罗湖“金三角”大升级 推5大旧改建面超500万㎡

1.辉煌

罗湖的东门商圈、宝安南商圈和人民南商圈共同组成了罗湖的“金三角”，是深圳重要的商圈之一，也是深圳城市中心的起点。

数据显示，这片约6.29平方公里的土地，年产出值超过600亿元，以每平方公里100亿元的产值超过香港的水平，是目前前海蛇口自贸区追随的目标。

在商圈内，有我们耳熟能详的深圳地标建筑：曾经代表深圳速度，三天一层楼的国贸大厦、见证过亚洲*摩天的地王大厦、引领新“金三角”起航的京基100……；

有代表深圳摩登一面的零售商场：华南高端购物中心的领头羊万象城、市级步行商业街东门老街、城市商业名片人民南区……。

2.瓶颈

然而，它们曾经暗淡过，在深圳高速发展，城区不断外拓的过程中，与崛起的新型城区相比，显得有一点老旧。

这是因为罗湖开发建设得早，得益于改革开放初期的先发优势，“金三角”是深圳当年*的中心城区。但进入新世纪后，这个深圳最早建成的老城区，“先发优势”却成为“先发桎梏”，在全市最先遇到土地、资源、人口、环境四个“难以为继”等严峻挑战，其中最突出的就是“空间瓶颈”。

据媒体报道，罗湖从2004年到2008年连续五年固定资产投资负增长。产业空间不足，致使一大批在罗湖成长起来的优质企业和机构纷纷外迁。

放眼罗湖全区，辖区总面积约78.36平方公里，其中建成区33.72平方公里，其余44.64平方公里为生态保护区，在空间格局上“一半山水一半城”，这跟深圳全市的可利用土地比例，其实很类似。

3.机遇

但罗湖底子厚，还有一大优势，垂直空间的塑造性应该是市区中最有潜力的。由于深圳宝安机场的航线走向，几大总部基地都受到航空限高监管，而不得不将原有规划的超高建筑改方案降低高度。而罗湖城区由于临近海拔900多米的梧桐山，理论上可建设的高度应该不低于现有的平安金融中心，或不超过梧桐山的海拔高度。

从这一层面看，罗湖其实已经找到了如何解决“空间瓶颈”，及再度蝶变的方式，而这一方式，正是需要城市更新的体现。

为了行之有效地推动城市更新的进度，2009年，“广东省三旧改造政策”、“深圳市城市更新办法”相继出台，为罗湖打开了一线空间。

在政策引导下，罗湖率先启动“金三角”片区内4.7万平方米的蔡屋围北区改造。改造后的蔡屋围由原来的“城中村”，摇身变为集441.8米的京基100大厦、星级酒店、购物中心等于一体的金融中心区，世界500强及国际知名企业纷至沓来。

此后的2015年8月底，深圳市政府将罗湖区确定为全市城市更新工作改革试点，即“强区放权”，减少审批层级，罗湖城市更新工作效率全面提升，“兆鑫·汇金广场”等多个项目都于试点后向区里申报，仅8个月走完审批流程。

2016年，罗湖固定资产投资184亿元，创27年新高。未来5至10年，罗湖将打造约2300万平方米的全新产业空间，相当于“再造一个新罗湖”。

图：来源于《心罗湖·新罗湖》网站。以下图片未说明来源，均来自该网站及其它网络资讯图。

4.蜕变

“金三角”一带，除蔡屋围北区外，还将全新升级，各大旧改井然有序，预备孕育发展出新“金三角”。

罗湖“十三五”将重点规划建设“金三角”成为国际消费中心核心区，推进罗湖金融和消费产业的集聚和提升。

据统计，目前罗湖全区受理城市更新项目43个，目前在建项目超过20个，规划建筑面积400.76万平方米，产业面积300多万平方米。

其中，“金三角”目前规划包括在建的有5大项目，两个规划超200万建面。

几乎都由知名品牌开发商开发建设，包括京基的蔡屋围统筹更新、华润的湖贝旧改、大中华的世贸中心、兆鑫的汇金广场以及友谊城。

△“金三角”中央区位：兆鑫·汇金广场拔地而起

兆鑫·汇金广场原为深圳酒店区域城市更新单元，位于东门、蔡屋围、人民南三大商圈的重要衔接点，是“金三角”正中位置，紧邻城市主干道深南东路，西邻建设路，东邻人民南路，南邻迎春路。

