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2017年中盘点 有哪些值得关注的改善型新房?

八月以来,深圳楼市掀起了一波新盘入市潮,目前已有13个项目开盘或顺销。其中住宅项目12个,几乎与今年上半年的住宅入市量相当,根据牛浩思团队的统计,上半年新增住宅数目为17个。


  

一、豪宅入市去化显著 高阶改善需求旺盛

  

近期入市的还有两个中心地段的豪宅项目,分别是悦府和香山美墅果岭。两个楼盘前后脚跟接连入市,都以百平米以上的大户型为主,套均总价在1500-2000万左右。然而,从后续销控来看,都卖得不错。

  

尤其是悦府,开盘当晚,老牛的朋友圈就被其“盛况”刷屏了,虽然参杂了不少别有用心或需交“智商税”的信息。但后续从规土委辟谣公告来看,总共350套房源,当晚达成购房意向263套,开盘当晚去化率达到75%。

  

作为高总价房源,这样的销售数据非常可观。实际上,类似悦府这样楼盘的开盘情况,今年并不少见。

  

譬如,前不久入市的安峦公馆,在正式开盘前就已颇受瞩目;瑧山府5月初入市,220套房源已累积售出189套(数据来源于深圳房地产信息网数据中心);天鹅湖一号二期6月底开盘时同样“大麦”……

  

为什么会这样?老牛认为有几点因素,而这些因素可以说明,楼市调控政策效果意图达到官方诉求,纯投资客离场后,是改善置业者的入市良机。(当然,现在买房者,其实某种程度亦是“投资客”。只不过是更讲究自住需求的“投资客”,谁买房不都希望升值呢?)

  

1,不管是瑧山府、天鹅湖一号,还是悦府,其所处地段都是大家认可的“好地段”。

  

2,去年10月以来,新房价格这块,开发商定价趋于“理性”,像悦府均价约13万/平方米的价格,与后海住宅片区的二手房单价相当,比较优势明显。

  

3,一部分手握房票,且有高阶置业需求的,一般比较注重圈层“改善”。这批置业者,自然会将目光聚焦于少量地段更佳的楼盘作为改善对象。

  

对于投资,这个时候其实应该谨慎入市,我们不能低估政府的调控力度,在房价相对稳定的时期,于投资客而言,其实是不划算的。

  

因此,从老牛目前的观察来看,现在房卖的主要是改善置业群体(改善亦是刚需),因为是自住,在条件允许的情况下,在稳定时期换房是明智选择,我们永远抓不到什么时候是*,什么时候是*,就跟买股票一样,所以只要能够承受的范围内,不需要考虑太多因素。


  

二、中阶改善紧跟步调 六大在售新房横向对比

  

一般购买豪宅型的改善群体,资源把控能力较强,信息渠道更广,对市场的嗅觉会更为敏感。后续可能会带动一批中间价段的改善需求进场。

  

而作为普通改善型置业购房,大家都有自身实际的换房需求,总结起来无非是三点因素:

  

1,“以小换大”需求;

2,资产保值升值需求; 

3,提升居住生活品质。

  

这就决定了相比“上车盘”,置业者应当更注重于项目的综合素质,如:①新房的房价;②周边配套;③交通条件;④小区环境;⑤学校;⑥物业等,都更应纳入考虑范围。

  

那么,深圳目前中间价的改善型产品又有哪些呢?这一期,老牛为大家做一番整理,并简单地横向比较分析。择选目前几个在售的中间价段改善型新房产品,在售户型主要是三房及以上户型,价格普遍在6万左右,总价约460万起步。

  

由东向西包括信义金御半山三期、万科麓山、信义嘉御山、壹成中心花园、尚峻、山海上城二期等。


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从楼盘的分布来看,它们基本上都处于深圳城市带的第二圈层,按照以前的说法,这带我们称之为“二线关区域”。

  

几年来,深圳特区一体化的全面深化,这样的概念基本上已存留于历史。而当年的“二线关”是深圳人的刚需上车之地,如今随着城建、交通的逐步完善,新房集中供应以及最重要的房价普遍上涨等因素的带动下,成为普通置业者的改善选择。


    

1,山海上城Ⅱ·天赋

概况:位于宝安区西乡宝安前海宝安大道铁仔山公园西侧山脚,总体建面70万平米,以5大组团构成,包括:35万平住宅社区+10万平总部商务-5A级写字楼+10万平购物中心+20公顷儿童主题公园+48班九年制学校。

  

一期产品2014年已入市并售罄。在售二期主推建面约83-172平户型,二期规模更大,选择面广。

  

价格:均价约5.6万/平。3房总价约460万起。


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地铁:1号线固戍站约1.3公里

  

规划学区:华中师范大学宝安附属学校,目前学区为共乐小学+西乡中学。

  

华中附属学校为项目代建的九年制公办学校,届时小区整体划入该学区范围内的可能性比较大,新学校新硬件环境应不错,师资有待观察。

  

