百花片区第一季度学区成交数据！到底涨了还是跌了？

2019年在不知不觉中已经过去了三分之一，作为深耕百花的一员，年后百花的一个成交可谓是如火如荼，从去年国家颁布的各项政策下，我们今天来好好细分一下百花2018年~2019年至今的一个涨幅趋势。

从表中可以看出2018年两极分化比较明显，成交最多的为什么是6月份了，往年不应该是报名前一两个月吗，而6月份之后为什么百花的成交呈现下跌趋势，这得好好说一下2018年国家对房市出台的两大政策。

第一：3月25号国家出来一项三价合一的政策，即网签价、过户价、成交价均是统一价格，不会再有以前的阴阳合同出现，这一项政策的实施导致后面的买家买房即将承担一笔很大的税费。增加买家的成本，比如一套1000万的房子，没出政策前，我们可以按照国土局的最低指导价交税，也就35万左右的税，贷款可以按成交价1000万来贷款，首付三成，我们贷700万，只需要准备300多万就可以买到1000万房子。

而政策后，我们买1000万的房子，首付三成，按照国土局的最低指导价交税和贷款，税费没变，但是我们贷款却只能贷国土局最低指导价的七成，相当于首付需要600万，再加上税费，直接增加买家的成本一半。

这一项政策的实施也打击到一部分炒房客，受到政策的冲击导致4月份部分买家持有观望状态，这房价会不会降呢？

加之3、4月份又是报名季，片区的一些笋盘提前消耗的差不多，对比3月份而言稍稍回落，而之后的5月马上乘胜追击，月初百花小学公布学区异常紧张报名人数已达500多人,其他学校也公布今年小学报名学区异常紧张，加之新政后业主心态异常平稳，内心强大，坚定看好后市，价格并未出现实质性的下跌，让很多本不着急买房的客户提前入市了，所以5月成交量逆市而行，量价齐升。

6-7月片区因为5月份的消耗，优质房源较少，整体平衡在20套左右。

第二：接下来我们看一下2018年下半年的成交情况，2018年下半年国家又出台了一项政策“731政策”，住宅三年限售，公寓五年限售，这意味着2018年7月31号以后买过来的房子，需要遵循这个原则才可以抛售，这很好的为刚需客得到了缓冲，这一项政策的实施，直接打击到了一些炒房客,买过来需要拿在手上3年才可以抛售，万一急用钱，资金也腾不出来，导致这一部分买客就要 好好规划自己的投资之路了。

第三：2018年下半年和美国贸易战，导致国内实体经济的下滑，股市也有一定的影响，所以更加让一部分客户持有观望的态度。

第四：下半年政府对新房限价，确实有不少新盘还是比较不错的，像华侨城香山美墅，华润城三期等确实也稀释了一批客户直接考虑新房了，税费又少。

2019年1-4月份的一个成交，1-2月份还是跟去年一样，成交还是没有什么起色，三月份就不一样了，一年一度的报名季，成交迅速上升到66套了，是什么原因导致三月份的成交上升到以往的3-4呢？

第一：首当其冲的当然还是报名季，9月份入读的小一，年后奖金福都到位了，客户首付也是凑足了

第二：片区经过去年下半年的一个沉淀，还是积累了不少笋盘，加之业主心态稳定，也有不少业主急卖换房。

第三：年后网传新征信5月份会出台，假如新征信真的5月份开始实施，离婚都不能做到低首付，那意味着买家首付又要提高，刺激了一部分买家提前入市

从学区划分这一块来看，1-4月成交最多当属百花小学56套，其次是荔园小学48套，百花小学成交多也不奇怪，第一：楼盘较多，选择性广，第二：入学门槛相对较低，多数前来入读的孩子的家长都是一些高管，更倾向于百花小学的这种综合教育以及淳朴的校风。    

百花片区作为全深圳首屈一指的学区，客户群体量很大。而一定要说这个片区的淡旺季。那跟普通市场的金九银十是不搭界的。百花片区一年的旺季就是报名前后。不少数量的适龄儿童将在3月份申请报名。

而政府每年上半年都会有一些政策的出台，从而也导致了部分客户提前入市，现在积分越来越高，今年新的积分入学政策虽然增加了社保积分这一项，但是这也意味着以后积分会越来越高，侧面预示着学区越来越紧张，沉迷于工作宝爸宝妈们，家有牛娃，学区还是早买早放心。

经过报名季的洗礼，目前百花片区的放盘量是一个什么情况呢？

1、 从片区15个楼盘来看，片区内有效放盘量共计119套，最低放盘价为790万；2房31套，最低放盘价为790万；三房63套，最低放盘价为870万；4房及以上户型25套，最低放盘价为1050万；

2、有效放盘量前五名的小区分别为：南天二花园13套、长城一花园、百花公寓一期各10套、其他的小区放盘量均没超过9套的。

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总结：从放盘情况和报价来看，价格是稳中有升，目前百花业主心态都是比较稳定的，价格也是比较坚挺，片区楼王现在基本断货，三房2000万，上一套成交1800万，业主惜售，且买且珍惜。

（本文作者：淘房会会员周爱春18818785892）

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