老牛踩盘：沙井供应热潮落幕，龙岗宝龙多盘竞艳
为年底冲关，各路开发商于近段时间抢先入市，掀起了一波供应大潮，也带动了新房成交热。但是，无论供求两端，都呈现出了较为明显的“东冷西热”行情。
尤其在沙井、福永片区的卓越中寰、华强城、万科星城等项目多达5000套房源的挤兑下，传统供应大户的龙岗竟然有点黯然失色。
事实上，深圳西部片区的供应量已经达到了近期的尖峰时刻，下一个超级大盘来临之前的一段时间都将归于平静。而东部的龙岗、坪山两区还将不断地涌入新的产品，并且全域开花，可谓选择多样丰富。
本期老牛踩盘日记，主要对龙岗的宝荷、南约片区的新盘进度进行考察，发现了个别项目已经进入到了开盘前的最后准备，预售证一出随时均可入市。不过也有项目可能考虑到近期入市无望，放缓了开发节奏，来年再做冲刺。
*站：顺泽阳光公馆
早上10点左右从深圳湾生态园出发，驱车约莫40*来到龙岗南约片区的顺泽阳光公馆。具体位于宝荷高科西路和碧新路的交汇处。
这是一个迷你新居，社区规模不大，占地面积仅3300多㎡，1栋17层高的楼总房源158户。分A/B两个单元，每单元2梯5户。板式结构，坐北朝南，根据销售的说辞是均为南北通透的户型。
但定位很清晰，主推中小面积段的建面53㎡、73㎡和89㎡1-3房，毛坯交房。户型是目前深圳刚需上车的主流面积段。这盘在此次踩盘后的第二天公示了备案价格，均价3.8万/㎡，稍微高出预期，今天会开盘。以宝龙片区或者周边片区为工作生活圈子的，启动资金又比较有限的上车群体，可以适当关注下。
楼盘的感觉有点像当年龙华的和公馆，当然和公馆规模稍大一些，地段要好很多。做得好会是一个精致的项目，社区配套什么的由周边市政公园等解决即可。
不过，南约片区最大的问题还是配套，该片区临近宝龙科技园，产城融合的概念概念还没有完全发挥出来，片区相对周边自成一体，无论商业还是其它市政配套难免单薄匮乏。
好在地铁14号线将从此穿过，在顺泽阳光公馆南面约500米处设南约站（也称之为宝荷站），预计2023年通车运营的14号线，对该项目和该片区都将提到极大的提升作用，可实现片区与隔壁的龙中片区便捷互通，实现配套共享。最关键的是能极大缩短与市中心区的时空距离，改变南约片区较为“孤立无援”的状态。
另外，其周边包括南北面均为大型旧改项目，片区的中远期值得期待，能否实现就看旧改碧桂园、京基等入驻开发商的旧改力度如何。
第二站：碧桂园云麓国际社区
在顺泽阳光公馆东北面约500米不到便是下一个新盘项目，即碧桂园云麓。建设的速度很快，比前不久前看时又长高了很多，碧桂园速度不是盖的，已经达到了拿证的条件，预计年底前也将入市，带装修交房，全屋精选多个一线品牌。不过大家更关心的应该还是碧桂园品质。
自碧桂园进入深圳市场，圈地开发的速度极为迅猛，今年已经有多个旗下项目入市，上周推出新品的坪山碧桂园凤凰公馆也是其中一个，老牛刚好在现场考察时碰到了其预备开盘的准备工作，看起来也是比较匆匆忙忙。
碧桂园云麓相对位置来说，比顺泽阳光公馆要更往北一些，意味着离未来14号线地铁站的距离更远一点，不过也远不了多少，大概距离600米左右。
社区规模则大很多，是比较常见的规模级社区，占地面积约2.2万㎡，总建面约16万㎡。整体被划分为两个地块，中间有市政社区公园和社区街道隔离，两地块之间暂无规划连廊连接。
西侧地块含商业裙楼、1栋公寓、办公综合楼、1栋住宅。其中住宅部分主要以回迁房为主；东侧地块是项目的主推地块，回迁房仅有少量几套，其余均为商品住宅，共3栋住宅，另配置有沿街商铺。
其中，住宅共有4栋，约31-34层高。每栋又分为两组单元，每组单元大致为2梯5户，C栋的为2梯4户。住宅户型主推建面65-112㎡的2-4房户型，共1175户。定位很明确，以刚需家庭和以小换大的普通改善型家庭为产品对象。其中，又以建面86-112㎡的3-4房户型最多。
