【东莞新盘备案40】松湖碧桂园·天钻备案均价约2万/m²
老牛在网上发现松湖碧桂园·天钻3号楼（推广名：山湖花园）已经成功备案。项目位于东莞市大岭山镇莞长路与石大路交汇处北侧。项目占地面积约93749m²，总建面约37.6万m²，由15栋高层洋房组成。
本次备案的3号楼，是项目的首推，合共138套，均为住宅产品。整体的备案均价约20694元/m²（毛坯价，不含装修），备案总价区间为172-240万。本次推出的户型涵盖两个95m²和109m²的三至四房。
【建面94.94m²】
通透户型，通风采光较好，动静分区，客厅出阳台，但阳台其中一侧为墙体，部分采光和视野受到遮挡。客厅和餐厅相对独立，降低了相互间的影响，厨房自然通风采光相对较差。卧室方面，主卧和父母房，均为大采光面，空间合适，舒适性较高，但是儿童房空间紧凑，且采光面较小。
此户型分布在01，备案单价区间在2.02-2.24万/m²之间，总价区间在192-213万之间。
【建面84.35m²】
户型方正，动静分区，客厅出阳台，客厅开间3.8m，但电视墙进深比例相对不足。餐厅因为进深较大，所以采光相对较差。四个卧室当中，除了主卧和父母房相对宽阔以外，其余两个房间都相对紧凑，而男孩房的采光也相对较差。
此户型分布在02和03，备案单价区间在1.97-2.19万/m²之间，总价区间在216-240万之间。
【建面94.94-99.67m²】
户型方正，动静分区，客厅出阳台通风采光较好，但餐厅因为进深较大，所以采光相对较差。卧室方面，主卧和父母房，均为大采光面，空间合适，舒适性较高，但是儿童房空间紧凑，且采光面较小。
此户型分布在04、05和06，备案单价区间在1.73-2.24万/m²之间，总价区间在172-213万之间。
这次推出的所有户型使用率都达到了0.82以上，虽然使用率较高，但是两梯六户的梯户比，一定程度影响了舒适性和私密性。
以3号楼01为例，从层差上来看，采用的是橄榄形定价方式。楼层差价范围在0元/m²-1850元/m²不等，虽然层差价差距较大，但整体来看层差还是较为规律的。
跳差主要出现在4楼、5楼、14楼、18楼和顶楼。其中，因为部分购房者可能会对4楼、14楼和18楼，这些楼层较为忌讳，所以开发商在价格上做了一定的调整；
5楼出现明显跳差，老牛认为跟周边的高压线和民房高度有较大关系；
最后一个跳差出现在24楼，因为顶楼渗水概率较大，且日照时间较长，所以大部分开发商都会对顶楼的定价做一定处理。但是1800元/m²的层差价格，还是比较少见的，会不会有其它原因，具体以开发商为准。
项目位于莞长路和石大路交汇处北侧，东面临近松山湖总部基地，紧邻两条区域主干道且10分钟内可接驳莞佛高速，自驾还是较为便利的。
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