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只想要宝中潜力最大的楼盘？看完你就懂

以前经常听到别人讲，宝中就是抱了前海自贸区的大腿才能有今天，现在却比较少听到这样的言论了，其实发展到了目前的地步，宝中已经属于前海湾区不可缺少的重要部分，两个区域发展的方向并不相同，现在谁还在乎宝中到底属不属于前海自贸区呢？

宝中片区发展迅速，目前具备的配套资源非常集中，较容易吸引深圳各区的购房者关注，基本可以支撑起宝中的房价，除了教育上还无法满足特定人群对学区的要求，算是比较大的硬伤。

期待已久的中央滨海文化公园，早已在今年4月进行了奠基仪式，而它的一期工程总体规划已开始公示（一期预计2020年建成使用），以前放出的设计效果图在不久将会成真，建成后宝安中心区将会成为：集海景、艺术、旅游、商业、居住等综合属性强劲的功能型区域。

而整个文化公园将会分成三期开发，一期为中央海滨文化公园、演艺中心、游乐设施及商业服务业用地，二期为海岸湿地公园、国际文化艺术中心，三期为海港乐活公园。

那么，问题来了！

这个项目的消息，对宝中产生了什么影响？

【情报速递】

自从4月份华侨城拿下“欢乐”的地后，宝中业主对片区后期规划发展的期望值很高，共同进入了“欢乐期”，除了早期的低价房源被迅速消化掉外，剩下的房源报价（业主心态）却越来越高，成交周期也增加了不少，除非业主急需用钱，否则不会降价卖。

另一方面，宝中二手房面积大一些的两房，很容易就被“豪宅化”，由于过重的税费问题，就算因利好消息能保持较高的关注度，但是购房者基本是看的多下手的少，成交量主要还是以改善需求为主。

对于客户而言，有些客户一直在关注宝中的房源，可是业主心态普遍较好，议价空间难以达到网友的预期，再加上购房成本对于大部分人来说，还无法下定决心去做选择，却发现这些房源也在逐渐被消化中。

近几个月的客户，有些已转投其他片区二手房或新房市场，像壹方中心、新锦安壹号公馆、宏发前城、华丰前海湾、中粮天悦壹号等项目，税费成本相对要低于二手房，选择一手更有优势，税费可以省10-50万，甚至沙井和光明的一手房，都分流了很多关注宝中周边的二手房的客户，但9月份宝中的成交量和带看量，相比较6-8月份还是有所上升的。

而投资客已经转变成长线投资的观念，由于购房名额的问题，他们开始转战不限购不限贷的产品，因为商铺总价普遍较高，所以最近半年总价较低的商务公寓关注度还不错，加上深圳现在是以多中心发展的形式，打算买商务公寓的客户，普遍会选择自己居住地周边，去进行一个商务公寓的投资。

如果你一直有关注宝中二手房的价格，会发现房价对比4月份以后，还是出现不同程度的涨了一些，年初笋盘是比较多，但那是政策调控初期的“产物”，现在很难再找到那样的价格。（附图，数据只供参考）

以上由一线经纪人提供

张峰浩 13543290302

总的来说，宝中只要还在发展中，在市场上还有足够的关注度，就可以不断转化成实际的购买力，虽然成交量或受购房门槛过高的影响，但价格基本也能保持稳定，既然在保值上并无问题，升值上还具有想象空间，持有周期并不会很长（5年左右），那么投资兼顾自住都是值得考虑的区域。

那么，也会延伸出一个话题，特别是700万-1000万预算的购房者，问得最多的问题就是：宝中那个楼盘的升值潜力最高？

（区域分布示意图）

先来看看宝中的分布图，用不完全填充的颜色来体现区域属性的位置，或许在视觉上会更有冲击感，红色为商业，黄色为住宅，蓝色为大海，紫色为市政配套或学校，绿色很明显的就是绿地了，是否已经发现宝中的商业非常集中，而且被住宅包围着，中间由市政配套分隔开。

在700万-1000万的预算范围内，凯旋城、第五大道、尚都的对比是比较激烈的，我们来看看他们纠结的是什么。

凯旋城是宝中片区最靠近前海的楼盘，位置虽“偏”却并不差，这里的“偏”是指配套跟楼盘稍微有点距离，不能一下楼就能享受到便利的生活配套，所以目前的商业配套还是有些不足，附近有空地未来有望得到改善，不过此盘是带有宝安实验的学区，这学区对于宝中甚至整个宝安来说，排名都是比较靠前的，有学区要求的家庭基本是首选。

原因：带宝安实验学区的楼盘，在宝中片区并没多少楼盘可选，西岸观邸出现的次数越来越小，花园小区太小成为它的“缺点”，以目前的改善型家庭来说，对小区的要求还是比较高的，另一个就是熙龙湾二期，总价太高已经超过他们的极限，根本考虑不了。