规划旧改:周边建筑密集,工业区、民房集中,短期5年内预期变动不大。周边城市更新项目不少,主要以“工改工”项目为主,可以预见的是,未来该片区主打新型产业配套。

  

其中奋成工业区,方大工业区,骏业工业区等已经纳入城市更新计划(工业改新型产业),土地整备基本完成,将陆续启动建设。


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小评:

社区的自建配套能够给业主带来便捷的一站式服务,包括规划中的儿童公园,是比较接近性的休闲场地,符合改善置业的配套需求,但周边商业氛围一般,社区似有孤立之感。小区靠山朝高尔夫,对部分单元来说,有较佳的绿色景观资源,只可惜周边社区氛围亦缺乏,未来规划也以产业用地为主,宜居属性略有偏失。虽然靠近地铁1号线和宝安大道,出入却不大便捷,缺乏有效的微循环道路组织,距离地铁站距离超过1公里,步行舒适度较一般。

 

 

2,鸿荣源尚峻

概况:位于龙华区上塘地铁口附近,占地3.6万平米,总建面约17.7万平米,物业类型含住宅、商业办公等。超高层建筑为主,分为东、西两个地块。东地块由一栋住宅和一栋办公性质的公寓组成。西地块则由5栋住宅和一栋写字楼组成(其中一栋住宅建筑为保障房)。

  

一期为西地块,已于今年4月份率先入市,尾盘。在售二期为建面约80-121平户型,与一期户型几乎一致。

  

价格:均价约6.44万/平。3房总价约500万起。


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地铁:4号线龙胜站和上塘站约500米内;6号线上芬站地铁口(在建)。

  

规划学区:按目前地块所属学区划分,为高峰学校。附近即曼海宁小区西北角在建小学有和平小学,未来学区或存在变动。

  

规划旧改:项目本身亦属于城市更新项目(工改居),周边城市更新众多,且不少同样的“工改居”,譬如尚峻二期南面的岳盟工业区,拆迁中,确定为恒大操盘。预期实现的可能性较高,有助于进一步增进项目及周边的社区氛围。

  

项目外围亦有不少大型城市更新,譬如卓越赤岭头、华侨城龙胜旧村、海岸城第三工业区、中洲龙华商业中心等,均为体量百万平的大型综合体项目,但此类项目进度缓慢,预期性不稳定。


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小评:  

项目户型整体朝向较好,均好性较佳。在单层6户的情况下尽可能将户型之间的影响降到较低水平。飘窗结合落地窗设计,在室内采光与空间利用上兼顾,房间比例较好可提高空间使用效率。但社区氛围的容积率较高,社区规模相对偏低。注重社区空间的改善置业者需留意。

  

周边可预期变化较大,包含金茂府、恒大项目等,未来片区内的社区氛围浓郁,有助于社区商业的开发及相关配套的进驻。相隔不远是且能便捷到达深圳北站商务中心和红山商业中心,大环境较佳。学校因素尚好,但随着居民入住率地提升,现有资源可能面临重新分配。

  

陆路交通和轨道交通便捷,平峰时段通达性较好。

 

 

3,鸿荣源壹成中心花园  

概况:位于龙华区老城片区,应是深圳目前最大的在建旧改项目,总占地面积约50万平米,由龙华人民路、建设路、东环一路、梅龙路、工业路围合而建。总建筑面积约320万㎡,含60万平米商业物业,是龙华最为瞩目的超大型综合体项目。目前项目的9、5、6、7区已入市。

  

价格:新入市7区建面约77-143平,约5.5-6.7万/平。3房总价约430万起。


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地铁:4号线龙华站约1.2公里。规划有地铁22号线和25号线,短期5年内未有动工计划。

  

规划学区:项目配建有9年制学校,暂规划为42班小学+21班初中。

  

规划旧改:周边旧改更新项目林立,包括海岸城、中洲、卓越、金地等知名开发商在此布局。但在短期内,旧改的推进进度极其缓慢。自身作为城市更新项目,分10区开发,完全建成或许还需5年以上。


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小评:

项目户型实用率比较高,布局均好性佳。7区在整体项目的中间区位,不直接面临主要干道,相对闹中取静。南向及西向各布局1所幼儿园,此朝向的楼间距有一定优势,与此同时,幼儿园潜在的噪音和特殊时段的交通问题值得综合权衡。

  

作为超大型综合体项目,自身的商业配套在片区内“无与伦比”,可以预料会成为片区的商业中心,加之周边巨量的城市更新规划,长期来看,有助于提升片区的居住、营商氛围。配建的九年制学校暂未明确如何运营,但有一定的期待值。*比较担忧的是龙华老城交通的承载力和进出关的压力。


  

