大次新盘自然资源，爆发力的投资

2019年深圳楼市半年已经过去，接下来就是下半年的开始。最明显是整体二手房反弹涨幅高达15%，超出以往的预期，特别是前海赤湾片区，前海丹华，山语海，山海韵，赤湾生活小区今年最少涨幅10%。

今天，为大家介绍赤湾，深圳南山最值得购买的地方，规划学区：赤湾小学改南二外小学。户型从66-180的2-5房，总价在350-1300万。希望这些二手住宅对您有所帮助。

本文会持续更新，有兴趣的朋友可以关注我，或者在本文结束添加我微信。

介绍小区名称：山语海，山海韵，前海丹华。

老小区赤湾生活小区（350万3房）本文不多介绍，想了解可以在本文最后添加我微信

更多楼盘一线真实情报：

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山语海苑

山语海苑（少帝路）2016开盘次新盘，这个社区位于蛇口自贸区赤湾核心地带，距离招商太子湾2.2公里，属于蛇口高档住宅小区，共有三期，一期已经入住60%，二期三期（在建）。一期主要为89平3房户型为主，最小有79两房，110-116平4房2卫，大户型133-141平海景4房2卫，稀有191-241平的户型小区共约24套。

从西到东，约3公里海岸线，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑深圳别致的人居环境。在这一湾区的前沿，屹立着招商双玺、南海玫瑰园以及半岛城邦等豪宅社区。

正门入口处：

开发商：深圳市赤湾房地产开发集团，建筑年代：2016年10月9日，项目特色：地铁周边，依山而建，中心区，品质住宅，容积率：1.87，物业费：4.7元，总户数：609，车位727个。

小区平面图：山语海苑社区共11栋。1-6栋为小户型，7-11栋为大户型。

配套设施：

【地铁】2号蛇口线赤湾地铁站,5号线延长线。

【缺点】小区目前配套比较差，小学学区也不是很好，家里有老人就不方便。

【优点】小区依山而建，少有的半山高档小区，周边的自然资源丰富，户型南北通透。小户型2梯4户，大户型1梯2户，独立入户电梯，物业管理好。

【中小学】：九年一贯制赤湾学校（已规划南二外）幼稚园：南山开发幼儿园。

【休闲购物】：海上世界、青青世界、海岸城商业广场、招商花园城、蛇口沃尔玛、宝能太古城。

【文化建筑】：天后宫博物馆、少帝陵、文天祥纪念公园、林则徐铜像、左炮台公园：大南山公园、小南山公园、赤湾公园、文天祥纪念公园。

小区的内部环境图：

山语海苑--1栋CB户型：3房两厅一卫一厨一阳建筑面积：约88平

山语海苑--2栋1单元CB 户型：二房两厅一卫一厨一阳建筑面积：约79平

山语海苑--116平户型：4房2厅2卫1厨1阳

山语海苑--约110平户型：4房2厅2卫1厨2阳

户型点评：

89平横厅户型刚需住家3房成交价在635万，全楼层客厅出阳台，有两种89户型的，一种是横厅，一种是竖厅。东南朝向，住家非常不错，非常安静，可看海景。

第二种户型：约88平竖厅刚需住家成交价格在680万，全楼层客厅出阳台，户型比较方正，正看花园，缺点小房间比较小，租金8000-9000左右。

第三种户型：79平大两房。可以改2+1房，目前价格在580-600万成，租金6500。

第四种户型：建筑面积约116平，4房2卫1厅双阳台，该户型整体户型不错，不过仔细会发现，该户型厨房没有阳台，厨房整体感觉会不是那么通透。目前在卖的价格是880万。

第五种户型：建筑面积约110平：4房2厅双阳台，该户型是89平横厅的加大版，户型是比较不错的。

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7栋E户型 133.85-134.47㎡

8栋E户型 137.46-141.57㎡

10栋E户型 131.59-132.02㎡

第一种7栋E户型 133.85-134.47㎡，4房2厅2卫双阳台，东南朝向，高楼层可以看海，小高层，一楼是带花园的，户型总体比较方正，很通透，就算是一楼彩光也很好。

第二种户型：8栋E户型 137.46-141.57㎡，4房2厅2卫前后双阳台，特点电梯入户，非常高档，东南朝向，高楼层看海。

第三种户型：10栋E户型 131.59-132.02㎡，和第一种户型一样，不一样就是位置，10栋的位置比较好，前面的视野更宽阔。

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8栋F户型 191.97

10/11栋F户型 183.42-183.44㎡

9栋G户型 242.91

第一种户型：9栋F户型191平，一楼为特色户型，带花园，4+1房，前后双阳台，地势高南北通透，户型使用率高，电梯入户，非常霸气。缺点户型比较少，在卖目前没有。

第二种户型：10/11栋183平5房2厅2卫2阳，1楼为特殊户型带地下室，买一层送一层，10栋位置不是那么好，刚刚好在正门入口，人流量以后比较多，影响。11栋位置是最好的其中一栋，没有遮挡720度看海和山，除了一楼之外，其他楼层在卖。缺点就是比较少买。目前有一套一楼的在出售。2230万，带地下室毛坯房。