项目意图通过城市更新带动“金三角”地区发展，以国际消费中心为依托，打造集高端办公、特色商业、商务公寓、公共交通等多元功能为一体的城市综合体。

这也是继京基100后，“金三角”区域内的又一大型商业综合体。由于项目即将面市，老牛也拿到了比较齐全的信息，如下：

更新单元用地面积约2.8万平方米，计容积率总建筑面积为22.2万平方米，其中其中办公约13万平米，商业约4.7万平米（地下约2.52万平米地下商业），商务公寓约5.2万平米，公共配套约6900平米。

整个更新单元分三期开发，首先入市的是03-01地块，属于整个更新单元的一期。地处深南东路以南，东起南湖路时钟广场，西至人民南路，南临天安国际大厦和兴业大厦。塔楼高度约150米，产品主要为37-70㎡SOHO商务空间。目前，在福田中心书城和罗湖喜荟城开放了巡展，可前往详细了解。

△蔡屋围统筹改造：约750m+608m，深圳新高度

今年4月，罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。此次公示内容为蔡屋围城市更新统筹片区更新范围及其项目相关参数。

该统筹片区东起华润万象城、西至红岭路、北起红宝路以北的旧村区域、南至滨河路，大致是从鹿丹村到红岭的一纵范围，主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域。

统筹片区用地面积约33.5万㎡，拆除用地范围面积30.1万㎡，开发建设用地面积18.6万㎡（不含返还政府新型产业用地9376.8㎡），计容积率总建筑面积267.6万㎡。

目前深圳规划的不少超高层摩天建筑，以“金三角”片区*耸。按照该统筹方案，京基晶都酒店区域规划为一栋由三座塔楼组成的超高摩天，*为169层、约750米高；寰宇酒店区域规划一栋130层、608米高；农业银行大厦区域规划一栋45层、200米高。

目前这仅仅是一个城市更新统筹片区的草案，各类参数也可能修改，并且还需考虑航空限高问题。

图：效果图非实际方案，仅供参考。下同。

未来还将由红岭北路延展至罗湖另一旧改热地，笋岗清水河片区，形成互为一体的摩天长廊及产业大道。

△国贸持续提质：友谊城建54层商住综合体

友谊城是深圳早期的商业中心之外，还是本地最早的儿童乐园所在地点，也是不少深圳人情定终生的约会场地。

2014年提出城市更新方案，2016年审议通过，未来将建54层商住综合体。

项目位于南湖街道，北临友谊路，西临嘉里中心，东临庆安大厦。开发建设用地面积8565.6平方米，计容积率建筑面积约9万平方米，其中商业、办公5.7万平方米，商务公寓2.4万平方米等。

△人民南再出发：深港口岸商贸综合物业

大中华CEPA广场（深圳世界贸易中心）邻近罗湖口岸，接驳地铁1号线，临香格里拉大酒店、罗湖商业城。

项目是融办公、酒店、公寓、商业为一体的综合体，意在推动口岸片区的经济发展，推动深港两地经济和人员的交流，为香港企业、机构和个人落户罗湖提供一个宜投资、宜办公、宜居住的空间载体。

△东门华丽升级：超200万平湖贝综合体改造

湖贝村旧改项目4年前就已被列入《2013年深圳城市更新单元计划*批计划》中，申报主体为罗湖区重建局与华润置地。

于今年2月发布了规划公示，项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积约40万平方米，规划建筑面积约205万平方米。

综上，承接城市更新试点之后，罗湖城市建设又将重新上链，新的罗湖呼之欲出。

在罗湖传统核心“金三角”商圈内，凭借区域内的五大城市更新项目相继落地，产业空间充裕、商业载体时尚、城区地标瞩目的更高质“金三角”值得大家期待。

（内容完）

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