【东莞新盘备案37】万科大中·江南院子备案均价约1.96万
老牛在网上发现万科大中·江南院子二区21号住宅楼（推广名：盈丰悦田居）已经成功备案。项目位于东莞市沙田镇沙田大道与体育南路交汇处西南侧，御海蓝岸·臻品旁。项目占地面积约8.5万m²，总建面约22.4万m²，由别墅、洋房、商业楼和幼儿园组成。
本次备案的21号楼位于项目地块的西北则，北面紧邻人行出入口和项目自带的商业楼和幼儿园。此次合共推出108套，均为住宅产品，户型涵盖建面93.03m²和115.95m²的三至四房。
整体的备案均价约19639元/m²，备案总价区间为18.6-275万。是的，亲，老牛没写错，你也没看错。备案总价最低18.6万，这到底是什么情况，请往下看。
【A户型】
典型的万科户型，没有太多的亮点，户型方正，虽然客厅出阳台，但是阳台空间较小，且采光也会受到主卫和墙体的遮挡影响，餐厅空间也相对较小。客厅开间达到3.6m，但是次卧和主卧均紧邻电视墙，易受影响。
此户型分布在01、02、03和04，备案单价区间在2000-2.17万/m²之间，总价区间在18.6-203万之间。
【B户型】
通透户型，大横厅设计，动静不分区，动线设计稍差，屋内采光通风较好，餐厅和玄关旁的过到都设有了独立的飘窗。主卧大套间设计，但是同样受电视墙影响。主卧旁的两次卧空间较紧凑。
此户型分布在05和06，备案单价区间在2000-2.37万/m²之间，总价区间在23.1-275万之间。
这次推出的所有户型使用率都达到了0.84以上，虽然这么高的使用率较为罕见，但是2.8米的层高以及两梯六户的梯户比，一定程度上使得舒适性和私密性都受到了影响。
在整理备案价格表的时候，老牛发现01、02、03、05和06，这五条腿都出现了备案单价2000元/m²的房源，备案总价最低的那套仅186060元。
出现这样的跳差，老牛认为可能性有两种。一、特殊户型，个别楼层建筑结构上的原因所导致；二、因为政府限价原因，为了把整体备案价格降低，通过审核，所以把个别楼层价格调低。
老牛认为后者的可能性会更大，但纯属老牛个人猜测，具体价格和原因，以开发商为准。
项目被东江河支流围绕，周边有多条区域主干道，包括沙田大道、沿河路、体育南路，且距离沿江高速沙田收费站仅2公里车程，自驾较为便捷。
除此以外项目周边配套还是相对成熟的，一公里范围内有沙田医院、沙田第一小学、沙田实验学校、沙田汽车站、万隆购物广场、民田综合市场等。
目前主要影响项目的是南面的工厂和民房周边多以民房和工厂为主，对居住的环境、氛围和城市面貌环境产生一定的影响。
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