深圳二手房交易各种赎楼方式的区别与风险

随着城市的房价攀升让交易资金趋向大额化，在二手房交易中，不少买方都遇到过这样的“纠结事”：卖方贷款没还清，房产证尚在银行抵押，想买这套房就必须结清卖家欠款银行贷款，方能注销抵押过户。赎楼是二手房交易过程中，最复杂、猫腻最多、风险最大、也最容易出问题的环节。下面白马对深圳二手房交易的各种赎楼方式的区别和风险做出详解。

赎楼定义：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出。二手房赎楼业务主要有两种形式：一是额度赎楼，二是现金赎楼。在交易时，房产仍然是处在按揭状态，抵押在贷款银行，要想交易，首先要还清银行贷款，解除抵押，这个俗称“赎楼”。

赎楼分为两种情况：1、交易类赎楼，也就是二手房交易过程中，卖家的房子还抵押在银行，需要先还清银行贷款，才能交易过户；2、非交易类赎楼，也叫转案；业主的房子抵押在银行，欠银行的贷款已经不多了，业主希望先还清原来的贷款（即赎楼），然后再抵押给银行得到一笔新的贷款，当然，新的贷款一定会比原来的贷款多。

交易类赎楼，可以用额度赎楼，也可以用现金赎楼；非交易类赎楼，只能采用现金赎楼。

这里讲的赎楼主要是针对交易类赎楼。

一、交易类赎楼的方式有两种

一种是额度赎楼，也就是担保公司作为担保，从银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。其中额度赎楼又分一笔款和两笔款。

一笔款定义：买方向银行申请按揭贷款，并在交易房产没有办理过户及抵押给银行的情况下，银行凭借担保公司为买方提供的担保，而向买方提前发放按揭贷款，俗称一笔贷款。贷款以及首付款首先用于赎出交易房产。一笔款赎楼只需要支付担保公司的手续费，没有短贷利息，相对节省成本。但是买家风险比较大，也就是说房子还没有过户到买家名下，买家就已经在开始供楼了，对买家来说如果期间出现问题造成交易终止，那就麻烦大了：比如业主变卦说不卖了，最多赔你定金喽，又或者说这个房子的产权有问题像给法院查封，有债务纠纷等清况并非没有可能，）　到时买家帮卖家赎出楼来的，房子却没有办法过户，还欠银行的钱　，风险是很大的。一笔款赎金楼的前提就是买家的按揭贷款金额要大于卖家的银行欠款金额。

两笔款：即由卖方向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款，用于提前还清原贷款，赎出房产证。俗称“”两笔贷款。客户一次性付款和买方按揭金额小于业主赎楼金额的必须做两笔款担保赎楼。两笔款赎楼，需要支付担保公司手续费和承担短贷利息。而深圳很多时候卖方实收，费用都是买方承担，增加了买家的资金成本。

所以，一笔款与两笔款主要的不同有：主体的不同，风险的不同，费用的不同。一笔款：主要是为买方担保，只要过程出问题都由买方承担。买方风险比较大，要提前供楼。存在产权风险，但节省费用。

两笔款：主要为卖方担保，过程出现风险也是卖方的责任，对买方而言，风险性小，但是卖方实收时买方费用增加，需付短贷利息。

二、是现金赎楼，也就是担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼。额度赎楼现金赎楼的区别在于：

1、资金来源不同：额度赎楼实际上就是业主（二手房交易中的卖方）借一笔钱来还清银行贷款；额度赎楼的资金来自二手房交易中买方的按揭银行，担保公司为这笔资金担保，承担风险。现金赎楼的资金直接来自担保公司（或者投资公司）。2、流程不一样，赎楼所需要的时间不同：额度赎楼要经过担保公司审批，然后出保函给银行，银行审批后再出款，流程比现金赎楼要复杂一些，所需要的时间也就会长一些。现金赎楼只需要担保公司审核之后，就可以直接出款，所需要的时间较短。根据目前深圳的情况，一般情况下，从提交申请到出款，额度赎楼需要一周到两周，现金赎楼只需要1-2天。3、费用（赎楼费）有差别额度赎楼实际上就是业主借一笔钱来还清银行贷款，除了赎楼担保手续费还有赎楼贷款的短期借款利息（俗称短贷利息），短贷利息就是根据这笔赎楼款用了多长时间来计算利息；一般情况下，额度赎楼会稍微便宜一些；在深圳现阶段，现金赎楼一般是按照0.1%一天来收费；一般情况下，如果银行放款及时，目前交易类赎楼大概需要20--25天左右，赎楼费大概是赎楼金额的2%左右。额度赎楼的费用有两部分：担保费和银行短期利息，担保费不论时间长短，按0.8% -- 1.2% 收费（由担保公司收取），银行短期利息是万分之三到万分之五一天（由银行收取）；具体的收费根据市场行情确定；目前深圳的情况，如果银行放款及时，采用额度赎楼也差不多需要赎楼金额的2%-2.5%左右。需要强调一点的是，目前深圳银行对卖方的信用状况要求越来越高，如果卖方信用不好，就可能做不了额度赎楼，必须做现金赎楼了；所以提醒二手房交易的买方，如果是买家负责赎楼，需要了解卖方的信用状况。如果卖方的信用很差，可能担保公司因为风险较高也不愿意赎楼，这个时候可能就要花费更多的赎楼费才有担保公司愿意做。

