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城中村“凤变冰”租金翻倍,看上去很美

春节过后返工潮和往年一样,重返深圳的大街小巷,租赁市场都是传统的旺季。但许多人会惊奇的发现,今年的租金涨幅非常明显,尤其是城中村兴起的各类长租公寓,租金相比原本的农民房翻倍,从而也带动周边的整体农民房租金,许多刚来深圳的上班族表示压力山大,工资一大半都给房东付房租了。


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一、装修改公寓,租金水涨船高


借租售并举的东风,深圳的公寓品牌暴发性增长,承接整栋的农民房或厂房,然后装修升级改造,再配置了一些家私家电,崭新的公寓看上去很美,但是羊毛出在羊身上,改造的装修成本是一方面,还有品牌公寓的运营利润,多了中间商,租金几乎也是旁边农民房的两倍。



附论坛长租公寓热贴:终于,在深圳我被TMD的万科赶出了坂田的农民房!何处是家?无处可逃


周末调查龙华民治东边附近的星窝公寓,也是由农民房改造而成,全部都是单间和一房一厅,带空调热水器和桌子床。其中单间租金2400元,一房一厅租金2800元。而周边的农民房单间空房1100左右,一房一厅1600元,改造后的租金价格基本翻一倍。

 

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二、前期投入资金大,回报周期长


以租客的身份走访发现,品牌公寓租金高,出租情况并不是很理想,空置率10%-20%,搜索58的个人房源信息基本被这些公寓霸屏;而周边的农民房房东并不担心不好出租,只要把空房信息贴楼栋门口,价格合理几天就会租出去。

 

在租客眼中,价格是综合考虑的第一要素。而对品牌公寓来说,最大化盈利才是最为关键的问题,虽然租金高,但是空置率也多的话,利润就大打折扣,空房每个月也是要付给房子房租的。


认识一位龙岗搞租房改造的朋友,他们也是承包整栋的农民房用来装修,沟通中了解到,说现在收房的公司多竞争大,好地段收房的成本越来越高,房东报价也虚高,而且前期的装修成本大,一栋10层农民房,装修整改成本50-100万,而且还要押金和转手费,如果加装电梯还要加20-30万。
 

合同一般签5-10年,前几年都是投入收回成本阶段,前期占用资金大,没有资金实力,收了房子也是没钱装修。而且尽可能的隔断,改成小户型单房出租,这样租金收益更高。


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长租公寓是重资产运营项目,前期资金投入成本较高,回报周期长。也有一些公司因为快速扩张,导致资金链断裂,倒闭跑路。

 

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(图片来源网络)


三、疯狂增长的公寓,盈利瓶颈


目前,涉足长租公寓主要有四大类,开发商、互联网创投、酒店、和房产中介公司,万科、深业、龙湖、招商、碧桂园等开发商都纷纷扩张,抢占这块蛋糕。

 

早在2017年8月,深圳规土委提出“十三五”期间,要通过收购、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

 

疯狂的圈房造寓,只会变相抬高整个区域的租金,毕竟装修成本都会加到房租中去,租客要么接受,要么被迫搬离到更偏远的区域,租金会相对低一些,慢慢低收入群体会逐渐撤离。同时人工成本提高,公司招工、服务行业的整体成本抬高。


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目前长租公寓的运营思维主要有两种,简单的包租思维就是“二房东”模式,赚取拿房成本与房租价格间的差价,但开发商对于长租业务的思维并不局限于此,更注重长线布局,看好后期租金趋势。

 

深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难:获取物业的成本正在攀升,蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值;激烈的竞争,长租公寓是个大家都蜂拥的行业,利润会越来越薄。

 

总结:


对于租客来说,城中村改公寓,消防和用电安全会改善,居住的内环境会得到提升,但是增加的装修成本带涨租金提高。而且城中村楼间距、房间的格局和采光并不能改善。


而企业方面,长租公寓最大的难题之一就是盈利,前期投入资金大,收房获取物业的成本和装修的成本躲不开,采取二房东模式的品牌公寓,高租金是长租公寓扩大客户的一个瓶颈,有实力的开发商,可以通过扩张规模来实现盈利,当然对资金链要求更高。通过规模整治,再引入商业、教育等其它增值服务来增加盈利。



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