第三种户型：241平非常稀缺稀缺的5+1房4卫生，大阳台设计，走进去的时候感觉这就是理想的住所，闹中取静。户型特点：景观好，方正，前后通透设计，双楼梯，楼王单位。目前没有在出售的该户型共12套。1楼也是带地下室。

最近历史成交（参考）：

（）山语海苑79平方高楼层600万

（）山语海苑116平方低楼层910万

（）山语海苑5栋88平方横厅中间楼层715万、山语海苑110平方900万

（）山语海苑88平680万竖厅、山语海苑116平方910万、山语海苑88平666万竖厅、山语海苑88平780万竖厅（注：带超大平台）、山语海苑131平方1120万、山语海苑88平656万竖厅（未满二年）

（）山语海苑79平方590万、山语海苑79平方583万、山语海苑88平820万竖厅（注：带超大平台）

（）山语海110平方880万(低楼层)

（）山语海88平方635万竖厅（注：不满二）

在售小区户型：以下真实房源

1.该户型8栋小高层133平米3+1房，总价1220万南北通透。4房2卫，优点：1梯2户，独立入户，南北通透。缺点：未满2年有税，有罚息。

总结：户型非常好，价格低于市场价，满2年。

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2.该户型4栋116平户型，880万，3+1户型，横厅，南北通透，住家是比较合适。

缺点：楼层低，景观不好，只能看花园，园景。

优点：价格低于市场20万，位置不错，就是楼层底，满二税费少。

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3.该户型是79平米，大2房2厅1卫，东南朝向包括房间

小区共有3套诚心出售。

一.2栋高楼层毛坯，东南朝向，590万，满2年。可以看到海，高楼层视野比较宽阔。

二.3栋低楼层，精装修，东南朝向，580万，满2年，看花园，视野不是很好。

三.4栋低楼层，精装修，东南朝向，590万，满2年，看花园，比3栋的视野好一些，宽阔一点

总结：

优点：客厅和餐厅空间很大，房间也非常大，2个房间东南朝向，高楼层景观非常好。低楼层也是看花园。

缺点：该户型设计浪费，是可以改成三房，餐厅位置非常浪费，不够山语海79平的两房也是享受型的，如果喜欢这个小区但是预算不足，可以买79平改成3房。

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一.此房5栋，89平，南北通透户型客厅朝东南，双阳台，改了2卫，低楼层，680万。

二，6栋高楼层，看海景750万，业主心态比较平稳，价格没有多大空间，目前在出售，景观最好的一套89平横厅户型。

三.5栋中间楼层，89平3房厅，没有改2卫，720万，小区最好的位置，满2年红本在手，市场价。

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以上是山语海的介绍。

二，山海韵

山海韵（兴海大道和松湖路交界处）2014开盘次新盘，这个社区位于蛇口自贸区赤湾核心地带，距离招商太子湾0.8公里，属于蛇口高档住宅小区，共有三期，一期是小户型住宅：山海津已经入住90%，二期：山海居（为人才保障房）三期：山海韵高端定位。

小区外观图：

主要为121平3房2卫户型为主，，146平4房2卫，部分200-300平海景5房3卫顶楼复式，共6套。

山海韵

南山区-蛇口

· 小区地址兴海大道和松湖路交界处

· 开发商-深圳地铁集团有限公司

· 物业管理深圳地铁物业管理发展有限公司

· 管理费-3.8元

· 总户数338

· 停车位-445

· 容积率2.36

· 绿化率-45%

· 批地日期2010-10-19

· 竣工日期-2015-10-20

· 类型：高档住宅

· 优点：依山而建，自然资源丰富，自带商业配套，安静舒适，高层海景，底层看山看花园，规划育才学区。

· 缺点：交通不是很方便，距离地铁口路程需要10分钟，商业有，但是不是很大，物品不够丰富但是够平常用，

交通：已开通（2号线）即将开通（5号线2019-9-30运营）

学校：规划太子湾育才，目前是月亮湾小学，和赤湾中小学。

山海韵，位踞自贸区蛇口，是深圳地铁地产继山海津、前海时代之后，2015年再度布局自贸区打造的半山区国际御所。山海韵，占位蛇口繁华腹地，聚合“中国自贸区、600亿新蛇口、海陆空轨路网、蛇口成熟商圈”四大资源优势；毗邻鲸山别墅，于大南山、小南山、赤湾山环抱之中，远眺深圳湾，享受得天独厚的自然资源。