户型的得房率和实用率在当前新房市场上具有很大的竞争力。譬如，在经过第三方创意设计后，建面76㎡户型可以做到三房一卫，对于当下刚需购房群体来说，可节省10几个平方的总价，大约有40万左右的节省空间。
这一住宅项目是该片区这么多年来的又一加大规模的社区，环境来说目前看比较一般，但未来改造空间比较大，集中了碧桂园的其它多个旧改项目，如水二村、洋桥和汉田片区、南约联和片区等，以后该区域碧桂园可能会成为供应大户。
第三站：多盘扎堆宝荷蓄势待发
另外，顺路到宝荷片区查看了其它多个在建新盘，如宝荷欣苑二期（保障房）、宝昌御峰公馆、正弘林语轩、金地名峰以及京基御景半山。
年底前这几个项目应该都不会有入市的计划，明后年可能就会热闹了，这个片区会掀起一波竞热潮。
宝昌御峰公馆及远处的宝荷欣苑二期：
宝昌御峰公馆已经出地面，是该组团中进度最快的商品住宅，总用地面积约1.4万㎡，总建面约6.8万㎡。规划4栋住宅楼，共502户房源。
正弘林语轩：
目前正着力基坑工程，部分已经底板浇筑中。
正弘林语轩跟顺泽阳光公馆差不多规模的小社区新盘，建设用地面积约3637.53㎡，建面9500㎡，预计总房源120套，为1栋31层高的住宅楼。
京基御景半山：
目前在基坑工程，预计最快也要明年中后达到入市的条件。
项目原为“体育新城宝荷南居住安置用地项目。“御景”是京基爱用的案名方式，譬如御景印象、御景峯、御景中央等。从产品定位上，以中高端为主。并且，京基的住宅品质向来都还不错。
总用地面积约6.3万㎡，规划总建面约31万㎡。包括高层住宅、别墅、商业及公共配套设施等，其中住宅建筑面积约19.1万㎡、共16栋。
第四站：恒裕珑城
由宝荷片区北上约4公里车程来到八仙岭公园东门山脚下的恒裕珑城项目，具体位于龙岗区公园路的东侧，东面及南面与八仙岭公园相靠，朝西对向龙溪河及龙中城建景观。
所处的是龙岗街道南联片区，是龙中、新生、龙东、南约的中心过渡片区。片区以居住生活为主要功能属性，但自建房建筑比例比较高，后期有较大的提升空间。
没记错的话，这是恒裕自南山紫园之后在深圳的第二个靠山项目，期待值挺高的，不过进度上还看不大出社区产品的实际品质。
大多数人认识恒裕，可能是从后海的恒裕滨城开始，以至于出现恒裕是豪宅专家的刻板印象。而实际上，恒裕作为深圳的本土开发商，并不算多产。其南山紫园或许更有资格作为豪宅代表，一种城市隐世的半山之作。此后，恒裕再也没有这样的开发条件，多为较为普通的城市级产品。
恒裕珑城附近不远的龙东已入市有恒裕嘉城，可以作为参考对象之一。恒裕珑城的局部环境由于目前处于开发阶段，不大能突出靠山面河的惬意感，现场是比较杂乱的。
不过静谧是真的静，与主干道大路隔离的优势能够在此凸现出来。说到河流，其面对的是龙溪河，水倒是不脏不臭，但流量一般，作为景观效果一般。八仙岭公园的海拔也不高，恒裕珑城在公园边上建，相对海拔高度也没有比周边地块及项目有优势，所以景观视野上应该不算突出。
由此，也牺牲了交通的便利性。项目距离地铁3号线和16号线（在建）的换乘站双龙站约800米左右的距离（百度地图测量，仅供参考），隔着龙溪河得跨桥过去。
但不管怎么说，该项目在片区中还是值得期待的。根据规划，项目占地面积约4.7万㎡，总建筑面积约15万㎡，容积率比较难得，为2.14。
集住宅及9000㎡台地式商业于一体，住宅为低密舒适型洋房产品，12层高，采用半围合板式布局，确保每栋每户景观面与采光通风效果最大化，实现户户朝南/朝东；一梯两户设计。
（内容完）
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