盘点|深圳十大超百万平建面旧改项目

序言：截止目前，全市已列入城市更新计划的项目数已超过600个，但其中通过专项规划的仅200多个，约占已列入计划项目数的49%；而已确认实施主体的项目数仅100多个，约占已列入计划项目数的24%，而获得土地使用权进入开发建设不足10%。旧改先锋团队从已获规划公示（或规划草案）盘点了十个超百万建面体量的项目，方便大家对比认识。

1、沙河五村（白石洲）旧改（约350万㎡）

沙河五村所在位置又称白石洲，位于华侨城片区，是深圳最大的城中村之一。

该项目早在2014年被纳入深圳市城市更新单元计划第一批计划中；2015年3月，白石洲股份公司获得更新主体申报的合法身份；2016年6月，白石洲五村土地确权基本完成；2017年6月，南山管理局发布白石洲旧改相关规划。

白石洲旧改位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。单元用地面积48万㎡，拆除用地面积45.9万㎡，开发建设用地面积30.3万㎡，计容积率建面约为347.9万㎡，容积率高达11.5。

2.壹城中心项目 （约320万㎡）

项目早就纳入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中，由鸿荣源地产申报；是龙华老城核心区域内首个超大型旧改项目。

项目位于龙华区龙华办事处，由人民路、工业路、梅龙路、东环一路和建设路围合而成；总占地面积约50万㎡，总建筑面积约320万㎡；共分为10个开发单元；

其中住宅总面积约220万㎡，4-7区纯居住区，1、2、3、8、9区含约60万㎡商业和约36.6万㎡写字楼及酒店，其中1区住宅为保障房，山姆会员店就设于1区。

写字楼及集中商业将由鸿荣源自持，只租不售。项目内配建3所幼儿园，以及占地2.8万㎡的54班九年一贯制学校，学校位于5区。

“壹成中心”名副其实，是在“造城”，除规划住宅、商业、写字楼、酒店、学校、保障房外，还承建市政配套，即与周边道路的支系路网。

3.天安云谷（约289万㎡）

天安云谷是目前坂田最大的综合体项目，总体量约289万㎡。

项目一期已招租运营，华为在此租用了约18万㎡的产业研发办公空间，合计两栋楼宇；大疆等企业也在此组建了运营平台。

二期共分为2个地块，总建面46万㎡，紧挨北面的产业写字楼已出地面，同时在建的还有西面地块，应为商务公寓和商业配套。

三期建面21万㎡，主要以住宅为主配建有一栋五星级酒店一所九年制学校及幼儿园，四期建面4.22万㎡则包括超产业研发用房、酒店；五期为产业研发用房、购物中心；六期规划为产业研发用房、配套公寓、配套商业。

4.华润大冲旧改 （约280万㎡）

大冲村旧改最早始于2002年，被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一，因为拆迁补偿等问题一直未能得到妥善解决而导致项目推进缓慢。

2007年3月，南山区政府为大冲村村委旗下大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，促成了初步合作意向。

2009年政府大力推动下，项目终于取得实质性进展，大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。 同时为推进大冲旧改项目，华润置地（深圳）有限公司应运而生在深圳注册诞生，负责深圳南山区大冲村旧改改造项目。

2011年12月，华润大冲村举行奠基仪式，项目全面进入实质性开发阶段。

2013年3月，海砂问题曝光后，华润大冲旧改项目停工整顿；

2013年12月，大冲旧改回迁房自住A区顺利封顶，也是大冲村民首批回迁物业，回迁物业涵盖全新的住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等。此外，从2014年下半年起至2015年底，总建面为110万平方米的回迁物业将分期分批竣工并交付给原居民。

华润城占地63万㎡，总建面280万㎡，其中商业万象天地约24万㎡。是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体，主要分为华润自有物业、回迁物业和市政配套三部分。其中华润自有物业共分为5期开发，总建筑面积159万㎡。

5.京基蔡屋围统筹片区项目 （约260万㎡）

2013年蔡屋围统筹片区项目被纳入全市首批城市更新单元计划，由罗湖重建局与京基地产共同申报；而晶都酒店项目为该片区项目之一。

项目东起红岭中路，西至红岭路，北至红宝路，南至滨河大道，整个片区面积约为31万㎡。规划总建筑面积约260万㎡。将包括超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。