山海韵依山而居，每栋住宅南北通透，零距离享有大南山山景及深圳湾海景。户型以120㎡-140㎡的三房、四房为主，总户数338户。三栋楼的立面统一为29层，首层架空7m，标准层层高3m。

周边规划：太子湾游轮母港是由招商集团开发的，打造一个国际化的一个住宅区域和商业办公，山与海连城一线的海滨城市，预计在2023年上半年完成。该区域投资，自己住都非常合适。

正门入口处：

户型平面图：山海韵社区共3栋。

11栋01户型122㎡，02户型144㎡（高层看海），03户型121㎡（高层看海），04户型141㎡（高层看海）。

12栋01户型140㎡，02户型144㎡（高层看海），03户型121㎡（高层看海），04户型138㎡（高层看海）。

13栋AB单元01，02户型120㎡（高层看海）， 13栋户型124㎡（高层看海）。

2梯4户，东南、西北通透；

奇数层餐厅出阳台看山景；

偶数层客厅出阳台，高层看海景；

生活阳台离厨房远，动静不分离；

入户门正对主卧。

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2梯4户，朝西南，客厅开间是所有户型中最大的；

中高楼层看赤湾山景，低楼层景观视野被遮挡；

厨房与生活阳台无法打通；

两个次卧偏小。

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2梯4户，朝东南，奇数层主卧带双层挑高阳台；

12座户型可看山海景观，11座海景视野受遮挡；

带约9平方米入户花园，增加了储物空间；

没有生活阳台。

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2梯4户，东南朝向，采光和通风佳；

不规则形入户花园，计一半面积，实用性不高；

厨房与生活阳台无法打通；

景观视野被遮挡。

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2梯4户，朝西南，奇数层主卧带双层挑高阳台；

中高楼层看赤湾山景，低楼层景观视野被遮挡；

厨房和生活阳台无法打通；

易受西晒影响

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2梯3户，南北通透，奇数层主卧带双层挑高阳台；

客厅朝北，看大南山景，中高楼层主卧可远眺海景；

B02户型部分视野受B03遮挡，A01户型有西晒；

入户门正对主卧

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2梯3户，西南朝向，中高楼层可看海景；

3 1房设计，空中花园可改房间；

我是分布在客厅两侧，动静不分离；

客厅进深不足，没有生活阳台。

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2梯3户，东南、西北通透，采光和通风佳；

奇数层主卧带双层挑高阳台，看山景；

厨房和生活阳台无法打通；

入户门正对主卧。

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位置是比较适中，一条线到蛇口自贸区，前海自贸区直通，自然环境好，独立的大南山公园小路。定位高端，比较有投资潜力。

目前交通不是很方便，步行至地铁口赤湾站台（2号线）需要15-20分钟，配套虽然有，但是不大只能够日常使用。

其实户型都相差无几，主要看楼层，和朝向景观，低楼层看园景看南山，也是很安逸，年轻一辈的比较喜欢高楼层看海景比较享受。

-----------小区在售最有价值房子-----------

此房在卖，毛坯状态，低价1000万，满2年，欠款400万，东南朝向，3房2卫。

房源优点：双阳台，带入户花园，朝向好。缺点：厨房和一个小次卧比较小。

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此房在卖，豪华装修，低价1150万，满2年，欠款450万

客厅南朝向，4房2卫。前后看山，非常安静。

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此房在卖，精装修，低价950万，满2年，欠款300万

客厅南朝向，3房2卫。前后看山，非常安静。

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本次山海韵推荐和分析到这介绍，文章是根据我个人踩盘15天的结论，有不到之处望大家留言，谢谢！

三丶前海丹华花园

小区坐落于赤湾最南侧，在小南山脚下，有着南山最大的赤湾港，景观非常好，凭着大小南山，赤湾山环绕的优势，打造稀缺的资源，易居住，一期公4栋，坐着北朝南，共366户，户型以89-129㎡户型构成。每个户型采光俱佳，全落地窗设计，使用率高，一个没有北挖掘的好楼盘，与香港隔海相望，仅需半小时享深港圈，前海丹华占据深圳自贸区内繁华之地，集聚“深圳自贸区、前海规划前景、蛇口成熟商圈、海陆空轨四维交通、三山一海六公园”等多维资源优势。

