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楼盘争艳下的光明! 4万+洼地置业者该怎么选?

翻开珠三角的地理版图,光明地处广深港经济主轴之上,是深圳面向珠三角腹地的桥头堡和重要门户,连接南山高新区东莞松山湖高技术发展走廊,相较而言,若向西发展,这一片会也会是“珠三角”的中心地带。


从之前的无人问津到近些年来利好连连:高铁的开通,中山大学(深圳)的进驻,中大七院、光明中医院等医疗资源引进,地铁6号线、6号线支线和13号线已在建;以及凤凰城的强大规划,产业、基建和配套不断升级,新区面貌正在发生日新月异的变化。


就像咚咚牛浩思在【深度】楼评里所阐述的:对于深圳这样一个寸土寸金的城市,光明待开发白地较多,具有后发优势。


娟子也留意到,接下来的光明,大体量的项目会是主角!本文,将通过光明的新星宏发万悦山、勤诚达正大城两篇【深度】楼评,去看谁将会是接下来的置业主流。


【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山


【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡勤诚达正大城光明再现


【深度】烽火——大湾区系列《楼评》全新季(新增⑦篇)


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光明新区道路、轨道、教育和医疗等资源处于不断完善阶段,近几年来也入市了不少新盘,目前片区房价在4万+,但总体处于深圳低房价水平的区域。


受限于主城区住宅供应量锐减,光明也逐渐开始承接起主城区外溢需求,成为刚需置业的焦点。这也源自于娟子在前面第二段所交待的利好,去年在一项目现场,聊得最多的是光明房价还有多少上升的空间?


目前片区在售及将推的项目有:


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据牛浩思介绍:整个光明新区待售项目不少,单价最高的项目应该是龙光玖龙台二期的住宅产品,地铁口、大型商业、“地王效应”和凤凰城规划预期促成了高价,而且本身龙光拿地成本就不便宜,因此一期价格创下了光明新房的最高记录。


勤诚达正大城跟宏发万悦山一样,距离地铁口都有点远,轨道交通出行略显不便,但勤诚达正大城的优点在于其居住舒适度不错,安静、自身配套齐全。宏发万悦山的优势在于其有凤凰城的规划利好,距离高速出口更近自驾便捷;两者各有优劣,预测价格也不会相差太远。


宏发天汇城处于公明片区中心位置,有设置公明广场站,一期住宅产品销售情况非常火爆,剩下一批住宅产品的推出时间待定,有消息称其会先推建面65-75平的公寓产品。


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勤诚达正大城建面约87万综合体 网友预估价4万左右


此项目目前已到达预售阶段,样板房也已亮相,在光明现阶段来说,是比较大的一个综合体。


有意思的是,对于这个项目开发商对于售价的预期较高,但网友预测的价大都在4万以下。


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勤诚达正大城位于光明新区的南端,光明主要干道光桥路旁,几乎靠近石岩,在未划分街道前属于公明南范围,现在则属于玉塘街道长圳社区。


其实项目的位置有点尴尬,其并不在凤凰城规划范围内,也不靠近光明政府中心;项目周边商品房较为稀少,是光明的新兴开发区域,从法定图则来看,周边多以工业园区为主,并以此坐落在光侨路两边,交通、商业、教育、医疗等设施尚处于初期规划建设阶段。


 【规模】


项目建面约为87万平综合体,含住宅48.5万㎡(保障房6.3万㎡),商业、商办及酒店约4.8万㎡,地下商业面积3万㎡,商务公寓约2.1万㎡,公共配套设施约2.1万平米,并含有2所12班制幼儿园,及公交首末站,容积率5.0。住宅总户数约5000户,毛坯交楼,产权70年。首先推出的一期为其04地块。


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【交通】


据了解,勤诚达正大城距离6号线长圳站直线距离约1公里左右,项目与13号线没有直接站点,但可乘坐6号线仅1个站到石岩的上屋北换乘该线路。在未来,项目旁还规划有18号线与29号线经过,预计设有站点,但这两条线路都属于远期及超远期轨道规划,确定性因素较大。


但去到高铁站还是较为方便的,距离高铁光明城站约3公里。


【商业】


正大城对外宣传自带有8万㎡的集中式商业,目前已经计划引入沃尔玛和万达影院。 距离正大城1公里,目前在建有长圳车辆,规划有车辆段上盖物业,其总建面将超200万平米,内含有购物中心、酒店、公寓、学校等配套。


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此项目还有一大亮点是,项目自带2所幼儿园以及一所九年制54班义务教育学校,据说计划引进华南或华中师范大学附属学校;周边目前已一有所公立小学——长圳小学,而且在项目不远处的高铁光明城站旁新建了一所九年义务制的光明新区外国语语学校等。

 

周边旧改


项目3公里范围内,目前规划有公明长兴科技工业园旧改、卓越田寮片区旧改(拆除重建用地约42万㎡)、佳兆业玉律旧改(拆除重建用地约37万㎡)、京基公明塘家南门山旧改(拆除重建用地约34万㎡)、玉律第一工业区旧改项目(拆除重建用地约3.3万㎡)、公明塘尾工业区旧改等。但除京基项目和玉律第一工业区旧改已上报更新单元计划草案,其他项目均在申报途中,尚未公示。


随着未来旧改的一一实现,大规模的商品房社区开始逐步替代原有旧工业区或农民房,在项目周边形成新的社区群,将为周边提供高品质的住宅小区和集中式的购物中心场所,将会极大程度的提升和改善周边的居住环境和生活品质。


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光明新星宏发万悦山:约21万平综合体(地基阶段)


新星宏发万悦山项目目前还在地基阶段,但此项目的热度是房子还没盖,网友的关注度已经很高了,在【深度】的价格预测里,大部分人的预测在4万-4.5万左右。


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   宏发万悦山,即万丈坡城市更新项目,位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧,项目规划总建筑面积21万㎡,含住宅、商业、写字楼于一体。作为凤凰城片区重要的城市综合体,24小时开放式商业街区、与城市绿道融为一体的景观规划、高品质写字楼建筑。


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临近光明新区行政中心,周边有新城公园、玖龙台集中式商业(在建)、文体艺术中心(在建)等配套,整体区位和环境尚可,毗邻在建地铁6号线,预计2020年通车。

 

项目自带约2万㎡的街区商业,周边有类似传麒山、光明大第等成熟小区也含有少量社区型商业;新地中央含有3.6万㎡商业,不远处还有光明农贸市场。另外,还有玖龙台约10万㎡的集中式商业即将投入运营,将成为整个光明片区最大的购物中心。

 

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【交通】


项目地处6号线观光站和光明大街站中间位置,与2个站点的直线距离略长,约1公里左右,地铁出行并不方便,而且由于太靠近地铁,会有不少单位有噪音影响。目前地铁13号线在建中,一期工程从深圳湾口岸到石岩的上屋北,预计2022年开通,光明居民目前可通过6号线到达上屋北换乘,可大大缩短南山到光明的通行时间。


项目与高铁光明城站的距离也是3公里左右。


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【周边旧改】


项目附近的旧改项目非常集中,已有多个知名地产开发商进驻,比如绿地、星河和金晖等;目前在国土局公示的旧改项目有8个,拟更新方向大多以住宅为主;


另外,根据宝安日报报道,光明街道约还有光明柑山工业园、光明新围片区、光明联大工业园、光明瑞金铜业、光明晨光片区、光明伶伦提可乐等多个旧改项目在申报途中尚未公示.


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项目附近的凤凰城

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