赎楼是从买方取得银行贷款承诺函后开始进入赎楼流程的；额度赎楼是银行要取得担保公司保函后，才能放赎楼款，接下来再去还款并赎出红本，一直到买方银行放尾款时银行收回赎楼款，赎楼过程才算结束，（如果银行及时放款）这个一般要30天左右；但赎楼过程中需要担保公司及买方密切配合，才能加快速度，任何一个环节出现问题，都会让赎楼周期变长；现金赎楼从把赎楼款还入银行后，很快就可以把楼赎出来，最快1天取证注销抵押并过户，加上买家取证抵押及银行放尾款时间，最快15天内可以完成交易（如建行），但深圳有的少数银行还款后取房产证需要一周甚至半个月内时间，会大大增加赎楼成本。所以正常的现金赎楼在20天--25天左右，遇到节假日还要顺延，但是最长30天内都能完成。以上正常完成的这个时间前提条件都是：银行及时发放买方按揭贷款。

二、赎楼过程中卖方有哪些风险

赎楼过程中担保公司或现金赎楼公司也都会面临一些潜在的风险，比如业主赎出楼来不卖了，业主拿到红本又去做了民间抵押，或者业主赎出楼后房产又被查封，以及业主收到尾款后不清还赎楼贷款等等，所以赎楼前担保公司或现金赎楼公司会让卖方做一个全权委托公证，以确保整个赎楼过程能自行主导，这是赎楼必须经历的步骤，也是硬性指标。那么，赎楼过程中卖方会有哪些潜在的风险呢？主要表现在以下几个方面：

1、赎楼的市场鱼龙混杂，更是有很多个人会冒充赎楼机构，帮卖方垫资赎楼，赚取赎楼利差，虽然出资方是对方，但他们却拥有了物业委托的权限，一旦出问题，将无法追回损失。

2、赎楼公司赎楼业务流程不规范，没有标准化，让赎楼的周期没有定性，特别是各个环节衔接不好，容易让赎楼费用增加。

3、赎楼机构系统管控不严格，赎楼从业人员个人操作权限过大，容易造成客户资料外泄；更为严重的是，管控不严，容易造成从业人员与少数无量中介联合起来吃差价，做ABC等行业违规操作。更有甚者容易被一些不良的从业人员要挟，让自己陷入被动。

三、买方首付款给卖方赎楼的风险

1.买方帮卖方垫资赎楼是二手房交易中最普遍的风险之一。就深圳市场来说，卖方大多实收房款，各类费用由买方支付，买方为了节省赎楼费用，可能会拿自己的首付款为业主赎楼。但是这钟做法，往往要承担一定的风险，主要体现在以下四大风险：

2.如果卖方本身还有其他债务，并被债权人起诉至法院，那么在房产被赎回当即，可能会遭到法院查封冻结该房产。往往卖方会向买方或中介等第三方刻意隐瞒，造成多方损失。

3.买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。

4.如果卖方在赎楼后发现近期楼价大涨，可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的买方，给买方造成更大的损失。

5.买方支付给卖方首付款或部分楼款用于赎楼，如果卖方挪用，并未拿去赎楼，且当中没有约定清楚履约时间，即便闹到了法院，法院也只能按照借款纠纷来判决当事方还钱。因为法院很难确定卖方是否真心赎楼卖房，这存在一个履行期限的问题。

所以，二手房交易时针对卖方房产还在银行抵押时，都需要赎楼，那么赎楼，白马建议一定要慎重选择:其一，一定要选择公司机构，而不要相信个人；其二，要选择一家有资质，且实力强大，资金实力雄厚，有背景的公司；其三，要选择一家操作规范，有标准化服务和标准化流程的公司；其四，要选择一家正规中介，选择正规中介机构的专业的资深经纪人。

总之，赎楼的门道很多，可钻的空子很多。如果不懂业务流程，很容易入坑，所以买卖双方在交易时一定要根据实际情况提前确认好赎楼方式、周期、费用等，最好用合同或合同补充协议明确落实。担保公司最好找大型的、专业的，因为大型担保公司一般会审核卖方信用，公司内部风控比较严格，可降低交易风险。

（本文作者：淘房会会员陈令13424396986）