· 小区地址赤湾四路以北赤湾九路以东

· 开发商深圳市赤湾投资发展有限公司

· 物业管理深圳市厚德物业有限公司

· 管理费3.90

· 总户数366

· 停车位400

· 容积率2.76

· 绿化率-30%

· 批地日期2013-12-25

竣工日期2016-05-31

类型：花园式住宅

优点：位置靠近赤湾港口，景观很好自然环境好空气清新，伴山而建地势高。规划南二外学区，户型赠送高，每个户型采光都很好。

缺点：目前交通不是很方便。

生活配套：项目自身满足基本生活配套需求，驱车5分钟为海上世界，另有蛇口沃尔玛、西餐厅、海曦楼、百佳超市、长青果、沃尔玛、人人乐、新一佳、花园城中心商业中心、半山名坊店。

教育配套：赤湾学校、月亮湾小学、育才一小、蛇口国际学校（SIS）、科爱普国际学校（QSI）、深圳日本人学校、深圳韩国国际学校、深美国际学校等。

生态休闲配套：大南山、小南山、文天祥公园、左炮台公园、荔林公园、月亮湾公园、赤湾公园

海陆空轨四维交通，30分钟通达全城，10分钟地铁黄金距离，半小时深港圈、3小时圈阅珠三角。

医疗配套：蛇口人民医院、蛇口人民医院赤湾健康服务中心、南山区妇幼保健院，未来规划：太子湾国际医院，由蛇口工业区和莱佛士医疗集团合作建设

小区图：

海陆空轨四维交通体系：

海运：蛇口客运码头（约15分钟）、太子湾国际邮轮母港（在建）（约10分钟）、妈湾海底隧道（筹备）

空乘：香港国际机场、宝安国际机场

陆路：广深沿江高速、深圳湾跨海大桥、深中通道

轨道：深圳西站、港深机场铁路（规划）

口岸：深圳湾口岸

周边交通干道：月亮湾大道、南海大道、妈湾大道、滨海大道、大南山隧道、兴海大道、望海路、小南山隧道

地铁：地铁2号线赤湾站、5号线延长线（2019/09/30）南延线目前已经完成与赤湾站交汇，完善地铁交通枢纽生态自行系统：自贸区公共自行车的运营网点已达72个，1800辆公共自行车投入运营。

小区是共3栋，3栋分AB单元，小区比较小，容积率底，绿化率45%。2016年的小区，比较新，户型合适刚需家庭，89的4房。总价在680左右。

或者投资，因周边已经规划已好，目前部分规划已在建设，学校等等，地铁学校等等近2两年陆续开通运营，赤湾目前是深圳南山价格低洼处，现在不买以后就买不到。地理环境优势，将是以后赤湾片区的卖点，闹中取静，归隐山林的好去处.

户型点评：

1/2/3栋03/04户型 102㎡

第一种：完全是4栋02户型的加大版，参看4栋02户型的点评。

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4栋01/06户型 88.35

第二种：小型板式户型，可惜南面区域受建筑遮挡严重，户型朝北，南北通透，入户处开的很好没有像很多类似这种户型是直对着贯穿整个户型的走道，厨房没靠着餐厅，门朝着客厅与餐厅之间的的走道开，这样就不会在餐座椅摆开时难进出，客厅开间3.6米，次卧开间3米带有飘窗，主卫与公卫采光因为内凹原因采光会很暗并与上述户型会有对视，主卧独立卫浴，3.3米开间并带有飘窗设计，上标的“阳台上空”及“两层高阳台”都是留着改房子用的，另外“两层高阳台”那拓展房可与主卧一起改个套间。

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4栋02户型 88.32

第三种：这种户型可以说是80多平米的户型模板，户型朝南，客厅开间3.6米，厨房在入户处的右手边，门朝餐厅开，本来餐厅就小了，这样会更拥挤，公卫与厨房内凹，采光很暗。户型图上标的“阳台上空”及“两层高阳台”都是留着改房子用的，这两个房间都很小，次卧2.9米开间，主卧独立卫浴，3.3米开间并带有飘窗设计，并可与“两层高阳台”做个套间。

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4栋03/04户型 88.22

第四种：户型朝南，与02户型类似，只是主卫的位置不同

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1/2/3栋01/02户型 129㎡

第五种：项目最大的户型，户型朝南，客厅与餐厅南北通透，这个板式户型的门开的不够好，入户门直对着贯穿整个户型的走道，入户处右手边为一间拓展房，左手边为厨房，厨房因承重墙原因不方正。客厅开间4.6米，餐厅独立空间，南北双阳台。北向次卧开间3米，南向次卧开间3.2米，主卧3.6米开间带有独立卫浴，并可以与拓展房做成套间，卧室飘窗设计。另外，客厅的半边与厨房会受03/04户型的遮挡，视野和采光没那么好。

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总结：户型总体来说赠送比较高，刚需89㎡4房2卫，非常稀缺。全落地窗设计，采光很好，三面阳光照射，就算是低楼层也有阳光。朝南景观不是很好，朝北有山景。不过无论哪个方向都很安静。

真实在售房源：