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宝安地铁口综合体 宏发前城二期117-194㎡大户在售

咚咚牛浩思
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2018-06-05 09:58:33
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宝安地铁口综合体 宏发前城二期117-194㎡大户在售

本次给大家介绍的项目为宏发前城二期(备案名:前城滨海花园(A105-1689)),该项目于2017年10月开盘,目前主要推售117-194㎡大户产品,全部毛坯交付,当前价格约在7万/㎡出头。


项目位于西乡坪洲站旁,属于1号线和规划中的15号线的双地铁口物业,旁边又有宝安大道、西乡大道和沿江高速等主干道,可多维度切换出行方式,交通条件较为便利。加上项目周边规划和在建有腾讯科技岛、宝中、前海等高新产业聚集区域,未来相对高净值人群较为集中,具有较强的购买消费能力,相对周边的产业集中、交通便利,人流密集,未来区域发展潜力较强。


项目自身配建有12万㎡的商业体量和幼儿园,一期南向为海城小学,项目一站即到宝体和妇幼保健院,二站即到宝中,四站即到前海,周边市政配套较为齐全,且自身配套较为完善,加上周边鸿荣源和佳兆业两大房企的旧改规划,相对该项目具备一定的升值潜力,感兴趣的童鞋可以重点关注一下。

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项目资料


项目二期用地面积约3.4万㎡,总建面约44.8万㎡,容积率达到8.99。

 

项目整体分为三宗地块开发,分两期开发。二期住宅部分位于地块的正中间。因此,项目受宝安大道和新湖路的噪音影响较小,合围地块,对于朝向花园的户型,景观环境和居家舒适度都要高得多。

 

目前,商业地块同步建设中,规划是1栋写字楼和集中型商业。

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商业为集中型购物中心,建面约12万㎡,将割裂的三宗地连成一体,并与地铁坪洲站直接接驳,非常便利。


该购物中心命名为“宝安大仟里”,规划零售占比35%,餐饮占比28%,娱乐占比24%,生活配套占比13%。其中包含约10211㎡的金逸影城双巨幕厅(包含11个影厅,2500余座,全激光放映技术)、占地9500㎡的永辉超级物种(“超市+餐饮”的服务体验)、约6000㎡亲子农庄(萌宠天地、儿童阅读两大主题空间)、3000㎡体验式非物质文化遗产展览馆、保时捷体验店、旋风滑梯等。预计2019年开业。

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二期项目规划有7栋超高层住宅(53层,177.55米高),其中1-4层为商业,5层为架空层,6层以上为住宅。并配建有9班幼儿园。


住宅主推建面75-194㎡的3-5房户型,大户型为建面130-194㎡。共有1720户(含回迁房)。目前主要推售117-194㎡(4梯5户或4梯6户)的大户产品,全部毛坯交付,预计2019年初交付。

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一期的南面是小学用地。目前来看,规划的是海城小学,为24班,建设总规模1.31万㎡。

 

落地后应该会作为宏发前城未来的小学配套学区,而中学目前在海湾中学的学区范围内。


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规划双地铁口物业 临近宝中受益前海

 

宏发前城二期具体位于宝安区碧海片区。碧海片区是地产开发的热土,经过多年的沉淀,此片区的居住氛围和商业氛围比较成熟,在前海的整体规划之下,片区价值已不仅仅局限于早年二线关特区一体化的先驱作用,而已逐渐融合到大前海居住生活区的概念之中,加之较大体量的城市更新推进,都市化程度越来越高。

 

项目具体位于宝安大道和海城路交汇处的南面,地铁1号线坪洲站口。

 

与宝中的核心区域,如宝安体育场、区政府办公楼、大型购物中心壹方城等配套设施直线连接,地铁站相隔1站,驱车距离也仅约1.5公里。

 

因此,所处区域的生活配套比较完备。只是坪洲站的早晚高峰乘车环境,令人头痛。


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按照新一轮的轨道交通规划,坪洲站未来将与地铁15号线换乘。15号线是前海-南山-宝安环线。

 

图示是15号线近期的半环型方案,远期将可能形成闭环,从而使得坪洲到前海大范围区域更加便捷及多元。

 

当然,这都是后话了,该线尚未有具体的开工计划时间,原本已纳入了四期首批建设线路,但限于总体规划的制约,线路已延后开展。

 

此刻,老牛想到沸沸扬扬的“粤港澳大湾区”概念。简单地说,这概念是发展的总体方向,是深圳加强主导区域经济的长远目标。这如此大的概念,更多地是讲给珠三角几个城市当权者听,大家要向世界学习,打造中国的世界级湾区都市圈。另外,也呈现给外地炒客明确的信号,深圳这座城城市,未来如此多娇。对于我们本土置业者来说,则更应坚定产业向导的趋势选择。

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具备发展成为片区地标的优势

 

关于项目的开发商宏发地产,想必大家也不会陌生,和鸿荣源关系亲密,两者的老板为亲兄弟。

 

跟鸿荣源遍布全市的楼盘开发和土地储备不同的是,宏发更加扎实恪守大宝安区域,近期的项目有石岩的宏发世纪城、光明的宏发天汇城等项目,都致力于打造片区内的商住综合体。

 

宏发物业在业界也积累了一些口碑,物管水平还不错。

 

基于上述几点来看,宏发前城2期的交通比较便利,交通网成熟,又是地铁口综合体物业,商业价值值得期待。总的来说,项目具备发展成为片区地标的优势。

 

城市更新项目不少,但改造难度不低

 

但是,众所周知的,宏发前城目前周边环境较差,居住氛围比较一般。前后多为私建民宅,违建程度高。一般经验判断,此类建筑改造难度极大。

 

宏发前城原属于[西乡商业中心改造专项规划]中的一部分,其西北面至劳动路一带,也属于专项规划中的改造范围,目前还没有任何实质性地进展。

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其周边也还有不少的城市更新项目,整体来看,项目所处的铁仔山-碧海中心片区是西乡城市更新的重点统筹片区,铁仔山是比较典型的工业集中区,而宏发前城是在工业区外围的居住集中区。

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根据此前我们牛浩思团队的统计,西乡纳入城市更新计划尚未完全落成的项目有20来个,拆除重建建设用地总面积约90万㎡。

 

1.从地理分布上看,工业园产业升级改造主要集中西乡大道以北、铁仔山公园周边,居住用地和商业用地分布较为零散。

 

2.从项目原有土地性质看,工业区改造更新约占8成,旧住宅区改造仅占1成。

 

3.从已知项目的更新方向和建筑用途上看,改为工业园产业升级改造的约占5成,更新为商业用途的各约占3成,住宅用途仅2成比例。

 

由此可见,西乡未来几年的城市更新以工业区改造为主,更新方向以是工业园产业升级用途为主,目前居住用途仅有4个项目。

 

因为以工业区改造为主,普遍规模较小,罕有像龙华老城一带聚集鸿荣源、海岸城、中洲等知名开发商的旗舰型项目。

 

西乡目前占地超过10万㎡的项目仅有1个,与宏发前城距离非常接近,但它仅仅处于意向征集阶段,即佳兆业的西乡河东片区改造

 

而西边的沙头坊一样也在意向征集,尽管是品牌开发商鸿荣源意向操盘,推动起来也举步维艰。


(内容完)


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mxj2017
mxj2017

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沙发
2018-06-12 10:11:42
前几年根本想不到,现在已经是成熟大盘,贵气逼人了~
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