这个惠州有点“燥”：老牛惠阳5盘实探 了解一下？

自2015年以来，深圳房价一路狂飙，许多深圳客只能将目光投往临深片区。说起临深片区，首先想到的应该是惠州，主要是由于它宽松的调控政策以及低洼的房价。

本期，牛浩思团队通过实地走访惠阳新圩镇3盘，秋长镇和沙田镇的2个度假大盘，让大家感受一下近来有些躁动的惠州市场。

路线：牧云溪谷·云峯---隆腾盛世----碧桂园翠湖湾-----碧桂园湖光山色---碧桂园润杨溪谷

惠阳新圩镇作为毗邻深圳坪地的片区近几年来发展迅猛，利好不断。凭借着深圳轨道交通延伸的优势，新圩房地产市场强势发力，房价步步高升。未来，新圩镇南部新城将打造具有活力的‘生态宜居新城’，主动承接深圳等周边区域的功能外溢，促进深惠一体化发展。

*站：牧云溪谷

牧云溪谷位于新圩镇龙岗大道与长山路交汇处，与坪山区管辖范围仅有一路之隔，项目总占地面积71万㎡，建筑面积220万㎡。项目分7期开发，1、3、5期为别墅区，2、4、6、7期为高层住宅。

目前在售的主要是4期的高层产品和3期的少量别墅产品，其中4期的产品包括建面172㎡的6房和建面95-116㎡的4-5房，价格在1.7万元/平---1.8万元/平之间，毛坯交房。

配套方面，小区内有3所国际双语幼儿园，5期旁是华东师范大学附属学校，将于今年9月开学。项目的集中式商业规划有6层，建成后是由华润万家运营。目前已经在打地基。

小区旁的公交站有深圳东部公交862路，可直接接驳双龙地铁站，5*一班，车程大约20*。另外，项目距离在建的3号线延长线六联站约2.5公里左右。

户型方面，项目的高层户型实用率比较高，建面95㎡的户型，实用面积约有110㎡。建面142㎡户型，实用面积有150㎡左右。

总体来看，项目整体环境不错，自身配套齐全，涵盖了商业、教育、休闲娱乐等各方面设施，建成之后能满足小区业主的基本需求。 

第二站：隆腾盛世

出了牧云溪谷沿着龙岗大道往北走就是隆腾盛世，与牧云溪谷相比，该项目体量偏小，总占地面积12万㎡，建筑面积50万㎡。

项目分3期开发，目前在售2期5、6号楼的高层产品，整体均价1.8万/平-2万/平，带装修，预计2020年交房。户型方面，项目目前在售的是建面125㎡的4房和建面139㎡的5房，后期也是以大户型为主，主要针对改善型的购房者。

交通方面，项目周边有多条快速路，盐龙大道、深汕高速、长深高速、水官高速以及在建的外环高速等。距离龙岗中心城约15公里，开车约30*，外环高速通车后，可直达坪地六联出口。

教育配套方面，项目自建一所9班幼儿园，与华东师范大学附属学校一路之隔。

总体来看，小区内部中式园林设计，环境优美，公共区域相对高端精致，户型通透宽敞。但目前周边配套尚不完善，公共交通较为不便。

第三站：碧桂园翠湖湾

项目位于新圩镇创兴路3号，占地10万㎡，总建筑面积38万㎡，共2576户，分4期开发。

目前在售的是最后2栋洋房，均价约1.2-1.3万元/平，户型主要是建面89㎡2房和建面129㎡3房，共240套，带装修，预计明年年底交楼。

项目配有一所幼儿园，目前在建。距离新圩中心小学1.6公里，新圩中学2公里左右。另外，社区配有沿街4500㎡风情商业街。

综合来看，项目背靠观音山，自然资源还是相当不错的，但是目前周边略显萧条，沿街的风情商业街还没有开放，周边交通也较为不便，只能选择自驾前往。

通过实地走访新圩三盘发现，目前新圩片区整体环境不佳，自建房多，配套设施相对落后。而牧云溪谷的自身配套更为强大，不需要依赖周边配套，因此比较而言显得更有优势。

第四站：碧桂园湖光山色、碧桂园润杨溪谷

接下来走访的是碧桂园的两个度假大盘，湖光山色位于秋长镇，整个项目占地50万㎡，总建筑面积将近100万㎡，分五期开发，整体绿化率达85%。

目前无新房在售，1期产品已全部卖完，均价在1.3万/平左右，预计2019年交楼，交楼时将会同时开放一个1500平的社区超市和一所幼儿园。

小区整体感觉不错，环境优美，拥有4个天然湖，规划的休闲娱乐配套设施也将依湖而建，包括垂钓基地、登山道、水上乐园以及4.5公里的环湖栈道。

项目未来还规划建设一个大型的商业中心，一所公立小学和三所幼儿园。另外，小区内有楼巴，会根据业主的需求制定路线。

预计今年8月会加推2期的别墅产品，目前2期的高层还未开建。

润杨溪谷位于沙田镇，深汕高速淡水东出口2公里处，距离深圳福田约60km，距惠州南站8公里。周边交通便利，周边有惠大高速和深汕高速可直达深圳、惠城区、粤东等地。总占地约3000亩，建面约220万㎡，是一个可容纳4-5万人的超大型社区。

既是大社区，配套设施自不必说，无论是五星级温泉酒店、商业购物中心，休闲娱乐场所，还是学校、社区门诊，应有尽有。另外，社区内目前正在打造交通中心，预计每天有多辆楼巴车往返深圳各区，预计年中通车。

目前主推1期1号楼和3号楼建面94㎡的2房，均价1.2万/平-1.3万/平，带装修交楼。同时，9号楼和10号楼的3房正在认筹，预计近期将会开盘。

综合来看，两个项目的整体环境都不错，配套完备，价格也相近。从交通和位置上看，湖光山色靠近人民一路，而润杨溪谷不仅挨着深汕、惠大两条高速，而且距离惠州南站也更近。单从纯度假角度看，润杨溪谷规模更大，休闲娱乐设施更为齐全，而湖光山色目前也暂无新房在售。

（内容完）

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