买1600万豪宅，“未签合同”也违约，起诉退定被驳回！｜深圳楼事

作者｜张茂荣 

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难复杂房地产案件

一般来说，有合同，方有违约之说，没签合同，没有达成合意，自然没有守约或者违约的说法，然特殊情况下，即便没有签书面合同书，合同也可能成立，当事人也可能构成违约，如本案。

基本案情：

2021年1月16日上午，买家于链家地产安排下到卖家看房（涉案房屋），双方未能谈拢成交价；

1月16日中午，买家微信中介表示“1600万成交我才过去”，并表示“佣金只给你们0.9个点”；

1月16日下午，中介方召集双方面谈，商定交易价格1600万；

其后，买家分四笔转账支付卖家共计 75 万元购房定金，中介方根据双方商谈情况，打印出成交价格 1600 万元、定金 80 万元、佣金24万元的《房产买卖合同》，卖家签字按指印，链家地产盖章，买家临时因故未签字。

涉案合同：只有卖家签字、中介盖章，没有买家签字

1月16日晚，买家向中介方表示不想再行交易，要求退还定金。

1月17日，买家又微信中介方，以 “合同没有签字”为理由，要求退还定金；

1月18日，买家再次微信中介方要求退定，理由是“没有签合同，佣金等很多问题还没有落实到位”

卖家慕名来访并委托信荣律师团队做非诉处理。

1月22日，笔者代理卖家向买家发送《履约催告函》，催告其支付剩余5万定金并补签合同。

1月25日，买家（由律师陪同）、中介方来笔者所在律师楼商谈纠纷解决事宜，买家律师预设陷阱，开口就说卖方不卖，要求1600万成交价包含佣金，双方未能达成一致。买家律师偷偷对笔者通话进行了录音，并在后来作为证据递交法院。

（ps：其实笔者从买家律师诱导式问话、避重就轻、谨慎答话中已有预感，并当场说录音没意思，没想到还是录了，而且作为起诉证据）。

其后，卖家有意返还一半定金和解尽快卖房，笔者助理试图与对方律师联系沟通未果。

1月26日，买家律师致函卖家，称双方并未达成一致的意思表示，双方间的合同未成立，因卖家收定后恶意磋商，以不正当方式阻却买家订立合同，要求卖家双倍返还定金150万！

买家律师函鉴于买家已委托律师明确表示不再履行合同，1月28日，笔者代理卖家向买家发出《解约通知函》，解除了涉案合同，并要求买家支付360万违约金。

信荣律师团队回函

2月3日，买家以原告身份向深圳市福田区人民法院起诉，要求被告卖家双倍返还定金150万元，并查封涉案房屋。笔者代理卖家应诉，主张双方合同已经成立，买家构成根本违约，要求驳回其全部诉讼请求。

已过户并设700万抵押，被法院判决过户回原业主！

法院观点：

福田法院经审理认为：原、被告已就合同的主要条款达成一致， 原告已按合同约定履行了支付定金的义务，被告接受了定金，原告虽未在合同上签字捺印，但原、被告房屋买卖合同已经成立。

原告在合同成立后，拒绝签署合同，对约定的交易价款反悔，其行为已构成根本违约。

被告在合同的订立、履行过程中并不存在违约行为，原告请求被告双倍返还定金，理据不成立，本院不予支持。2021年7月26日一审判决：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费 18300 元、保全费 5000 元(已由原告交纳)， 由原告负担。

信荣说：口头合同亦有效，虽未签书面合同，一方履行主要义务，对方接受时合同成立。

1、《民法典》第469条第1款规定：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；第490条第2款规定：法律、行政法规或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。——据此，只要双方就交易事项达成合意，即便只是口头，没有签订买卖合同，违反约定也要承担违约责任，所以“没有签书面合同就不够成违约”的观点是错误的；

2、深圳二手房买卖合同是“买卖+居间”的复合合同，同时包含买卖双方之间的房屋买卖合同和与中介方之间的居间合同，佣金约定属于居间非买卖合同条款，独立于买卖合同之外，买家因与中介方发生佣金争议而拒绝履行买卖合同没有法律依据；

3、非常不建议律师对同行偷录音！同行相惜，律师之间庭上对手，庭下朋友，受各自客户委托，受人之托、忠人之事、各自为主没错，但应坦荡交流、友好磋商，争取和解结案：大家都是法律专家，哪个不知道“趋利避害”？能如实说出于己方客户不利被偷录的，都是基于对同行的信任，利用这种信任偷录并作为证据递交法院太伤同行感情，如果律师都这样，同行间都相互堤防，有什么意思？！

4、买家作为原告发起诉讼被认定违约败诉后果很严重：卖家有权在判决生效后另案起诉追究买家约定的360万违约金（730万违约金案，就是买家起诉引发卖家反诉，法院判决买家赔卖家的），同时也有权就保全后官司败诉向买家提起赔偿诉讼，建议买家不必上诉尽快和解一揽子解决本案争议；

5、 “专业可视化，实力看得见”：如果说重大、疑难、复杂案件（大要案）纠纷解决是对律师团队专业水平和执业经验的考验，那么说成功案例则是能力证明，欢迎关注本团队最近代理的“房地产大要案”胜诉案例。

楼事奇案，绝无仅有！

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期间，误买查封房，代理客户索赔，法院判决卖家返还定金，支付客户成交价15%的违约金