纠纷不断！中铁置业底价6.71亿“放弃”坂田新围仔更新项目

5月28日，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。

据悉，该项目公司主要负责中铁·诺德中央道项目的开发，项目位于坂田南片区核心区域，属于城市更新项目，总占地面积约4.6万㎡，计容总建筑面积约28万㎡，共分为四期开发，一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。

深圳旧改这块大蛋糕，几乎所有房企都想分得一块。然而，又因周期长、拆迁纠纷等现实问题，让不少房企望而却步。

在中铁置业看来，握在手里八年的深圳龙岗坂田街道新围仔村旧改就像个烫手山芋，终于决定将其拱手让人。

纠纷不断，拆迁搁置不前，中铁置业终于要将其“放弃”。

5月28日，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。

事实上，早在2017年12月，中铁置业便发布过转让项目80%股权的信息，但一直无人接盘。

坂田新围仔村城市更新单元项目，被列入《2011年第四批城市更新单元计划》，2013年该更新单元专项规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批获得通过。

对于深圳房企而言，这无疑是一块肥肉。但是，在中铁置业挂牌的公告上，这个项目并不是一根好啃的骨头。

据披露信息显示，项目一期房屋已全部交付使用；截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%；项目三期与整个坂田项目同期纳入城市更新计划、专项规划同期获批。

项目三期用地为新围仔村居民宅基地，因近年深圳房地产市场变化，拆迁谈判至今无实质性的进展。到目前为止，粤丰公司尚未与任何一户居民就拆迁补偿安置问题达成协议。

除此之外，粤丰公司坂田项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序，将对坂田项目的开发产生一定影响。

其中，法律纠纷案件涉及的当事人为深圳粤丰公司、深圳市群达行精密模具有限公司以及与项目关联的七户居民。共分为三起法律纠纷案件，包括两起诉讼案件及一起仲裁案件。

八年囧途与旧改难题

自2010年中铁置业拿下该项目，至今已有八年时间。

该项目一期分两个宗地和时段开发，其中一宗地已于2014年12月竣工，命名为“中铁诺德公馆一期”，并于2015年售罄；另一宗地命名为“中铁诺德公馆二期”，截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%。

根据中铁置业的规划，项目分四期开发建设，拆除用地范围约5.54万㎡，开发建设用地面积约4.55万㎡，计容积率建筑面积约28.2万㎡，总投资约20亿元。项目更新改造后，将打造成集商业办公、文化娱乐、体育休闲为一体的现代城市综合体。

目前，该项目处于停滞状态，留给接盘方的问题还有很多，二期项目由于纠纷一直拿不到销售许可证，开盘时间待定，三期旧改拆迁尚未展开。

对于为何中铁置业为何放弃寸土寸金的深圳项目，业内人士表示，旧改拆迁是最大的难点，村民谈判随市涨价、市场变化等因素直接影响拆迁补偿方案的确定。

长租公寓兴起，城中村多种选择

值得一提的是，在该项目周边出现的魔方公寓、万科万村改造项目等新的市场业务形态也间接影响到拆迁难度。

据观点地产新媒体观察，万科首个城中村改造项目便落地坂田岗头新围仔村。万科相关人士透露，万科与岗头新围仔村村民的签约年限一般为10年，给付的价格比村民出租的价格要高。

据不完全统计，目前新围仔村共计建筑约230栋，住户约6093个，万科已经签约岗头新围仔村9栋房子，其中2栋正在进行立面改造，同步施工的还有一处社区公园。

另一方面，深圳土地供应越来越少，村民坐地起价及市场价格的变化导致补偿拆迁方案迟迟不能确定。

资料显示，目前该项目三期由于拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大，至今未能形成统一的拆赔方案，双方尚未签署拆迁补偿协议，企业目前尚未开展拆迁。

另外，企业目前尚未取得该项目的任何批复文件，也尚未对项目作可行性研究报告，所以本次评估无法对项目三期的未来收益情况进行预测，本次按账面值确认其评估值。

可见，该项目的难产，除开6.7亿底价以及超10亿总负债的资金代价外，更另开发商望而却步的是，其旧改纠纷、拆迁补偿、产权分散等难题，均是得项目落地困难，直接导致开发商在旧改项目上面临进退两难的局面。

中铁置业，全国开发面积近2000万平

中铁置业集团有限公司成立于2007年，是中国中铁股份有限公司的全资子公司，具有房地产开发、物业服务一级资质，经营范围包括：房地产开发、城市综合运营、物业管理、商业运营及相关服务。

公司以北京为中心，辐射全国在20多个中心城市，同步开发项目40余个，开发面积2000万㎡。目前，中铁置业在深圳开发过中铁诺德公馆、中铁诺德假日花园等。

整理自观点地产

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