年关将近，深中学区近阶段走势如何？
深圳中学初中部，作为深圳四大学校之一，深圳备受关注的区域，经历了2016-2018年深圳频繁限购房价稳定期，2019年的楼市政策利好，以及教育局取消点招，房价最近走势到底如何呢？为您一一分析。
深圳中学初中始建于1985年原为洪湖中学，1998年改为深圳中学初中部，位于罗湖区贝丽南路46号，占地26600平米。许多市民认为深圳中学出名的是高中，初中部只不过是沾光，其实不然，深圳中学初中部同样优秀。
我们来看看数据，2015年-2018年深中初中部四大的录取率。
2019年深中初中部四大学校与八大的录取人数及排名
2020年，共有32名高三毕业生被北京大学、清华大学录取，录取总数全省第一。其中，15人考取北京大学，17人考取清华大学。32名高三学生，毕业于深圳中学初中部的学生有20人，占62.5%。
从上可以看出，深圳中学高中部的培养出大批优秀学子，取得辉煌的成绩，离不开初中部的鼎力支持。
首先我们看一下罗湖区今年的房价走势
接下来我们来看一下近两年片区的房价走势
2018-19年份片区房价属于起伏不定阶段，数据一直维持在一个水平。但从2019年三月至十月近七八个月份，房价持续攀升，由均价5.7万飙升至7.1万，每平米涨价1.4万，涨幅高达20%！
即便是春节疫情影响，2019年12月单价7万每平米至2020年5月份7.9万，而2020年5月至7月两个月是高潮期，已经涨至9万每平米。
20年七月至10月三个月后，即便是史上最严限购，房价仍旧是上升趋势，已经达到了9.4万每平米，进一步凸显了优质刚需学区的资源稀缺性与火热程度。
我们来看下深中学区的划分：
文锦北路-水贝一路-翠竹路-田贝一路
由于现在的许多家长不在单纯考虑单学区，更注重中小学双学区一步到位，以及便于大家更有概念的阅读，我把深中细分为深中+翠北小学区域（图黄框线）、深中+锦田小学（图绿框线）、深中+水田小学（图红框线）。
深中+翠北区域热门小区
金丽豪苑位于贝丽南路，离深中一步之隔，是2000年竣工小区，以小户型为主，是深中交易量最活跃小区。
我们看下去年典型小户型的成交
去年的上半年至下半年的价格走势涨幅不小，但总价还是维持在三百多万四百万内。而在11月底，成交价则突破了四百万
2020年四月份，短短的五个月，同类户型涨幅50多万
截止目前为止最新的成交价格
点评，金丽豪苑作为深中片区成交最活跃的小区，成交可以说是和片区房价遥相呼应，短短的一年多成交价从7.5万突破至十万，在补涨至目前的12万左右，彰显其双学区的绝对价值
2. 愉天小区
该小区是1992年竣工小区，与金丽豪苑毗邻，主要是29-43平米的小户型为主，典型老破旧
我们先看下去年的成交数据
由于愉天小区总价较低，单价19年上半年成交是8-10万左右
到下半年年底的阶段，同样29平米户型已经成交到360万，单套涨了70万，涨幅20%
7.15新政之前成交已经突破14万每平米
7.15之后热度丝毫不减，单价已经达到15.6万！环比2019年三月份涨幅超过55%！
点评：愉天小区与金丽豪苑同属一个中小学区，价格涨幅却比金丽豪苑要大，原因在于其总价更低，而且这两年小区业委会在努力申请棚改放盘量较少，从用学区和投入来讲性价比更高，成本更低。而从综合角度来说，金丽豪苑单价和总价比较适中。
3. 阳光天地家园
阳光天地位于贝丽北路与田贝四路交界，2004年竣工的小区，小区的户型设计比较好，比前两个小区更新一些，住户主要是水贝的珠宝商群体。
首先我们看下2019年小户型的成交价
上半年成交价在10万/平米左右
下半年12月份期间成交价已经接近13万/平米，同户型涨了七十多万
我们目光回到今年7.15之前，30.59平米已经成交到了15.6万/平米，环比去年涨幅57%！
即便7.15严厉政策之后，小区的成交价依旧刷新记录。
点评：阳光天地在这三个小区中是最新的，户型和小区体验感更受买家喜爱，涨幅与愉天小区伯仲难分不相上下，成为片区炙手可热的小区。
最后我们看一下三个小区的涨幅对比
深中+水田区域
鹏大厦（又名太子道、鹏公馆）
鹏大厦是2009年竣工小区，原来是酒店式公寓，近些年被投资商打包分证后二次销售，70年住宅产权，7.15新政之前成交量较大，由于其物业都是销售不满五年，7.15之后交易成本增加，所以成交量和涨幅相对没有那么显著。
2019年期间小户型成交价大约9-10一平米
而在新政之前同类户型已经成交接近13万一平米，新政之后成交有略微上升，处于同一水平阶段。环比去年同期涨幅33%。这个小区物业比较新，租金高，地铁口与洪湖公园无缝对接，也是整个深中片区总价最低小区，相信未来还有较大的补涨空间。
2. 嘉湖新都