4,信义嘉御山5期  

概况:位于龙岗区坂田街道五和大道与吉华路交汇处,项目建面约42万平米,配建的天虹旗舰已经开业,由深圳外国语合作办学的科技城外国语学校也已开学。同时项目期均已入伙。

  

价格:目前尾盘在售,在售户型建面约为89-131平,带装修住宅,整体均价58500元/平。


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地铁:地铁五号线五和站C出口1.2公里。在建地铁10号线坂田北站约800米。

  

规划学区:科技城外国语学校(深圳外国语学校合作办学)

  

规划旧改:项目临近龙坂交界,因此壹成所有的城市更新项目,嘉御山亦有。而其所处的坂田北片区,亦是城市更新集中地,包括佳兆业、桑泰、保利、万科等知名开发商项目。但进度依然缓慢,拆迁难度高,预期周期较长。


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小评:

从目前入伙的1-3期来看,小区的规模和品质都不错,大花园式管理,有足够的休闲空间。现成的天虹商场、学校,还有地铁10号线的建设,基本的生活需求都能满足。楼盘带装修,装修不仅是一笔成本,入伙后也可以避免装修的噪音影响。要说缺点是楼盘周边环境面貌短期内难改变。对于短期内要居住、要上学的家庭来说,是不错的选择。


  

5,信义金御半山3期  

概况:位于龙岗区布吉罗岗片区,总占地约18.5万平米,总建筑面积近100万平米。前期一、二期已相继入市,新入市的为三期,规模比前两期大得多,含商业综合体和住宅。

  

价格:在售建面约74-143平平层户型及建面98平复式户型,整体均价63000元/平。


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地铁:5号线百鸽笼站地铁口。规划有17号线于此换乘(17号线规划为罗湖站到平湖金融城的南北纵线)。

  

规划学区:贤义外国语学校(九年制)

  

规划旧改:项目前身为金稻田旧改项目,周边建成区密集,以大型居住社区为主。城市更新主要布局于项目的北面及深圳东站周边区域。包括佳兆业、京基、百合等开发商项目,且改造方向仍以居住物业为主。


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小评:  

从好几个项目来看,信义的居住品质比较不错,园林规划和配建配套都符合改善型需求。小区商业部分为12万平米的集中型商业,由华润运营管理,值得期许。内部微循环交通仍需完善,好在自身为地铁口物业,公共交通便捷。周边社区扎堆,居住氛围尚好,但整体密度稍高,且入学压力较大,资源分配需进一步加强。

 

 

6,万科麓山

概况:位于龙岗区布吉布龙路与吉华路交汇处西侧,紧邻水官高速、清平高速和南坪快速、布坂联络道(预计18年通车)。其中布坂联络道起点坂雪岗大道,终点三联桥。

  

麓山即麓城的四期,是麓城的最后一期,位于社区整体的南面,与前三期围合布局,相对独立的社区花园,中间则是代建的麓城外国语小学。

  

价格:在售建面约95-125平3-4房住宅产品,均价约5.9万/平。


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地铁:5号线上水径站300米内。未来可在布吉站换乘14号线、17号线及既有的3号线便捷出入市区。

  

规划学区:目前所属学区为麓城外国语小学+布吉中学。南面(尚水天成西侧)规划有一所九年制学校,或能缓解片区入学压力。

  

规划旧改:南面有较大的发展空间,无需拆迁旧改,规划有800床位的综合医院、九年制学校、大型住宅小区、绿地等项目。还规划了银湖山登山道(在建)、已经投入使用的2万平米市政运动公园、上水径公园等。

  

而比较接近的城市更新项目是招商的三联片区,以及中航松元头片区等项目。


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小评:  

万科作为国内龙头房企,物业管理向来为人称道。在大工业时代,户型及后期装修的打造,也体现出了较高的品质。万科在麓山的户型产品上采用更具设计感、更强调空间利用的装修理念。此外,对社区配套、小区园林的实际使用也颇为用心,强调景观环境的适宜性、智能性等。所以,万科的楼宇布局、园林动线,总能更为合理。作为改善置业,选择麓山会相对舒心得多。

  

从居家配套上考虑,学区的接近性较好,包括未来规划有九年制学校,按照就近入学的原则,调整的可能性是有。但目前比较缺失的是商业属性,这点有利有弊,利在于居住环境较为纯粹,弊自然是不方便,好在社区本身已有华润万家等大型商超。

  

另一点则是该项目南面的水径石场用地,目前了解到的信息是正在赔偿协商中,是有关部门重点推进的项目。水径石场的撤离,相对会增加吉华街道的储备用地,对于完善周边公共配套有着重要意义。加之吉华街道的新设,预期会更积极地推动该地块的启动工作。使片区具备一定的想象空间。


总结:

以上是择取了其中几个均价6万平左右的在售新房盘点,老牛原本提出了一段购买建议,但后来想想还是作罢。买房其实应属于比较家庭、私人的决定,大家到现场多看看,实际对比,更能做出甄选。


(内容完)


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