宝安地铁口综合体 宏发前城二期117-194㎡大户在售

本次给大家介绍的项目为宏发前城二期（备案名：前城滨海花园(A105-1689)），该项目于2017年10月开盘，目前主要推售117-194㎡大户产品，全部毛坯交付，当前价格约在7万/㎡出头。

项目位于西乡坪洲站旁，属于1号线和规划中的15号线的双地铁口物业，旁边又有宝安大道、西乡大道和沿江高速等主干道，可多维度切换出行方式，交通条件较为便利。加上项目周边规划和在建有腾讯科技岛、宝中、前海等高新产业聚集区域，未来相对高净值人群较为集中，具有较强的购买消费能力，相对周边的产业集中、交通便利，人流密集，未来区域发展潜力较强。

项目自身配建有12万㎡的商业体量和幼儿园，一期南向为海城小学，项目一站即到宝体和妇幼保健院，二站即到宝中，四站即到前海，周边市政配套较为齐全，且自身配套较为完善，加上周边鸿荣源和佳兆业两大房企的旧改规划，相对该项目具备一定的升值潜力，感兴趣的童鞋可以重点关注一下。

【项目资料】

项目二期用地面积约3.4万㎡，总建面约44.8万㎡，容积率达到8.99。

项目整体分为三宗地块开发，分两期开发。二期住宅部分位于地块的正中间。因此，项目受宝安大道和新湖路的噪音影响较小，合围地块，对于朝向花园的户型，景观环境和居家舒适度都要高得多。

目前，商业地块同步建设中，规划是1栋写字楼和集中型商业。

商业为集中型购物中心，建面约12万㎡，将割裂的三宗地连成一体，并与地铁坪洲站直接接驳，非常便利。

该购物中心命名为“宝安大仟里”，规划零售占比35%，餐饮占比28%，娱乐占比24%，生活配套占比13%。其中包含约10211㎡的金逸影城双巨幕厅（包含11个影厅，2500余座，全激光放映技术）、占地9500㎡的永辉超级物种（“超市+餐饮”的服务体验）、约6000㎡亲子农庄（萌宠天地、儿童阅读两大主题空间）、3000㎡体验式非物质文化遗产展览馆、保时捷体验店、旋风滑梯等。预计2019年开业。

二期项目规划有7栋超高层住宅（53层，177.55米高），其中1-4层为商业，5层为架空层，6层以上为住宅。并配建有9班幼儿园。

住宅主推建面75-194㎡的3-5房户型，大户型为建面130-194㎡。共有1720户（含回迁房）。目前主要推售117-194㎡（4梯5户或4梯6户）的大户产品，全部毛坯交付，预计2019年初交付。

一期的南面是小学用地。目前来看，规划的是海城小学，为24班，建设总规模1.31万㎡。

落地后应该会作为宏发前城未来的小学配套学区，而中学目前在海湾中学的学区范围内。

规划双地铁口物业 临近宝中受益前海

宏发前城二期具体位于宝安区碧海片区。碧海片区是地产开发的热土，经过多年的沉淀，此片区的居住氛围和商业氛围比较成熟，在前海的整体规划之下，片区价值已不仅仅局限于早年二线关特区一体化的先驱作用，而已逐渐融合到大前海居住生活区的概念之中，加之较大体量的城市更新推进，都市化程度越来越高。

项目具体位于宝安大道和海城路交汇处的南面，地铁1号线坪洲站口。

与宝中的核心区域，如宝安体育场、区政府办公楼、大型购物中心壹方城等配套设施直线连接，地铁站相隔1站，驱车距离也仅约1.5公里。

因此，所处区域的生活配套比较完备。只是坪洲站的早晚高峰乘车环境，令人头痛。

按照新一轮的轨道交通规划，坪洲站未来将与地铁15号线换乘。15号线是前海-南山-宝安环线。

图示是15号线近期的半环型方案，远期将可能形成闭环，从而使得坪洲到前海大范围区域更加便捷及多元。

当然，这都是后话了，该线尚未有具体的开工计划时间，原本已纳入了四期首批建设线路，但限于总体规划的制约，线路已延后开展。

此刻，老牛想到沸沸扬扬的“粤港澳大湾区”概念。简单地说，这概念是发展的总体方向，是深圳加强主导区域经济的长远目标。这如此大的概念，更多地是讲给珠三角几个城市当权者听，大家要向世界学习，打造中国的*湾区都市圈。另外，也呈现给外地炒客明确的信号，深圳这座城城市，未来如此多娇。对于我们本土置业者来说，则更应坚定产业向导的趋势选择。

具备发展成为片区地标的优势

关于项目的开发商宏发地产，想必大家也不会陌生，和鸿荣源关系亲密，两者的老板为亲兄弟。

跟鸿荣源遍布全市的楼盘开发和土地储备不同的是，宏发更加扎实恪守大宝安区域，近期的项目有石岩的宏发世纪城、光明的宏发天汇城等项目，都致力于打造片区内的商住综合体。

宏发物业在业界也积累了一些口碑，物管水平还不错。

基于上述几点来看，宏发前城2期的交通比较便利，交通网成熟，又是地铁口综合体物业，商业价值值得期待。总的来说，项目具备发展成为片区地标的优势。

城市更新项目不少，但改造难度不低

但是，众所周知的，宏发前城目前周边环境较差，居住氛围比较一般。前后多为私建民宅，违建程度高。一般经验判断，此类建筑改造难度极大。

宏发前城原属于[西乡商业中心改造专项规划]中的一部分，其西北面至劳动路一带，也属于专项规划中的改造范围，目前还没有任何实质性地进展。

其周边也还有不少的城市更新项目，整体来看，项目所处的铁仔山-碧海中心片区是西乡城市更新的重点统筹片区，铁仔山是比较典型的工业集中区，而宏发前城是在工业区外围的居住集中区。

根据此前我们牛浩思团队的统计，西乡纳入城市更新计划尚未完全落成的项目有20来个，拆除重建建设用地总面积约90万㎡。

1.从地理分布上看，工业园产业升级改造主要集中西乡大道以北、铁仔山公园周边，居住用地和商业用地分布较为零散。

2.从项目原有土地性质看，工业区改造更新约占8成，旧住宅区改造仅占1成。

3.从已知项目的更新方向和建筑用途上看，改为工业园产业升级改造的约占5成，更新为商业用途的各约占3成，住宅用途仅2成比例。

由此可见，西乡未来几年的城市更新以工业区改造为主，更新方向以是工业园产业升级用途为主，目前居住用途仅有4个项目。

因为以工业区改造为主，普遍规模较小，罕有像龙华老城一带聚集鸿荣源、海岸城、中洲等知名开发商的旗舰型项目。

西乡目前占地超过10万㎡的项目仅有1个，与宏发前城距离非常接近，但它仅仅处于意向征集阶段，即佳兆业的西乡河东片区改造。

而西边的沙头坊一样也在意向征集，尽管是品牌开发商鸿荣源意向操盘，推动起来也举步维艰。

（内容完）

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