神操作！一普通二手房强制过户案拆分三个起诉，十余年没走完两个

作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难复杂房地产案件

这是一个跨越时空的神奇案子：2009年起诉，官司一路打到现在，尚未走完三分之二，房价从75万已飙升至1000多万，房子已列入旧改等候拆除

这是笔者所见，耗时最久的一个二手房强制过户（继续履行合同）诉讼，相信任何人看了都会瞠目结舌，先看看到底怎么回事：

涉案房产位于深圳市南山区。

2009年11月3日，买家A与卖家B签订《二手房买卖合同》，成交价75万，履行过程中发生纠纷。

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第一次起诉：历时四年

2009年12月17日，A向一审法院起诉，要求B继续履行合同，注销抵押，办理过户手续；B反诉，认为A违约，要求解除合同。

一审法院认为：注销抵押是过户前提，因涉案房产至今仍处于抵押状态，对于其过户请求不予处理，待B注销抵押登记后另寻法律途径解决。

2010年9月11日，一审判决：A、B继续履行合同，B限期注销抵押登记，驳回A其他诉求，驳回B反诉请求。

判决后，双方均未上诉，遂发生法律效力。（ps：如任何一方上诉，耗时会更长！）

2011年，B向二审法院申请再审；

2011年11月25日，二审法院再审判决：维持一审判决；B不服，申请高级人民法院再审。

2012年8月20日，广东高级人民法院再审裁定：驳回B的再审申请；B仍不服，申请检察院监督纠正；

2013年3月26日，深圳市人民检察院认为不符合监督条件，决定不支持监督；

一审判决生效后，A代为赎楼注销了涉案房产抵押登记。

信荣说：此次“尾巴判决”一审法院有责，买家不上诉错误。

本案一审买家A是同时起诉B要求注销抵押登记和过户的，一审法院本可一案判决注销抵押登记，注销抵押登记后过户，但只判决注销抵押登记，不判决过户是不应该的。

反观买家B，应当预见到一审法院没有判决过户，赎楼注销抵押登记后，必然还要另案起诉过户产生诉累，导致诉讼成本和时间成本增加，应当上诉请求二审法院一并判决，放弃上诉存在失误。

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第二次起诉：历时八年

2012年8月23日，A再次起诉B，要求办理过户手续；B更换理由再次提起反诉要求解除合同；

2013年9月3日，一审法院以“违反诚实信用及一事不再理诉讼原则“为由，裁定驳回双方起诉；A服裁息诉，B不服，提起上诉；

2014年3月14日，二审法院认为A未上诉，原审裁定生效 ，B变更起诉事由，有权起诉，不适用一事不再理原则，裁定：维持驳回A起诉裁项，撤销驳回B反诉裁项，指令一审法院审理B的反诉；

2014年8月21日，一审法院因B缺席，裁定其按撤诉处理。（ps:上诉撤销了一审裁定，又缺席按撤诉处理也是醉了~！）

因A完成赎楼无法强制执行过户，一审法院也觉得有问题，经院长提请审委会讨论决定就驳回其第二次起诉裁定启动再审；

2018年12月27日，一审法院裁定提审A的第二次起诉案；

2019年8月2日，一审再审判决：撤销本院驳回A起诉裁项，A支付B剩余购房款，B于A付清后将涉案房产过户给A；B不服上诉；

2021年5月28日，二审判决：驳回B上诉，维持原判。

目前涉案房产尚在强制执行过户过程中。

信荣说：审理程序混乱，错误严重，买家A放弃上诉二次失误！

1、很明显，A第一次起诉，法院判决释明A“待B注销抵押登记后另寻法律途径解决”，据此买家A提起第二次起诉不受“一事不再理”限制，一审法院以违反“一事不再理原则”为由，裁定驳回A起诉显然是错误的，A应当提起上诉申请二审法院纠正，其放弃上诉导致二审维持，从而为日后的过户埋下隐患！

2、首次诉讼二审法院：虽然第一次起诉A没有上诉，但对卖家B上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，发现一审法院以“一事不再理”裁定驳回A起诉错误的应予纠正，而不应予以维持，导致A过户之诉状告无门！

3、本次诉讼一审法院：二审法院都维持“一事不再理”了，一审法院感觉不对，又自行裁定提审，撤销被二审法院维持了的“一事不再理”裁定，予以审理并判决，让已生效的上级法院裁定往哪里放？

4、本次诉讼二审法院：明知本院生效判决已裁定“一事不再理”，一审法院判决与本院生效判决背道而驰，仍予以维持，导致本院在先裁定与本次判决互掐，法律权威何在？

5、A二次起诉的正确处理方式应该是：一审法院认为二审法院“一事不再理”裁定维持其驳回买家A过户诉求错误，应尊重上级法院生效裁定，提请二审法院启动审判监督程序自行纠正（而不是直接自行做出相反的应予受理再审裁定）——>二审法院启动再审程序，撤销维持“一事不再理”的《民事裁定书》，指定一审法院继续审理——>一审法院予以审理并做出实体判决——任何一方当事人不服提起上诉——>二审法院二审终审。

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第三次：尚未开始，结束时间遥不可测！

虽然这次判决过户了，也能完成强制执行过户（目前尚在执行过程中），但令人啼笑皆非的是，A两次起诉都没有诉求要求B交房，两次胜诉判决自然也没有交房的判项！！！（第三次，也是最大失误）

这意味着即便房产过户到A名下，只要B不交房，法院也因没有执行依据而无法强制执行，按法律程序，A还必须再第三次提起诉讼，要求法院判决B交房，如B死磕到底，还会面临一审、二审、再审、执行

同时，因下级法院没有权利否定上级法院裁定，一审法院启动的第二次实体判决与既有上级法院生效裁定背道而驰，一二审法院不顾既有生效“一事不再理”裁定，受理并判决过户，在程序方面严重违法，如B就此程序方面向广东省高级人民法院申请再审、向检察院申请抗诉，第二次判决很可能因违反法定程序而被撤销，A的第二次八年诉讼又要全部归零重启

据悉，目前涉案房产所在区域早已纳入城市更新，回迁后价值已飙升至一千万以上，其他房子都已经拆除，本案原先一个普通的二手房买卖官司，历时十二年，硬是打成了开发商搬迁补偿权益争夺战的官司！

个人建议：卖家死磕程序，再打个十年八年，买家时间耗不起，房价升值千万，倒不如“以空间还时间”，与卖家让利和解，早日解脱。——毕竟钱是身外之物，轻松愉快的生活品质比钱重要多了！

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信荣说：一步错，步步错，本不该错！

生效裁判是审理案件的法定依据，错误的话必须启动审判监督程序纠正是法律常识，本案从2009年起诉至今历时十二年整，整个过程由于法院的程序错误、原告的放弃上诉权、遗漏交房诉求错误，铸就了一个普通二手房强制过户十年二十年不能了结，而这些错误只要稍加思考，原本完全可以避免。

“往者不谏，来者可追”，之所以推文，不是在指责谁，更不是为了标榜自己，而是意在提醒我们的法官、律师、当事人“以史为鉴”，避免日后程序上的错误，因为程序违法之于当事人消耗的时间成本过于庞大，我们没法保证当事人一定能活到程序、实体都没有问题的正义判决来临之日

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