坂田南地铁沿线物业 碧桂园荣汇楼评

碧桂园荣汇位于坂田南片区，周边住宅集中，社区氛围浓厚，是地铁5号线坂田站物业。

项目总建面11.5万㎡，主推建面102-118㎡的三至四房，均价约6.4万/平；另在售建面约49-90㎡、4.7米层高的的“创想空间”，用途多元，约6万/平；以及xx套安居型商品房。

成熟片区，旧改利好：

项目位于坂雪岗大道和中兴路交会处，目前周边已经聚集了大族云峰、诺德中央道、德润荣君府等大量通过旧城改造新建的住宅社区，为片区带来了较多的配建商业、教育资源，使片区配套相对完善。

项目周边规划有图书馆、博物馆、医院等市政配套，且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观，项目西面规划有九年制公立学校，相对居住环境来看是目前坂田较为宜居的片区。

项目南边的大族云峰配建有建面4.3万平米商业，以及诺德中央道有建面1.2万㎡底商，加上万科第五园配套商业“万科里有糖-儿童主题商业”，可满足碧桂园荣汇的日常生活、购物需求。

另周边有华润万家、坂田手造街、奥特莱斯8号仓等商业项目，可以预见未来几年教育、商业、图书馆等利好一一实现，随着社区配套越来越成熟，居住品质也会逐步提高。

地铁沿线物业+坂银隧道

项目距离5号线坂田站约300米左右距离，轨道交通出行较为便利。加上在建的10号地铁线，开通后，可1站换乘10号线（预计2020年开通），直达福田，打破必须从龙华转线到市区的尴尬。

另坂银通道预计2018年开通，建成后坂田南可直连福田银湖，将有效减轻梅林、清平等二线关口的交通压力。交通上的便捷和路程的缩短，有利于导流更多在福田或原关内工作的人群外溢坂田置业。

坂银通道双向六车道中，最内侧车道为快速公交车道，最外侧是社会车辆车道，中间是高峰时公交、高乘载社会车辆（指10座及以上车辆）车道。即高峰期，坂银通道主线车道中，单向供小汽车通行的只有1条车道，这也是深圳目前城市道路中首次同时设2条公交专用道的道路。

项目基本资料：

该项目是碧桂园集团在深圳的*项目，由于碧桂园通过收购“坂田中兴路安居房项目”获得了两块用地，所以，该小区大部分规划为安居房。

碧桂园荣汇为坂雪岗东侧地块，总建面11.5万平米，共建设4栋高层塔楼和1栋幼儿园，其中1栋A座为普通住宅，3栋B/C/D座为安居房。

项目规划有泳池、3000㎡的幼儿园，12000㎡的商业，2000㎡公交首末站，2500㎡的文化活动室等。

项目规划有430个停车位（地上43个，地下387个）、340个自行车位。

普通商品住宅位于1栋A座，18层楼的小高层，2梯3户，共45套，建面102㎡~118㎡的3-4房。项目住宅备案均价约6.7万/㎡，单价在64021.35元/平~69192.38元/平，总价在656-815万之间。

商业备案价格在6.3-6.5万/㎡（半地下层01层约10万/㎡左右），位于塔楼1-4层，层高4.7m，户型区间为建面49-89㎡。

项目安居房备案均价约2.4万/㎡，位于BCD座，户型区间大多为建面约47-52㎡。

住宅*纯大户，户户朝南看园林：

碧桂园荣汇花园的普通住宅仅45套，户型分布1栋A座的4-18层，共有2种户型，两梯三户，分别是建面约118㎡的四房两厅两卫和建面约102㎡的三房两厅两卫，带装修交楼。

总体来看，3种户型均为南向，小区内设有幼儿园和泳池，中间无高层遮挡，与对面楼栋约达到百米的超宽楼间距，视野采光较佳，是整个小区*的位置。

住宅01户型 建面约118平 四房两厅两卫，备案单价区间64703.96-69192.38元/平（建面） ，总价区间762-815.5万 ，均价67401.61 。

住宅02户型 建面约102平 三房两厅两卫，备案单价区间64021.35-68500.17元/平（建面） ，总价区间655.5-702万 ，均价66712.14 。

住宅03户型 建面约118平 四房两厅两卫，备案单价区间：64887.09-68504.18元/平（建面） ，总价区间：764.5-807.5万 ，均价：66847.67 。

118平米（备案价762-816万） 户型点评：

1、南北通透方正户型，南向看园林，与对面楼栋间距约百米；北向为富豪花园别墅区，无高层遮挡，视野通透。

2、户型共四个阳台，4个阳台除了客厅出阳台和生活阳台外，主卧及一次卧也带有南向阳台。当然，实际使用的时候，这部分“阳台”是可以作为套房内部空间使用。不过，由于交房标准带装修，考虑到外立面整体及物管要求，4个阳台应该是妥妥的存在。

3、书房被墙壁遮挡，无景观，03户型东向，01户型西向，采光、通风相对较弱。

4、入户门正对主卧门，相对私密性较差。

102平米（备案价656-702万） 户型点评：

1、户型房间全南向，可看园林景观，采光、通风较好。但户型位于楼栋中间，北向为公共走廊和电梯，并非南北通透户型。

2、房间分隔在客厅两侧，相对私密性较强一些。

3、客卫做了干湿分离，但正对厨房生活阳台，通风相对较弱。

4、餐厅位相对较小，两边均为过道。

从户型格局来看，01、03户型位于左右两侧的端头位置，并且是通透户型。02户型虽朝南，但位于楼栋中间，北向为公共走廊和电梯，并非通透户型，所以结合备案价来看，01和03户型的整体均价稍贵于02户型的整体均价也是合理的。