据悉，晶都酒店项目改造有意建设约666米高“天街”项目，不但刷新目前已建成的京基100，也高于目前在建的最高楼平安大厦；但最后规划尚未出来，未能确定。

6.华润湖贝统筹片区项目 （约208万㎡）

该项目早在1992年湖贝旧村拆迁的相关事宜就已经开始规划，直到2012年，华润置地就获得了湖贝旧村城市更新项目的开发主导权，被列入《2013年深圳城市更新单元计划第一批计划》中，目前项目于2017年2月23日就关于《罗湖区东门街道湖贝城市更新统筹片区规划》予以公示。

华润湖贝村旧改项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积约40万平方米。拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万㎡，计容总建筑面积约205.8万㎡。相当于3倍万象城体量或5倍于京基100的体量。

根据目前的最新规划版本，华润湖贝村旧改项目将力争用9年左右时间、投资300亿元，打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，让湖贝村村民实现“铺仔搬入万象城，老屋变身幸福里”的美好愿景。

7.佳兆业城市广场（约180万平方米）

1998年佳兆业收购了宝吉工艺品公司，进而取得该公司厂房和土地。

项目位于龙岗坂雪岗大道与布澜大道交汇处，地处华为科技新城核心地段，占地约30万，总建面约180万平米，依托周边高技术产业园。

共分为三期建设其中：一期：先行保障公共配套设施的建设，完成居住区大部分的公共配套设施建设，包含一所12班幼儿园。

二期：完成大型商业综合体和商住用房的建设，总建筑面积400570平方米，其中商业综合体2.5万㎡，住宅5.8万㎡，办公5万㎡，公寓2.1万㎡，临街商业1.6万㎡。

三期：完成余下住区的建设，总建筑面积3.1万㎡，其中住宅3万㎡，住区临街商业1.6万㎡，公共配套设施4400平方米，包含一所9班幼儿园。

目前商品住宅方面一二期已经售罄，三期正在销售，正在动工的单元就是15万㎡的商业地块，根据规划建成以后是坂田最重要的核心购物中心+万豪酒店。

8.中洲龙华商业中心 （约150万㎡）

项目由人民路、工业路、建设路等城市干道围合而成，更新单元用地面积41.76公顷，相继被宝安区、深圳市列入旧城改造计划，后又被列入龙华新区首批城市更新计划中。

据中洲集团龙华商业中心项目办介绍，中洲早在2012年便进驻，目前还处于土地整备及商谈旧改赔偿问题。按照目前规划，该项目建设面积约为150万㎡，将改造成为集高端商业、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化住宅为一体的地标性城市综合体。

其中，办公、商业、酒店等约占60万㎡，公共配套设施（含保障性住房）超15万㎡，商品住宅等约70万㎡。此外，拟建成一座2万㎡的开放式城市公园。

值得关注的是，项目预计可为龙华片区新增优质学区2.5万个，建成后将极大缓解当前学区不足的问题。

9.京基木棉湾（约148万㎡）

项目于2016年9月7日被纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中，申报主体为深圳木棉湾股份合作公司，实际实施主体为京基地产。其实早在2012年就有传言京基已经入驻，但是更新推进较为缓慢，近期已正式启动签约。

该项目位于龙岗区布吉街道木棉湾社区，拟更新方向为居住、商业功能，拆除重建面积约28.5万平，预计又是一个超百万的大型综合体，另外用地范围内应落实不少于38500㎡的教育设施用地，依据此前公布的法定图则来看，应是区域内规划的一所九年制学校。

10.信义金御半山（约100万㎡）

信义·金御半山位于罗岗片区，总占地约18.5万平米，总建筑面积近100万平米。是继信义御城和信义嘉御山之后，信义地产在深圳目前最高端的项目。

项目前身为金稻田旧改项目，是深圳市纳入十二五规划五个重点城市更新项目之一。主要位于西临理想新城和信义荔山公馆，南临西湖新村、加洲花园和市禁毒教育基地，北望可园小区。该项目将打造成以居住为主，集商住、文体、教育、休闲为一体的高标准配套社区，并配套建有12万㎡华润万象汇、36班制九年一贯制学校、两所幼儿园、社区肉菜市场、垃圾收集站、社区体育场所等公共配套设施。

未来将与百合公园小镇、万科红、信义假日名城等围绕百鸽笼地铁站周边连成成熟的高端商住区，也是目前百鸽笼一带最核心的商业区。

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