嘉湖新都是2002年竣工小区，小区外观有些陈旧，户型比较好，小区主要要32平米的小一房与50-60的小两房。
我们来看一下小户型的成交数据
2019年3-4月阶段成交均价是在8.3万左右
而在11月底成交价已破十万，涨幅明显
2020年7.15新政之前成交价已经突破13.4万一平米，到目前为止仍旧维持13-13.5万一平米的区间，同比去年年底涨幅超25%。
点评：嘉湖新都作为深中热门的小区之一，户型比毗邻的鹏大厦要好但楼龄比较旧，总价低易出租，涨幅略低于鹏大厦，旁边有京基旧改大盘马上入市，未来潜力还是比较大的。
最后我们来对比下两个小区的涨幅
深中+锦田小学区域
这个片区范围比较广，除了贝丽南路与田贝三路、田贝四路中间区域外，几乎涵盖了整个田贝片区，几乎没有小户型，都是70-100多平米的面积段为主
柏丽花园是深中初中部大门正对面小区，1998年竣工的电梯房，三梯八户，2房3房为主，是深中居家的热门小区之一。我们来看一下两房的交易走势
2019年四月份77平米成交单价是6.3万，价格在学区来讲是比较偏低的
而在今年的四月低，同类户型已经比一年前多了整整165万/套，环比涨幅将近35%。
而更魔幻的是，新政之后短短几个月时间，两房的成交不但没有收敛，而且比新政之前还涨了100万！
点评：目前这个小区挂盘的价格已经在八百万左右了，说明其房源的稀缺性和居家的适用度高，广大市民为了孩子的教育与未来，也是肯下血本。
2.马古岭小区
小区是整个片区乃至罗湖最老的小区之一，1988年竣工入伙，7-8层的楼梯房，小区比较老旧，环境卫生和管理都存在一些问题，近些年一直传出有要旧改和棚改的小区，比较热门的小区。
小区2019年十月份三房的成交单价是5.9万
而到了今年九月份成交单价破九万，每平涨了三万
最近的成交趋势有破十的节奏，97平米户型环比去年涨幅54%
点评：马古铃小区与深中初中部仅一墙之隔，所以备受关注，加上其老旧小区有被优先改造回迁的概念优势，一些手握充足资金的家长还是愿意为了学区+旧改投资而博一把，所以涨幅巨大，虽然小区的放盘量和成交量历来不大，但价格未来还是有大可能在创新高。
3.田苑小区
田苑小区位于田贝三路与文锦北路交汇处，1987年竣工小区，也是7-8层的楼梯房为主，该小区的户型比马古岭小区相当，使用率会略高一些，也是深中关注度比较高的小区
田苑小区2019年成交价格都是维持在6-6.5万的一个均价
2020年四月成交价已经几乎达到8万一平米
7.15之前再次刷新成交价，突破8.7万的单价，环比去年同期涨幅35%。
点评：田苑小区的交易量略高于马古岭，住家的环境几乎是一样的，但价格与涨幅均低于马古岭，马古岭更靠近深中，并且改造的几率更大，所造成的差异化。
4.佳兆业金翠园
佳兆业金翠园位于田贝二路与翠竹路交汇处，2012年竣工小区，是片区最新的小区之一，居家环境良好，车位充足。
2019年中下旬，小区的成交价在8.6-9万左右
该年11月中旬，成交价已经突破十万，由于小区成交量不高，价格差距并不明显。
而今年10.1国庆期间，成交单价已经达到了12.6万，总价突破千万，环比去年同期涨幅高达35%
点评：金翠园的成交量一直不高，得益于优越的环境和地理位置，价格逐年都在攀升，由于如今破千万，购房成本较高，预期未来短期内不会有大突破，但稀缺的优质户型依旧会很抢手。
4. 嘉多利花园
嘉多利花园位于田贝二路与文锦北路交汇处，位置比较安静，2002年竣工小区，是片区为数不多带花园社区，居家环境比较舒适的小区。我们来看一下小区成交最多的两房户型数据
2019年中旬的成交单价是7.5-7.9万左右
而到了2020年7.15新政之前同样户型单价已经突破10万，达到10.6万的单价，总价也由六百万不到涨到了八百多万，环比涨幅约40%。
而7.15新政之后，十月份势头仍旧不减，成交单价已经基本接近11万。
点评：成交的走势足以说明，优质学区+住宅刚需的房产颇受买家的青睐，嘉多利的单价低于金翠园，住家环境比它差距并不大，而相比柏丽花园价格仅仅是略高一些，未来的补涨空间和潜力较大。
最后我们来看一下各小区的价格走势。
结语：深中初中部学区的暴涨既有政策红利的趋势，也是教育环境的竞争所产生的产物，相信在深圳初中部旧改回迁后，教育环境与配套的升级，招生规模扩大，以及深中高中致力于打造国际一流水平中学的双重利好夹持下，深中片区的房价会持续热度不退，教育质量与成就也会更上一层楼。
深中初中部旧改近况
最新学区主推房源参考
（本文作者：淘房会会员朱建树13556847931）
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