而01和03同为建面118平的端头通透户型，但同一楼层在总价上相差约8万左右，老牛认为原因在于01和03户型主卧小窗的朝向问题，03为西向，恐因西晒影响价格略低。而01户型靠近地库出入口，低楼层可能会受到噪音影响。且01户型和02户型的入户门相距较近，03的公共使用空间相对来说更大一些，西晒也可通过软装解决，相对来说，老牛较为推荐03户型。

片区同价位、同面积段户型对比

荣汇102-118㎡的三至四房大户型面积段，为改善型需求置业，来看看周边楼盘在同样面积段或同价位下，与荣汇户型的对比分析

信义嘉御山：项目在售72-131平带装修3-5房，单价59000元/平，房源集中在2D栋、8栋，预计2017年12月入伙。小区规模较大，又有科技城外国语学区，相对性价比较高。

以信义嘉御山89的户型为例，该户型实用率较高，89的户型可做四房，折后价位约在6.2万左右，该项目目前剩余房源多以北向户型为主。对于四房需求的置业者，对比荣汇总价要少200万左右，性价比相对较高。

佳兆业城市广场：3期尾盘在售，户型包括89平3房、89平4房以及140平4房，均价53000元/平，物业费3.6元/平/月。

四-五房大户型面积段在139-154㎡之间，大户型定价略高，在6万-6.5万之间，约840万以上。

89平户型一般为3+1房，尾盘在售，对比荣汇102的三房户型，实用性较强，但剩余房源较少，可选余地不大。

大族云峰：大族云峰目前展示中心对外开放中，一期产品为79-143平3-5房，具体户型为79平3房2厅1卫、89平3房2厅2卫、120平4房2厅2卫以及143平5房2厅2卫。

120平米的四房户型，较为方正。偏西南朝向，但对比荣汇118㎡户型，非南北通透。

开发商简介：

碧桂园近两年城市布局有重大调整，2015年开始加大对一二线城市的拿地投资，从三、四线逐渐转战一二线城市，碧桂园2015年的销售数据显示，约52%销售贡献来自一二线城市。

碧桂园集团在深圳约有6项目，由旗下不同子公司拿地开发。目前碧桂园在深项目均在关外，分布在坂田、龙华、光明、南约（2个）、坪山五大片区，除碧桂园荣汇外，其他五个项目分别为：

2015.7月，碧桂园以股权收购的方式获取位于深圳坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交会处的两个地块；2016.2月，以股权收购的方式获得龙岗中心城片区的“水一村南约项目”。

2016.3月，获得龙华街道老围项目，整体更新旧改范围约2万平方米，其中旧屋村范围为8330平方米；2016.5月，以2.85亿竞得光明新区钟表基地商业项目，折合楼面价14071元/平方米。

2016.6月，合作签约了南约洋桥汉田项目，建面约35万平方米，货值逾百亿，业态涵盖住宅、公寓、新型产业用房等。

2016.12月，以22.8亿元拿下坪山华谊兄弟文化城旁边一块住宅用地，配建27400㎡人才房，折合楼面价约2.1万元/㎡。其该地块为限价销售，商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米3.06万元人民币，*销售单价不得高于3.23万元。

项目优劣势分析：

优势

1、地铁口物业：项目距离5号线坂田地铁站约300米左右，出行较为便利。

2、百米楼间距：从商品住宅楼1栋A座至对面楼栋，楼间距约达百米左右。小区内设有幼儿园和泳池，幼儿园3层10.8米高度，A栋的商品住宅为4楼以上，所有户型或都可看中心园林景观。

3周边配套完善：500米范围内，大族云峰4.3万平米集中式商业+诺德中央道1.5万平商业，规划图书馆、医院用地，规划九年制学校用地。

4、周边旧改：布龙路两侧规划大量旧改用地，预期未来改造后，将会配建一定的商业或是其他配套，将对周边居住环境带来一定的改善。

5、户型看点：102-118大户型，带装修交楼。且118平米四房南北通透，带四个阳台，空间利用率较高。4.7米层高的创想空间，户型实用率较高。

6、品牌优势：碧桂园的名企品牌，具有一定的市场公信力和品牌影响力，相对会吸引客源。

劣势：

1、车位：小区共计1325套房源，但车位仅417个，车位资源严重不足。但作为*的一栋商品住宅楼，且仅45套大户型，估计会有车位的分配倾斜，但小区车位的巨大缺口，可能会比较考验后期物业的管理。

2、居住环境：坂田旧改较多，但以多产权的农民房为主，改造周期相对较长，周边环境提升较慢。

3、社区定位：小区以小户安居房为主，商品住宅仅1栋且规划为纯大户面积，同小区商品住宅和安居房单价差3倍左右，总价相差5、6百万，对于改善型置业者而言社区定位较为尴尬。

4、周边竞争产品多：相似户型或相似价位情况下，竞争楼盘较多，置业者选择余地较大。

总的来说，项目区位优势明显，周边商业、教育、市政资源较为集中，是目前坂田最为宜居区域。但项目定位尴尬，加上周边竞争楼盘较多，相同价位可选余地较大，预期会受到一定影响。